核心摘要：因退出徐家匯中心項目，而錯失浦西新地標的上實城開，在經(jīng)歷一年多的蹉跎，終于迎來了其置換項目——濱江城開中心的動工。2014年12月29日，備受矚目的濱江城開中心在徐匯濱江西岸藝術中心舉行項目簽約及啟動儀式。

　　因退出徐家匯中心項目，而錯失浦西新地標的上實城開，在經(jīng)歷一年多的蹉跎，終于迎來了其置換項目——濱江城開中心的動工。

　　2014年12月29日，備受矚目的濱江城開中心在徐匯濱江西岸藝術中心舉行項目簽約及啟動儀式。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，濱江城開中心將打造成一座總體量約50萬平方米，涵蓋辦公、商業(yè)、文化、休閑等多產(chǎn)業(yè)的大型城市綜合體。

　　事實上，從2011年起，專注于住宅開發(fā)的上實城開開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，并在近年來有了加碼之勢。不過，雖然手握大量優(yōu)質商業(yè)資源，但目前上實城開在商業(yè)地產(chǎn)方面卻未有太多建樹。

　　“在商業(yè)方面，上實城開還屬于一個新兵，為了能夠與它的品牌相匹配，上實城開也不能去做一些很差的商業(yè)，比如從零開始模仿，所以還是做一些先不拋頭露面，但潛在能夠積累經(jīng)驗的項目。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對觀點地產(chǎn)新媒體如是稱。

　　從徐家匯到濱江

　　資料顯示，濱江城開中心位于徐匯濱江板塊的核心商務地帶，坐落在黃浦江西岸南延伸段，與世博規(guī)劃區(qū)隔江相望。從建筑設計方案來看，項目占地約7.7萬平方米，地上計容建筑面積28.46萬平方米。

　　作為上實城開的最新商業(yè)項目，濱江城開中心其實也承載著上實城開的一段別樣沉浮。早在2011年，上實城開曾通過收購銀冠有限公司而擁有未來浦西新地標的徐家匯中心項目。

　　然而，僅在兩年之后，上實城開迫于開發(fā)壓力而選擇了退出徐家匯中心項目。

　　2013年5月，上實城開宣布，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達成協(xié)議，將原指定用作發(fā)展徐家匯中心的現(xiàn)存地盤調整為4宗位于上海濱江、臨近上海世博中心的土地，該4宗地正是濱江城開中心項目。

　　據(jù)上海市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體介紹，徐家匯中心項目占地約3.53萬平方米，換地之后，而新地盤總面積合共約8.32萬平方米，被規(guī)劃為混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。與此同時，上實城開無需就土地調整支付土地出讓金或任何其他款項。

　　以徐家匯中心地塊置換徐匯濱江地塊后，原徐家匯中心項目公司上海寰宇重組為濱江城開中心這個新項目成立“上海城開寰宇發(fā)展”公司，上實城開為項目大股東和開發(fā)主體。不過，后來被徐匯區(qū)政府重新推上土地市場的徐家匯中心地塊在隨后的9月份被新鴻基地產(chǎn)以217.7億奪得，成為2013年的全國總價地王。

　　塞翁失馬，焉知福禍。雖然錯失了徐家匯中心項目，但對于彼時的上實城開來說，這或許仍然是一個明智的選擇。畢竟濱江項目開發(fā)難度較小，可供出售，并且能夠實現(xiàn)資金較快速回籠。

　　不過，有業(yè)內人士也對觀點地產(chǎn)新媒體強調，徐匯濱江項目與徐家匯中心是沒有可比性的，因為徐家匯中心屬于徐家匯城市副中心區(qū)域，建成后無疑會成為新地標，承載著更多的城市功能。

　　上實城開商業(yè)蹉跎

　　也許，從徐家匯“移步”濱江，上實城開的商業(yè)坐標并未因此而有所偏離。不過，對于在上海市場仍以住宅開發(fā)為主的上實城開來說，目前其商業(yè)似乎還難成氣候。

　　據(jù)宋會雍對觀點地產(chǎn)新媒體介紹，就商業(yè)開發(fā)而言，上實城開目前在上海處于二三線陣營，雖然有所涉及，但規(guī)模一直沒有做得很大，也沒有標桿性的項目。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，從2011年涉足商業(yè)地產(chǎn)領域后，上實城開已先后獲得了上海城開中心(閔行核心區(qū))、莘莊地鐵站上蓋綜合開發(fā)項目以及上海世貿(mào)商城項目。

　　值得一提的是，在上實的未來版圖中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務也是規(guī)劃中的濃墨重彩一筆。

　　上實城開董事長倪建達曾在不同場合強調，未來上實城開將會全面退出四線城市，選擇性退出三線城市，把重心集中在一二線城市，并逐步加大商業(yè)物業(yè)的持有比例。

　　值得注意的是，作為進軍商業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，上實城開似乎也在有意地降低風險。據(jù)了解，在莘莊地鐵上蓋以及上海世貿(mào)商城項目上，上實城開分別選擇了與港資企業(yè)新鴻基以及南豐合作。

　　顯然，二者不僅具有雄厚的資金實力，同時在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域亦是“佼佼者”，上實城開的良苦用心足以可見。

　　宋會雍也強調，合作進行商業(yè)開發(fā)還是有必要的，畢竟上實城開已經(jīng)具備一定的企業(yè)規(guī)模和品牌。雖然，在商業(yè)方面，上實城開還是屬于一個新兵，但為了能夠與它的品牌相匹配，上實城開不能去做一些很差的商業(yè)。

　　“為了顧及品牌的話，還是做一些先不拋頭露面，但潛在能夠積累經(jīng)驗的項目。”

　　至于濱江城開中心項目，宋會雍對觀點地產(chǎn)新媒體指出，這對上實城開來說應該問題不大，畢竟項目的區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。但他也強調，在項目開發(fā)的過程中，上實城開還是要考慮商業(yè)半徑的問題，因為周邊的徐家匯作為核心商圈的輻射力很強。

　　“如果要在外圍去做這樣一個大項目的話，如何去錯位競爭，如何去形成客戶的分流，都將會上實城開未來的挑戰(zhàn)。
　�。ㄓ^點地產(chǎn)網(wǎng) 張常旺）

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