紅商網(wǎng)訊：在和阿里巴巴失之交臂之后，香港聯(lián)交所迎來(lái)了另一“土豪公司”—大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”)。12月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)啟動(dòng)了港交所2014年以來(lái)最大規(guī)模的公開(kāi)發(fā)售。
繼12月8日啟動(dòng)全球路演之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩日在港召開(kāi)投資者推介會(huì)，其明星老板王健林更是攜多位高管親自坐鎮(zhèn)接受垂詢。
根據(jù)其8日公布的消息，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此次全球發(fā)售H股為6億股，其中香港發(fā)售股份為3000萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售股份為5.7億股，發(fā)行價(jià)格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集資規(guī)模最多不超過(guò)44.11億美元(約合人民幣270億元)。
消息顯示，僅8日當(dāng)日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就已鎖定包括科威特投資局在內(nèi)的11家國(guó)際投資機(jī)構(gòu)，共完成20億美元的認(rèn)購(gòu)。
此外，其更新版本的招股說(shuō)明書(shū)亦引發(fā)業(yè)界熱議以及對(duì)于萬(wàn)達(dá)估值的討論。7日晚間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在更新版本的招股說(shuō)明書(shū)中，宣布將入股“騰百萬(wàn)”成立的電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)，藉此引入電商概念。此外，新版招股說(shuō)明書(shū)中還剝離了原先納入的部分新開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目。
一位接近萬(wàn)達(dá)的消息人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，以上舉措意在助推萬(wàn)達(dá)估值提升。而本網(wǎng)整理的來(lái)自高盛、瑞信、匯豐、中金、花旗等多家機(jī)構(gòu)的最新研究報(bào)告亦顯示，多家國(guó)際知名投行多數(shù)對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)給出的資產(chǎn)凈值預(yù)期都超過(guò)3000億人民幣，個(gè)別估值上限甚至超過(guò)4000億港幣。倘以此計(jì)算，萬(wàn)達(dá)將超越中海外、萬(wàn)科，有望成為國(guó)內(nèi)市值最高的房企。
高盛在其報(bào)告中稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)低成本土地帶來(lái)低租金水平，進(jìn)而帶來(lái)高出租率、高人流，讓有待開(kāi)發(fā)的商業(yè)區(qū)發(fā)展為成熟商圈，這便是萬(wàn)達(dá)的生態(tài)系統(tǒng)，而“出色往績(jī)加上品牌資產(chǎn)，成為這一生態(tài)系統(tǒng)的關(guān)鍵”。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所的股票代碼為03699.HK，根據(jù)萬(wàn)達(dá)方面發(fā)布的最新消息，其將于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。
加減法提升估值
根據(jù)更新版本的招股說(shuō)明書(shū)，不久前萬(wàn)達(dá)和騰訊、百度攜手成立的O2O平臺(tái)未來(lái)將正式納入到萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市公司中。
今年8月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的控股股東大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)牽手騰訊、百度高調(diào)宣布成立一家電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)，聲稱(chēng)要建立一個(gè)從網(wǎng)上到網(wǎng)下，即O2O的電子商務(wù)業(yè)務(wù)模式。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、騰訊及百度將自身或透過(guò)其他關(guān)聯(lián)公司，分別持有擬成立的電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)70%、15%及15%股權(quán)，計(jì)劃總投資額為50億元。在具體業(yè)務(wù)層面則是整合騰訊、百度及其關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)的若干網(wǎng)上業(yè)務(wù)和服務(wù)，及大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與其關(guān)聯(lián)公司從事的網(wǎng)下業(yè)務(wù)和服務(wù)等。
這家被外界戲稱(chēng)為“騰百萬(wàn)”的公司的名稱(chēng)在7日晚間新版招股說(shuō)明書(shū)中首次披露—“WandaInformation”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司與WandaInvestmentHoldingCo.Limited目前各自擁有該公司50%股權(quán)。
將時(shí)下最為時(shí)髦的O2O納入萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市平臺(tái)，萬(wàn)達(dá)意在增加外界對(duì)于公司未來(lái)發(fā)展的想象空間、以提振資本市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)可程度。
“因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)公司的估值的一個(gè)重要考量因素就是用戶數(shù)目，比如最近上市的陌陌一個(gè)活躍用戶價(jià)值達(dá)到數(shù)十甚至上百美元。而萬(wàn)達(dá)線上現(xiàn)在有3千萬(wàn)的會(huì)員，明年的會(huì)員數(shù)目會(huì)突破1億元，往后還會(huì)更多。引入O2O，意味著對(duì)于萬(wàn)達(dá)估值不能停留在商業(yè)地產(chǎn)公司層面，而是將融合電商公司的概念。”前述接近萬(wàn)達(dá)的人士對(duì)本網(wǎng)稱(chēng)。
按照國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)股的估值來(lái)看，一線房企的動(dòng)態(tài)市盈率一般都在7-8倍之間（如萬(wàn)科和中國(guó)海外），該人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)“以售養(yǎng)租”的商業(yè)地產(chǎn)商模式和萬(wàn)科類(lèi)的純住宅開(kāi)發(fā)商模式有本質(zhì)區(qū)別，“前者需要不斷的銷(xiāo)售房子，萬(wàn)達(dá)則能夠獲得持續(xù)的租金收入”，而O2O平臺(tái)的搭建則有助于其未來(lái)轉(zhuǎn)型。其認(rèn)為在眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的大背景下，萬(wàn)達(dá)志在傳達(dá)給投資者的是一個(gè)“生活方式平臺(tái)服務(wù)商”的故事。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)去年凈利潤(rùn)達(dá)到248.82億元，倘若按照8倍市盈率來(lái)定價(jià)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行市值將接近2000億元。不過(guò)目前多家國(guó)際投行給出的未來(lái)估值明顯高于這一數(shù)字（達(dá)到3000億元），這意味著其有望獲得更高的市盈率。
在做加法之余，萬(wàn)達(dá)商業(yè)亦在做減法。在新版招股書(shū)中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布以41.35億元的價(jià)格，剝離其持有的西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)、青島（樓盤(pán)）萬(wàn)達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)園及大連金石國(guó)際度假區(qū)三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，以上項(xiàng)目的一個(gè)共同特點(diǎn)是短期盈利能力不足，如西雙版納國(guó)際旅游于今年上半年僅實(shí)現(xiàn)2.37億元的凈利潤(rùn)，而另外兩個(gè)剝離項(xiàng)目亦都處于前期投入階段，無(wú)疑，剝離盈利欠佳項(xiàng)目，將直接拉高萬(wàn)達(dá)商業(yè)的整體盈利能力，提亮當(dāng)下業(yè)績(jī)報(bào)表。
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