長安萬科廣場是萬科目前在東莞最大的商業(yè)項目。定位為區(qū)域商業(yè)中心，建筑面積7.5萬平米，集多種業(yè)態(tài)于一體，既有大型超市、服飾配套、商品零售，也包括特色餐飲、咖啡廳、茶餐廳等餐飲類消費場所，以及大型電影院、兒童游樂場等休閑游樂場所，力圖滿足長安鎮(zhèn)百萬人口的綜合性消費需求。

　　如今，長安萬科廣場開業(yè)正好滿月，第一炮成績單如何？能否延續(xù)開業(yè)時的火熱？熱度過后，長安萬科廣場將如何保持良好經(jīng)營與發(fā)展？這才是長安萬科廣場未來發(fā)展最重要和必須面對的問題，更是市場最想知悉的答案。

　　11月16日，贏商網(wǎng)記者走訪剛剛滿月的長安萬科廣場，一探長安萬科廣場開業(yè)一個月之后的真實情況，并與東莞萬科商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理楊衛(wèi)東暢談兩個多小時，深入了解長安萬科廣場的現(xiàn)狀，以及未來的發(fā)展方向和經(jīng)營思路。

　　滿月成績單：銷售額6509萬元超出預(yù)期

　　正值周末，贏商網(wǎng)記者走訪長安萬科廣場發(fā)現(xiàn)，雖然沒有了開業(yè)時的火爆場景，不過臨近圣誕，商場節(jié)日布置氣氛濃烈，人流量亦不少。放眼望去，來逛商場的大多數(shù)以年輕一族及家庭型消費者為主。

　　從一層走到四層，每一層的人流量相差無幾，一層的快時尚主力店受歡迎程度頗高，再加上中庭廣場活動效應(yīng)，人氣較旺，負(fù)一層的百佳超市人氣超高，三四層的餐飲吸引不少消費者，正值中午不少餐廳也有排隊等位的現(xiàn)象。

　　除此之外，電影院、兒童天地的奇樂兒、電玩世界的城市英雄也吸引不少年輕人和小朋友前往。

　　對此，楊衛(wèi)東告訴贏商網(wǎng)記者，長安萬科廣場開業(yè)以來，人氣還是比較均衡的，平時周一到周四人流量相對較少，日均約3.5-4萬人次；而周五至周日人流量會大幅提升，日均達8-10萬人次。

　　尚且看來，長安萬科廣場開業(yè)一個月交出的成績單還不錯。楊衛(wèi)東透露，從9月28日正式開門迎客，截至到10月31日，長安萬科廣場的總營業(yè)額達6509萬元，超出基本預(yù)期。

　　其中，百佳超市貢獻最大，開業(yè)當(dāng)天營業(yè)就達到230萬元，是其華南區(qū)開業(yè)銷售最好的店。其次是零售，餐飲及其他配套。

　　對于這份成績單，楊衛(wèi)東表示較為滿意，其稱在長安打造如此大規(guī)模的商業(yè)體量壓力是不小的，但在東莞商管團隊齊心協(xié)力及與眾多品牌商家的精誠合作共同努力下，方才能取得這般不俗的成績。

　　好的開始僅僅是成功的一半， 通往成功的道路沒有那么簡單。“我們要清楚的知道，不要被表面的客流所迷惑。為商場真正產(chǎn)生消費貢獻的絕對不是如潮洶涌的人流。”楊衛(wèi)東一語中地的指出，商業(yè)經(jīng)營遵循8020原則，80%的銷售來自于20%的有效消費群體。

　　因此，在保證一定客流量時，更重要的是要找到能夠給商場產(chǎn)生實實在在貢獻的那部分客群。

　　明確定位找準(zhǔn)客群  調(diào)整業(yè)態(tài)加大體驗

　　而要找出目標(biāo)客戶群，首先要先明確好自己的定位。楊衛(wèi)東表示，長安萬科廣場就是要成為東莞長安首個大型中高端購物中心，為主流的家庭型消費和中高收入的白領(lǐng)階層服務(wù)。

　　面對這樣的定位，不免有人會產(chǎn)生疑問：長安屬于東莞的城鎮(zhèn)，低端消費人群居多，哪里來的中高端消費人群呢？

　　不可否認(rèn)，這的確存在這樣事實。不過，楊衛(wèi)東指出，經(jīng)過萬科調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在東莞鎮(zhèn)區(qū)中長安的消費有著巨大的潛力，鎮(zhèn)區(qū)消費覆蓋面廣，有較多的中高端消費人群不在少數(shù)，只不過還沒有完全釋放。

　　因此，他堅持并充滿信心表示，長安萬科廣場堅持主流的家庭型消費和中檔偏高消費人群。

　　“我們的客戶在哪里？我們?nèi)绾握业剿麄�？我們�(nèi)绾螢樗麄兎��?wù)？”這是楊衛(wèi)東對他的經(jīng)營團隊提出的三個問題。

　　楊衛(wèi)東指出，長安以北聚集大批高檔住宅小區(qū)，擁有潛在的中高端消費人群，政府機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)管理層、中高級白領(lǐng)等，萬科廣場將會采取各種方式方法拓展市場，吸引這批潛在客戶的到來，引領(lǐng)好培養(yǎng)其消費習(xí)慣。

　　對于商場的好壞評價，除了硬件條件，如今的服務(wù)也是不可或缺的檢驗標(biāo)準(zhǔn)之一。楊衛(wèi)東表示，萬科是城市配套服務(wù)商，就是盡最大可能去滿足和服務(wù)消費者。

　　如何做好服務(wù)，其實最根本的體現(xiàn)就是細(xì)節(jié)。不難發(fā)現(xiàn)，走進長安萬科廣場，總體感覺舒服，感官上簡單明朗，動線合理，業(yè)態(tài)分布均衡，購物環(huán)境輕松，逛起街來心情舒暢。

　　如此購物環(huán)境的呈現(xiàn)，長安萬科廣場花費了大量的心思去打造。楊衛(wèi)東表示，長安萬科廣場非常注重細(xì)節(jié)，不僅從硬件設(shè)備上還是軟件服務(wù)上，都盡心盡力。例如，商場隨著季節(jié)的變化及時自動調(diào)整商場的溫度確保舒適度、反向?qū)ぼ嚨脑O(shè)置再也不用為找不到車而煩惱、不同業(yè)態(tài)的品牌商家之間合理布局、商場休息座椅的增設(shè)等。

　　不僅對消費者服務(wù)，品牌商戶也一視同仁。楊衛(wèi)東續(xù)稱，對商家的服務(wù)也非常到位，商場特別專門增設(shè)員工食堂，電教培訓(xùn)室、休息室和會議室等服務(wù)品牌商家，方便員工的工作生活。

　　隨著商業(yè)發(fā)展的變化，單一的購物已在不是消費者的唯一目的。為此，滿足消費者更多元化的體驗和需求，未來長安萬科廣場在業(yè)態(tài)分布上也會更加豐富多彩。

　　楊衛(wèi)東表示，一個商場的良好健康發(fā)展是需要不斷調(diào)整和優(yōu)化的。未來，長安萬科廣場也隨著發(fā)展的需要調(diào)整變化，體驗式經(jīng)濟的到來，會逐漸減少零售比例，增加更多特色餐飲品牌，同時加碼兒童業(yè)態(tài)布局，加大體驗休閑業(yè)態(tài)。

　　“以后還會增加商場的各種營銷日常活動”，楊衛(wèi)東指出，這也是體驗，會真正讓消費者參與進來，而不僅僅是圍觀，增加商場消費者滯留的時間，培養(yǎng)消費者的粘性。

　　東莞萬科商業(yè)版圖基本成型  明后年三大項目陸續(xù)綻放

　　如今，萬科在東莞的商業(yè)版圖布局已基本成型。隨著長安萬科廣場的全面開業(yè)，目前萬科在東莞已經(jīng)有四個商業(yè)項目在運營，其中包括松山湖萬科生活廣場、厚街萬科生活廣場、塘廈萬科生活廣場。據(jù)透露，今年12月，萬科在松山湖打造的高端精品酒店也將要開業(yè)。 

　　楊衛(wèi)東指出，萬科在東莞的商業(yè)大部分是以社區(qū)商業(yè)為主，目前這三個萬科生活廣場中，塘廈項目的業(yè)績是最好，其次松山湖、厚街。

　　對于未來兩年東莞萬科商業(yè)的計劃，楊衛(wèi)東透露，明后年，萬科將有三個項目會推出，分別是厚街城市廣場，定位城市中心區(qū)購物中心，體量為3萬平方米，將于2015年10月亮相；莞城萬科中心，將打造萬科首個主題式兒童購物中心，體量也為3萬平方米，將于2016年初開業(yè)；另外虎門萬科生活廣場也于2016年面世。

　　“商業(yè)項目的資產(chǎn)證券化是未來商業(yè)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。”楊衛(wèi)東表示，萬科也會尋求未來商業(yè)項目資產(chǎn)證券化的可能。（來自：贏商網(wǎng) 記者 陳澤佳）

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