紅商網(wǎng)訊：“如果說阿里巴巴主要是象征中國互聯(lián)網(wǎng)時代要富起來的夢想，萬達商業(yè)地產(chǎn)或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產(chǎn)階級，想要像發(fā)達國家的上中產(chǎn)階級一樣生活的夢想”，瑞銀在對萬達商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)給出3060億-3760億元人民幣的估值時這樣描述。
12月15日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”）結(jié)束在香港的公開發(fā)售，并將在圣誕節(jié)前夕的12月23日開始在聯(lián)交所主板掛牌交易。記者從某投行處獲悉，除了此前披露的基石投資者，萬達商業(yè)地產(chǎn)國際配售已經(jīng)獲得8倍超額認購，“主流券商云集，國際級投資者擠爆全場，爭相認購，香港股市已經(jīng)很久沒這么熱鬧了。”該人士感慨。
萬達商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬達集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對記者表示：萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后，對企業(yè)而言主要有兩方面的重要影響。第一為上市融資，為企業(yè)發(fā)展提供資金支 持。萬達商業(yè)地產(chǎn)雖然擁有大量資產(chǎn)，但是不少商業(yè)物業(yè)占用了大量資金，而部分物業(yè)租金收益差，影響到萬達商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流，通過上市，可以增加融資渠道； 另一方面，萬達商業(yè)地產(chǎn)上市可以提高品牌知名度，尤其是在國際上提高知名度，為以后戰(zhàn)略擴張做準備。更為重要的是：王健林將通過線上連環(huán)，形成一個真正的消費閉環(huán)。
并非為高負債而上市
據(jù)悉，萬達商業(yè)地產(chǎn)的股份代號為“03699.HK”，將以每手100股H股在聯(lián)交所主板進行買賣。根據(jù)超額配股權(quán)，承銷商代表有權(quán)于國際承銷協(xié)議日期 起計至香港公開發(fā)售遞交申請截止日期后30日內(nèi)隨時要求公司按國際發(fā)售的每股發(fā)售股份相同的價格額外發(fā)行及配發(fā)最多9000萬股發(fā)售股份，相當(dāng)于初步提呈 的發(fā)售股份約15%，以補足國際發(fā)售的超額分配。
若超額配股權(quán)獲全面行使，則額外發(fā)售股份將占緊隨全球發(fā)售完成及超額配股權(quán)獲行使后公司經(jīng)擴大股本的約1.97%。
倘超額配股權(quán)未獲行使，假設(shè)發(fā)售價為每股H股45.70港元，公司估計在扣除全球發(fā)售支付的承銷費用、傭金及估計開支后，公司將收取的全球發(fā)售所得款項凈額估計約為266.79億港元。
這和此前市場預(yù)期的60億美元有不小的差距，但一位接近萬達商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)并非為高負債問題而上市。
作為中國唯一實現(xiàn)全國化布局的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬達商業(yè)地產(chǎn)目前項目覆蓋超過中國94%的省、市、自治區(qū)和超過89%的一、二線城市。萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下完 工和在建的159座萬達廣場和8座萬達城遍及國內(nèi)29個省份的112座城市，其已經(jīng)完工和在建的物業(yè)面積接近3000萬平方米。
伴隨著萬達商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，其負債率也在不斷攀升，截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元；今年上半年凈負債率高達87.8%。
“凈負債率反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對關(guān)系，凈負債率高的企業(yè)未必風(fēng)險大，主要看其負債結(jié)構(gòu)，比如長期貸款的比例，同樣凈負債率也不是越低越好，這意味著企業(yè)經(jīng)營效率不高”，前述人士對記者表示。
2011-2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也在節(jié)節(jié)升高，分別為47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,這一數(shù)字升高至51.6%，不過相較于上市房企63%左右的資產(chǎn)負債率，萬達商業(yè)地產(chǎn)的情況要好得多。
值得注意的是，截至2014年10月31日，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有獨立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動用803.68億元，而638.23億元尚未動用。
此前的一次采訪中，談及萬達商業(yè)地產(chǎn)的超高速發(fā)展時王健林表示：“萬達是有追求的企業(yè)，不然我們現(xiàn)在也用不著這么拼命了，現(xiàn)在發(fā)展成這樣，我完全可以一邊工作一邊休息，很多比我年輕的企業(yè)家都要退休了。我就是在想，還有自己的目標(biāo)沒達到，做一個最大的不動產(chǎn)公司以后，還有就是要做一個最大的文化集團之一。”
萬達旅業(yè)串起萬達消費鏈
據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)“聆訊后資料”披露，第三季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預(yù)披露顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn) 2011-2013年的營業(yè)收入分別為507.72億、590.91億、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、 245.81億元；2014年上半年實現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元。
同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)對2014年全年業(yè)績預(yù)測也有所提高。萬達商業(yè)地產(chǎn)在“聆訊后資料”中預(yù)計，2014年實現(xiàn)凈利潤由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤（不包括公允價值收益）由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。
面對香港市場近年來最大規(guī)模的IPO，各路機構(gòu)早已摩拳擦掌，12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數(shù)量增至12名，基石投資者合計認購的股份價值也增至約20.94億美元(約156億港元)，其中科威特投資局、中國人壽和平安保險承諾各投入3億美元，Och-Ziff投資2.5億美元，荷蘭退休基金APG承諾投資2億美元，新增的富邦人壽將認購價值1億美元的股份。以發(fā)行中間價計，約占發(fā)售股份的59.22%。
與9月份第一次披露資料相比，新的招股說明書還顯示：萬達商業(yè)地產(chǎn)已于今年10月把西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權(quán)出售給母公司萬達集團。
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