紅商網(wǎng)訊：萬科總裁郁亮將《失控》一書奉為“圣經(jīng)”，而凱文·凱利的“失控”思想正是他對萬科進(jìn)行“互聯(lián)網(wǎng)化”改造的思想源頭，這一強調(diào)“去中心化”的模式正在深刻變革萬科的傳統(tǒng)地產(chǎn)事業(yè)，同時也正成為其叩開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大門的敲門磚。

　　郁亮正在試圖讓萬科擺脫傳統(tǒng)開發(fā)思維，轉(zhuǎn)而用持續(xù)不斷的現(xiàn)金流重新打造運營式的萬科“新常態(tài)”。為此，“城市配套服務(wù)商”這一集中體現(xiàn)萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新定位在去年就被郁亮提出。

　　在10月25日的萬科廣深區(qū)域市場交流會上，郁亮接受媒體采訪時進(jìn)一步解釋了“城市配套服務(wù)商”的概念。“萬科作為城市配套服務(wù)商未來可以做三件事情：第一件事情是傳統(tǒng)住宅;第二，做消費體驗地產(chǎn);第三，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這里包括工業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、寫字樓、大型綜合體等。”郁亮表示，“第一件事、第二件事是圍繞客戶變化展開的，第三件事是圍繞城市變化展開的。”

　　顯然，萬科跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)箭在弦上。

　　11月初，萬科聯(lián)手天安數(shù)碼城在東臨上海張江高科技園區(qū)的北蔡板塊拿下一塊產(chǎn)業(yè)用地的消息傳出。據(jù)相關(guān)媒體報道，該地塊占地面積16萬平方米，目前即將動工，最快將于明年5月份正式對外亮相。

　　無獨有偶，一個月前，東莞萬科綜合產(chǎn)業(yè)園項目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)園同時涵蓋物流倉儲增值服務(wù)、高科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種業(yè)態(tài)。東莞萬科總經(jīng)理王海武對媒體表示，這是萬科集團(tuán)開發(fā)的第一個產(chǎn)業(yè)園項目。

　　大朗鎮(zhèn)的萬科綜合產(chǎn)業(yè)園或許是萬科第一個綜合性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，但萬科絕不是第一次試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從2012年開始，萬科涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的足跡已經(jīng)遍布鄭州、青島、深圳、廊坊、武漢等地，形態(tài)從文創(chuàng)園、物流園、產(chǎn)業(yè)園到總部基地不一而足。不過，這些項目的共同點在于主要推進(jìn)者為萬科位于各地的事業(yè)部。

　　“總部充分放權(quán)、充分試錯，萬科在各個城市試水工業(yè)地產(chǎn)更加自由和主動。”一位熟悉萬科的人士告訴記者。

　　轉(zhuǎn)型：從開發(fā)商向運營商的跨越

　　8月18日，萬科發(fā)布今年上半年財報，公司上半年的營業(yè)收入和凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)同比略微下降，其中營業(yè)收入自2010年以來首次出現(xiàn)下降。

　　萬科表示，今年上半年，全國商品住宅銷售面積為4.25億平方米，同比下降7.8%，其中萬科關(guān)注的14個主要城市今年上半年調(diào)整幅度更大，商品住宅銷售面積同比下降了20.9%。

　　“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”，張瑞敏的這句話也反映了郁亮改造萬科的邏輯——市場環(huán)境已經(jīng)改變，一個偉大的企業(yè)不可能永遠(yuǎn)活在過去的光環(huán)之中。

　　2013年7月1日，郁亮在西安媒體見面會上首次談及萬科轉(zhuǎn)型：“未來10年住宅需求量會穩(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規(guī)模的天花板，所以公司將要轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，即使規(guī)模碰到天花板后企業(yè)也能找到新的增長點”。

　　如今，萬科正在做沖破天花板的準(zhǔn)備，從國際化戰(zhàn)略，到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到郁亮所說的“五菜一湯”，萬科正在試圖通過“小股操盤”的方式讓管理和運營產(chǎn)生價值，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是其中的重要一步。

　　“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)，本身就具有重資產(chǎn)和重運營的特征，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資源注入萬科的城市配套服務(wù)，能夠讓萬科的運營環(huán)更加完滿。”協(xié)縱國際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人黃立沖對中國房地產(chǎn)報記者表示。

　　失控：

　　去中心化的試驗

　　正如《失控》一書所提出的，智慧不是一種集中式結(jié)構(gòu)，而是由各種局部的糾結(jié)組成。萬科至今還未曾大張旗鼓地對外描繪一個全局式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)宏圖，但其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路徑卻從某種程度上反映了這種自下而上的發(fā)展和組織形式。

　　除了10月13日東莞萬科綜合產(chǎn)業(yè)園項目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)，11月初傳出萬科與天安數(shù)碼城聯(lián)手在上海將一塊產(chǎn)業(yè)用地收入囊中以外，萬科還有數(shù)個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目曾經(jīng)進(jìn)入媒體視野。

　　據(jù)本報早前報道，早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。2013年，萬科還著力在青島打造了青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　而在物流地產(chǎn)方面，北京萬科在今年5月與河北廊坊市國有土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂協(xié)議，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。8月23日，貴陽萬科與貴陽龍里縣簽下綜合物流倉儲項目，總投資10.5億元。此外，萬科在武漢新洲區(qū)也有一個占地189畝的倉儲項目。

　　在總部基地方面，萬科的項目主要集中在深圳，包括以BOT模式給政府代建的前海企業(yè)公館和深圳六大總部基地之一的留仙洞總部基地綜合體。

　　盡管都保留著萬科的“姓氏”，但是這些分布在各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目除了有物流地產(chǎn)、文創(chuàng)園、企業(yè)獨棟、科研辦公樓等形態(tài)差異外，運營模式也彼此迥異。

　　實際上，除了物流地產(chǎn)商可以實現(xiàn)相對標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模化，目前國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都多以區(qū)域型為主，所謂“模式復(fù)制”相當(dāng)困難。因為各個城市之間的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地政策等方面存在相當(dāng)大的差異，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運作又與城市發(fā)展緊密相關(guān)。“總部充分放權(quán)、充分試錯，萬科在各個城市試水工業(yè)地產(chǎn)就更加自由和主動。”一位熟悉萬科的人士告訴記者。

　　聯(lián)合：抵御風(fēng)險的必由之路

　　不過，“從目前的狀況來看，萬科各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運營還不成熟，無論是寄予厚望的青島國際廣告產(chǎn)業(yè)園還是鄭州項目，都因產(chǎn)業(yè)定位等問題面臨招商困難”，北京聯(lián)東集團(tuán)常務(wù)副總裁梁環(huán)宇告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　僅鄭州美銘科技園項目就讓其短板暴露無遺。

　　2012年12月，萬科和美景集團(tuán)“聯(lián)姻”成立鄭州萬科美景有限公司之后，美景集團(tuán)將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目注入合資公司，由新公司負(fù)責(zé)開發(fā)推出，美銘科技園就是其中之一。但該項目土地性質(zhì)不明晰、分割銷售困難的問題使得初入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科進(jìn)退兩難。

　　雖然“去中心”可以釋放地方公司運作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的活力，但如何把握“失控”的程度而又不致“離心”，就成為其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路徑的關(guān)鍵一步。

　　于是對內(nèi)，萬科專門組建了上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，作為全集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的孵化試點;同時從普洛斯、華夏幸福等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊中不斷挖人，在其總部成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部，并在各地事業(yè)部推動項目投資跟進(jìn)制度，將運營團(tuán)隊與項目綁定。

　　對外，萬科也開始脫離孤軍奮戰(zhàn)。最近聯(lián)手天安數(shù)碼城在上海拿地，更凸顯其借力打力的戰(zhàn)略。

　　今年4月，上海市剛剛出臺了工業(yè)用地新政——《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》。規(guī)定提出，工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)類項目、研發(fā)總部類項目、標(biāo)準(zhǔn)廠房類被嚴(yán)格禁止轉(zhuǎn)讓，而對研發(fā)總部通用類，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持有70%物業(yè)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可以分割轉(zhuǎn)讓。

　　對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵萬科來說，此時與天安數(shù)碼城聯(lián)手拿地，一方面規(guī)避了不熟悉政策而導(dǎo)致的風(fēng)險，另一方面，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入也讓其可以名正言順拿到最優(yōu)質(zhì)的研發(fā)總部通用類用地。

　　目前萬科已對項目進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃。“該項目將由上海萬科成立僅半年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部操盤，2015年亮相的一期體量6萬平方米，出售75%，萬科自持25%。”一位上海萬科內(nèi)部人士透露。

　　此前，萬科還曾公開表示其物流地產(chǎn)模式將學(xué)習(xí)普洛斯，以基金+物流地產(chǎn)的方式實現(xiàn)輕資產(chǎn)進(jìn)入、快周轉(zhuǎn)流出，對此，萬科前高級副總裁肖莉表示，未來萬科將引入KKR、黑石、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。

　　金融化、專業(yè)化是萬科選擇做物流地產(chǎn)的方式，萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶透露，萬科正在向普洛斯學(xué)習(xí)，“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路”。（來自：中國房地產(chǎn)報）

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