中信地產(chǎn)的業(yè)務重鎮(zhèn)深圳區(qū)域出現(xiàn)重大人事、管控調(diào)整。

　　一勺君獨家獲悉，中信地產(chǎn)深圳公司與惠州公司已于兩個月前合并，成立深惠區(qū)域公司。新公司一把手由原惠州公司總經(jīng)理彭偉東擔任，原深圳公司總經(jīng)理陳幼芬出任新公司副總經(jīng)理。

　　關(guān)于合并的原因，中信深惠公司的答復是：“不便透露”。某在職員工告知，“可能是因為深圳項目不多了，一些深圳員工都被調(diào)去惠州幫忙，不愿意去的干脆辭職。”

　　中信地產(chǎn)目前在深圳可運作項目確實不多，除與深圳地鐵集團合作開發(fā)的新前海時代綜合體，以及位于福田區(qū)一個與私人老板合作的小型項目外，幾乎沒有需要大舉用兵之處。

　　內(nèi)部消息稱，中信地產(chǎn)總部這兩年給深圳公司定下的土地策略是，盡可能不去公開市場拿地。

　　土儲之于房企猶如“生命線”，后續(xù)沒有地塊可供開發(fā)就會淪為市場的看客。中信地產(chǎn)以央企之身，走非公開拿地之路，早不是秘密。合并后的新區(qū)域公司是否會調(diào)整土地戰(zhàn)略？中信地產(chǎn)歷史上發(fā)生過多起整合事件，每一次整合之后都被傳出“整而不合”，此次人事與管控調(diào)整背后究竟有何深意？

　　深圳家底漸薄，舊改明星項目周轉(zhuǎn)緩慢

　　中信城市廣場和中信紅樹灣，兩大深圳早期標桿之作，均出自中信深圳公司之手，但此后，中信地產(chǎn)土地與作品雙雙陷入沉默。

　　土地動作低調(diào)，緣于央企性格。原中信地產(chǎn)深圳公司某位高管透露：“有兩個原因，一是央企要為民生著想，不適合去拍地王�，F(xiàn)在深圳土地這么稀缺，好一點的位置一搶就是地王。二是總部認為深圳地價高，開發(fā)存在風險。在土地預算有限的情況下，對業(yè)績平淡的深圳考慮得比較少。”

　　今年10月22日，鮮少在深圳土拍市場現(xiàn)身的中信地產(chǎn)居然露面，聯(lián)手中融信托與保利地產(chǎn)，競奪深圳一副宅地的出讓。但是，該地塊最終被龍光地產(chǎn)斥資46.8億元拿下，折合樓面地價2.5萬/平米。這一價格已高于附近的項目華業(yè)玫瑰四季，后者開盤時均價僅2.4萬/平米，比龍光此次的樓面價還低。

　　據(jù)另一位中信地產(chǎn)總部員工透露，“龍華這塊地在深圳公司給總部報方案時就被總部槍斃了，去舉牌只是為了保持和政府的友好關(guān)系，例行公事而已。”

　　在深圳，大多數(shù)中字頭房企都很少在公開市場拿地。2008至2011年期間，中海深圳公司4年沒有拍過土地。直到2013年10月，經(jīng)過66輪競價中海一拍就拍出了一個38.2億元的年度住宅總價與單價雙料“地王”。該地塊與中信深圳公司看中的地塊屬同一區(qū)域，位置毗鄰。

　　中信對地王有歷史恐懼癥。2009年、2010年，中信于北京、廣州等地出手創(chuàng)造地王，結(jié)果卻不得不陸續(xù)將這些項目轉(zhuǎn)手或低價銷售。中信集團副董事長兼總經(jīng)理王炯曾公開表示，招拍掛使得地王頻生，中信需要傳統(tǒng)的發(fā)展模式，更適合去尋求社會優(yōu)勢資源進行互補。

　　但是，深圳樓市觀察人士尹香武則給出另一側(cè)面解釋：“中信背景強大，拿地渠道無數(shù)，根本用不著去拍賣拼殺。連深圳市委前面的地它都能建成商場，還有什么地是他拿不到的！”

　　“市委前面的地”指的即是中信城市廣場，現(xiàn)已賣給“平安系”。該項目原為深圳中洲集團所有，中信后加入合作開發(fā)。中洲與中信一直都是關(guān)系密切的合作伙伴，一位要求匿名的惠州業(yè)內(nèi)人士透露：“兩者在惠州有多個合作項目，模式大多是前者拿地，后者隨即參與。”

　　另一代表作中信紅樹灣也是2003年時，泰華地產(chǎn)擊敗萬科、招商等對手摘得，之后卻因其老板患癌病逝，終由中信補交12.8億元地價款的方式接盤。中信得手后，地塊容積率也從0.63提高到3.0。

　　深圳土地機會稀少，競爭慘烈，但兵家必爭。

　　據(jù)內(nèi)部消息透露，新公司老總彭偉東在一個月前開過一次小會，主談企業(yè)文化。內(nèi)容大致是：惠州雖然土儲多，但惠州賣20套房賺的錢沒有深圳賣一套房賺的錢多。惠州項目可以用來養(yǎng)公司，但想賺錢還是要靠深圳。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的某位領(lǐng)導與中信地產(chǎn)相熟，據(jù)他透露：“中信在深圳不會缺地，龍崗中信新城還沒啟動，光這個項目建筑體量已高達500多萬平米。”但是，該項目屬城市更新，幾年來舉步維艱。

　　“主要是補償金談不攏，業(yè)主要價太高，集團沒有足夠的資金支持。”前述內(nèi)部員工說。

　　深圳權(quán)重，但家底漸薄，加上明星舊改項目周轉(zhuǎn)緩慢，深圳公司的表現(xiàn)為人事與管控調(diào)整埋下伏筆。

　　數(shù)字業(yè)績說話，深圳地產(chǎn)業(yè)務提速

　　中信地產(chǎn)是由多家兄弟公司整合而來，過往數(shù)年，屢遭地方諸侯派系紛爭之困擾。此次人事與管控一起變動，讓深圳一線公司的老總退居惠州三線公司老總之后，如此安排是否又會傳出內(nèi)斗消息？

　　但從業(yè)績面看，仍是數(shù)據(jù)說話。彭偉東團隊在惠州發(fā)展穩(wěn)健，連續(xù)多年做到了市場前三。一勺君查詢惠州房管局，截止12月中旬，惠州房企銷售榜冠軍便是中信地產(chǎn)，方直地產(chǎn)、雅居樂位列其后。而陳幼芬率領(lǐng)的深圳團隊，2014年的表現(xiàn)比較含蓄，面世項目僅前海時代一個。

　　資料顯示，彭偉東現(xiàn)年42歲，曾任深圳市皇庭地產(chǎn)集團副總裁，2007年加入中信地產(chǎn)。歷任深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理、中信華南(集團)深圳有限公司常務副總經(jīng)理、中信地產(chǎn)深圳投資有限公司總經(jīng)理。2010年3月任中信地產(chǎn)惠州投資有限公司董事總經(jīng)理。 

　　一勺君梳理中信惠州家底，2014年銷售項目共計5個。中信凱旋城153萬方，銷售額過10億；中信水岸城165萬方，銷售近8億；中信新城300萬方，銷售約2億；中信湯泉不超過10萬方，是惠州最貴的純別墅項目，售價4-5萬/平米，剛剛開售；中信江北CBD商業(yè)項目，占地3-5萬方，暫未開發(fā)。

　　內(nèi)部員工對彭偉東的評價是：“很有干勁，是個工作狂。”深圳龍崗中信新城處于停滯狀態(tài)已長達兩年以上，彭偉東上任后，該項目立即被公示。“我們這幾天已經(jīng)在組建團隊，一些人明年一月份就要去這個項目報道了。”內(nèi)部員工說。

　　據(jù)了解，新公司的營銷將由彭偉東一人負責，陳幼芬目前只分管深圳某個區(qū)域的項目。“從彭偉東開的那次會議判斷，我覺得他未來會把重心放在深圳，他是有野心的人。兩個城市公司合并后，總部也是設在深圳的。”內(nèi)部員工認為。

　　深圳樓市專家宋丁評價稱，“中信地產(chǎn)人事變動太頻繁，來一個高層就搞一個新文化，文化一變下面的行為也要跟著變，變來變?nèi)ゲ槐阌趩T工適應。”。

　　克而瑞深圳公司總經(jīng)理許爍的觀點則是，“就數(shù)據(jù)來看，2014年前三季度全國房企銷售銷售排行榜中信地產(chǎn)位列第26，表現(xiàn)還是不錯的。現(xiàn)在市場下行，作為一家有著金融優(yōu)勢的房企，他在資金鏈方面也不用過多擔心。”(來自：一勺言)

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