佳兆業(yè)深圳項目遲遲未能解鎖，導(dǎo)致該公司危機一步步升級。繼匯豐4億貸款提前到期無法償還后，深圳又有合作伙伴要求佳兆業(yè)償還12億資金。
裁員、賣項目紓緩危機佳兆業(yè)：艱難的救贖
1月6日晚間，一則“佳兆業(yè)董事會下午達成協(xié)議，決定破產(chǎn)重組”的報道瞬間擴散。當晚佳兆業(yè)公開回應(yīng)，“當天下午并沒召開董事會，也沒有達成所謂協(xié)議。”
盡管佳兆業(yè)否認破產(chǎn)重組傳聞，但該公司陷入債務(wù)違約風(fēng)波卻是不爭的事實。隨著局面不斷惡化，佳兆業(yè)的自救之路變數(shù)叢生。
“現(xiàn)在最大的辦法還是去找政府，我們已經(jīng)跟政府溝通過，但至今還沒有結(jié)果。”佳兆業(yè)集團內(nèi)部人士對記者表示。
遣散部分員工
在1月6日媒體公開報道前，某證券公司人士即在微信上發(fā)布上述破產(chǎn)傳聞。該證券公司目前正在審核一筆佳兆業(yè)在西部某市項目融資業(yè)務(wù)。
“我也是從金融機構(gòu)聽到的消息，但源頭誰也不知道，現(xiàn)在銀行都在問我。”該證券公司人士告訴記者，佳兆業(yè)在上述西部城市有2個項目，希望通過該公司以信托方式從銀行獲得資金，融資2億元用于其中一個項目的二期開發(fā)，借款期限為2年。
“這筆業(yè)務(wù)元旦前剛報上去，還在審批階段，不知道風(fēng)控能否通過。”上述證券公司人士表示，現(xiàn)在金融機構(gòu)對佳兆業(yè)的消息都非常敏感，項目是否裝入上市公司資產(chǎn)，都要先查清楚。
“銀行放款出去，首先會考慮佳兆業(yè)是否有還款能力，現(xiàn)在擔心的是輿論對項目銷售會產(chǎn)生影響，房子不好賣。”上述證券公司人士說，佳兆業(yè)出事后，當?shù)貐^(qū)委區(qū)政府也準備組織班子去考察。
一位知情人士告訴記者，佳兆業(yè)內(nèi)部一位業(yè)務(wù)高層對其稱，佳兆業(yè)目前確實陷入了困境，資金周轉(zhuǎn)困難。
據(jù)佳兆業(yè)一位離職員工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面臨解散，并給予已辭退員工1個月工資的遣散費。
“現(xiàn)在還沒有開展業(yè)務(wù)的部門先解散，以減少開支，投資發(fā)展部也面臨著裁員，因為公司暫時不會再開展新業(yè)務(wù)，更不可能去拿地。”上述離職員工告訴記者，由于業(yè)務(wù)難以開展，目前深圳公司業(yè)務(wù)部門已有多名員工離職，另有不少員工在開始尋找下家。
而據(jù)記者了解，國內(nèi)銀行暫時并沒有逼債，但是不少債權(quán)人已有擔憂，經(jīng)常前往公司了解情況。
佳兆業(yè)問題令人目不暇接。去年12月以來，該公司深圳房源被政府“鎖定”，包括主席、副主席以及首席財務(wù)官在內(nèi)的多名高管辭任;今年1月1日，因無力清償提前到期的匯豐4億貸款而違約;1月6日，深圳龍崗區(qū)舊改項目兩合作伙伴與其終止合作協(xié)議，并要求佳兆業(yè)退還12億元。
佳兆業(yè)此前在公告中說，匯豐事件可能會引發(fā)后續(xù)的交叉違約，對公司財務(wù)狀況造成重大不利影響。而占據(jù)公司銷售業(yè)績?nèi)某傻纳钲陧椖勘绘i，無法銷售回款，也導(dǎo)致公司短期債務(wù)壓力增加。
除銀行貸款外，佳兆業(yè)還有5只公開發(fā)行的債券，總值約為192億港元，其中一只于1月8日支付2億港元債息。該公司能否如期支付，引人關(guān)注。
艱難求生
深圳一位熟悉公司重組的律師告訴記者，佳兆業(yè)并沒有資不抵債，目前還不至于走到破產(chǎn)重組的地步，佳兆業(yè)并非沒有還款能力，只是因為債務(wù)提前到期無法償還，才出現(xiàn)資金困難。
“債務(wù)重組不是法律概念，不需要像破產(chǎn)重組一樣走法院申請程序，只需要佳兆業(yè)與債權(quán)人達成協(xié)議。”上述律師說，包括債轉(zhuǎn)股，延長債務(wù)償還期限，引入新股東出資，或者進行資產(chǎn)剝離等方式，都可以嘗試。
該律師認為，佳兆業(yè)引進生命人壽后，后者可以股權(quán)或者債權(quán)行使，但若是借款，因為風(fēng)險高，又需要找其它股東來擔保。
房地產(chǎn)金融領(lǐng)域資深評論員黃立沖告訴記者，目前佳兆業(yè)評級被機構(gòu)不斷下調(diào)至垃圾級，很難再發(fā)債。最大的可能是向生命人壽借錢，因為大股東持股不能超過30%，不能以股權(quán)形式出資，另外，只能依靠佳兆業(yè)家族出資來自救。
黃立沖說，令佳兆業(yè)資金鏈告急的是，以項目名義融資的錢，只能用于項目開發(fā)，不能用來償還匯豐等境外融資債務(wù)。如果佳兆業(yè)能與匯豐等機構(gòu)商談，或許能以更高成本續(xù)約并延長還款期限，或者以某種代價來換取匯豐的豁免。
此外，佳兆業(yè)已經(jīng)開始賣項目來救急。去年年底，佳兆業(yè)將上海一項目轉(zhuǎn)手給萬科，回籠資金12億元，但在扣除銀行貸款和相關(guān)費用后，出售該項目收益只有877.6萬元。
“佳兆業(yè)只能斷臂求生，能賣的項目先賣掉，但通常地產(chǎn)公司大部分的項目，80%都已經(jīng)有抵押貸款，賣項目回籠的資金都要先還銀行貸款，真正收益不大。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，80%的企業(yè)控股股東股權(quán)都有抵押，再通過抵押股權(quán)融資也很難。
除上海已轉(zhuǎn)手項目，佳兆業(yè)還有多少項目可供處置?資料顯示，去年佳兆業(yè)共花費90億元買下16個項目，其中南京項目就花了42億元。值得關(guān)注的是，三個項目位于深圳，目前無法轉(zhuǎn)讓。
“還沒有開工的項目可以整體轉(zhuǎn)賣，已開發(fā)的項目，可引入其他開發(fā)商合作出資。”一位房地產(chǎn)資深人士稱。
宋延慶表示，房企開發(fā)都是借新還舊，一旦有意外發(fā)生，債權(quán)人集中逼貸，就會使企業(yè)陷入絕境，所以開發(fā)企業(yè)一定要做資金壓力測試，謹防出現(xiàn)“黑天鵝”事件引發(fā)資金困境。
�。ㄈA夏時報 記者 陳小瑛）
佳兆業(yè)霉運連連 如何從實力上市房企走入“死胡同”
佳兆業(yè)發(fā)公告明確表態(tài)：未通過清盤重組決議
佳兆業(yè)啟示錄：決定破產(chǎn)重組是對企業(yè)最大的保護
傳佳兆業(yè)破產(chǎn)重組 公司否認：沒有達成所謂決議
佳兆業(yè)鎖房或引連環(huán)債務(wù)違約 生命人壽成“救火”關(guān)鍵
搜索更多: 佳兆業(yè)
