核心摘要：11月14日，人和商業(yè)控股有限公司每股報(bào)收0.38港元。在這背后，是這個(gè)“中國最大的地下商城運(yùn)營商及開發(fā)商”主營收入的連年巨跌、負(fù)債攀升及虧損加重。原定于2011年10月完工的項(xiàng)目，至今已延期3年，開業(yè)遙無期。
紅商網(wǎng)訊：11月14日，人和商業(yè)控股有限公司（01387.HK，以下簡稱“人和商業(yè)”)每股報(bào)收0.38港元。而三年前的2011年9月，人和商業(yè)股價(jià)曾一度攀升至2.4港元的高點(diǎn)，此后開始了長達(dá)三年的下跌。在這背后，是這個(gè)“中國最大的地下商城運(yùn)營商及開發(fā)商”主營收入的連年巨跌、負(fù)債攀升及虧損加重。2014年上半年，人和商業(yè)錄得8.44億元的虧損，而這個(gè)數(shù)字在2013年全年為17億元。東莞虎門地一大道項(xiàng)目是人和商業(yè)深陷困局的一個(gè)縮影。原定于2011年10月完工的項(xiàng)目，至今已延期3年，開業(yè)遙無期。
今年10月，人和商業(yè)在全國商業(yè)地產(chǎn)排名中下跌20多位，跌出百強(qiáng)之列。而在某機(jī)構(gòu)的對(duì)在港中資房企信用風(fēng)險(xiǎn)最新排行中，人和商業(yè)被評(píng)價(jià)為“暗藏破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”。時(shí)代周報(bào)記者嘗試聯(lián)系人和商業(yè)哈爾濱總部進(jìn)行采訪，但發(fā)出傳真后，一直未得到回復(fù)。
虎門項(xiàng)目看不到施工跡象
東莞虎門地一大道分濱海大道項(xiàng)目、太平廣場(chǎng)項(xiàng)目兩期。11月4日，在東莞市虎門鎮(zhèn)虎門公園東北角，時(shí)代周報(bào)記者看到，人和商業(yè)的一棟小樓—該項(xiàng)目的地面配套—一破敗不堪，窗戶和玻璃幕墻支離破碎，里面還有被縱火焚燒的痕跡。而位于地下的項(xiàng)目一期，只見巨大的水泥框架，不斷有電動(dòng)三輪車穿過�；㈤T太平廣場(chǎng)項(xiàng)目，這個(gè)位于虎門商業(yè)中心的項(xiàng)目，同樣看不到施工跡象。一名保安告訴時(shí)代周報(bào)記者：地下在施工，有工程隊(duì)在挖土方，項(xiàng)目完工估計(jì)要到明年。在人和商業(yè)虎門項(xiàng)目部，一位譚姓經(jīng)理對(duì)記者說：“一期項(xiàng)目停工，太平廣場(chǎng)陸續(xù)有施工，太平廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年8月完工，然后交付業(yè)主裝修，10月開業(yè)。濱海大道項(xiàng)目則沒有完工時(shí)間表。”
資金困難導(dǎo)致項(xiàng)目延期
2010年，人和商業(yè)與虎門鎮(zhèn)政府達(dá)成協(xié)議，將由其出資在虎門興建大型人防工程。作為回報(bào)，人和商業(yè)將取得這個(gè)工程40年的商業(yè)使用權(quán)。而在此前，人和商業(yè)已成功開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個(gè)省市級(jí)城市地下人防商城。
虎門鎮(zhèn)，以服裝、鞋業(yè)、低端機(jī)械制造業(yè)聞名的中國第一鎮(zhèn)，2009年GDP為250億元， 2012年為348億元，而在2014年將首次突破400億元大關(guān)，而常駐人口則高達(dá)百萬，處處充滿商機(jī)。在人和商業(yè)的設(shè)想中，虎門地一大道一期的濱海大道項(xiàng)目共42萬平方米。
理想與現(xiàn)實(shí)之間有著巨大的差距。地產(chǎn)專業(yè)人士謝逸峰說：“東莞商業(yè)集中度不夠，地下商城在東莞缺乏足夠的人流支持。例如，東莞南城的商業(yè)旺地東莞行政中心廣場(chǎng)，其‘地下空間’曾幾番計(jì)劃用于建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，卻一直難以成行。”謝逸峰認(rèn)為，地下商城的模式并不適合于商業(yè)集中度不高的東莞，且影響了虎門地一大道的預(yù)售。
東莞市人民防空辦公室一位王姓工程師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說：“虎門地一大道2011年3月動(dòng)工，原定工期半年。”2011年9月，虎門地一大道項(xiàng)目尚在動(dòng)工之時(shí)卻舉行了盛大的開盤儀式，進(jìn)行了公開招商，并通過媒體造勢(shì)，吸引了一些投資者前來購買，并簽訂了預(yù)計(jì)交鋪時(shí)間為2012年7月1日的合同。來自深圳的呂小姐是眾多的投資者之一。據(jù)其提供給時(shí)代周報(bào)記者的合同顯示，2011年11月1日，她購入建筑面積為43平方米的鋪位，共支付購鋪資金129萬元人民幣。她說：“合同上寫著預(yù)計(jì)2012年7月1日交鋪，但直至現(xiàn)在，也不知道什么時(shí)候能拿到鋪位。兩年多來，我一共找了人和商業(yè)虎門第一大道項(xiàng)目部七八次了，提出要求退款，但沒有得到答復(fù)。我聯(lián)系了另外的8名投資者，準(zhǔn)備聯(lián)名去起訴他們。”
但是，呂小姐的訴求可能得不到法院的支持。之前已有一位劉先生曾到法院起訴人和商業(yè)，但是，東莞市第二人民法院認(rèn)為，“虎門地一大道”開發(fā)商與虎門鎮(zhèn)政府簽訂合約，約定人和享有人防工程40年的使用權(quán)，而這一使用權(quán)乃是從“虎門地一大道”開業(yè)期算起，而人和商業(yè)與虎門地一大道購買者簽訂的合同中，所寫的也只是預(yù)計(jì)交鋪時(shí)間，目前“虎門地一大道”仍在施工，開發(fā)商并沒有構(gòu)成“根本性違約”。實(shí)際上，2011年年底，人和商業(yè)虎門項(xiàng)目已經(jīng)看不到施工跡象。在時(shí)代周報(bào)記者問到是由于什么原因?qū)е峦９r(shí)，這位王姓工程師回答：“虎門地一大道項(xiàng)目延期的主要原因是資金困難。”
地下商城模式不適合東莞？
虎門地一大道項(xiàng)目停工是否因資金困難？雖然這一點(diǎn)并沒有得到人和商業(yè)的認(rèn)可，但是時(shí)代周報(bào)記者查閱人和商業(yè)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2008年在香港上市起，人和商業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入就呈現(xiàn)出逐年下滑態(tài)勢(shì)，2009年為41.6億元、到了2013年，營收只有5.47億元，降幅高達(dá)87%。與此同時(shí)，2013年，人和商業(yè)全年虧損17億元，2014年上半年，人和商業(yè)虧損8.44億元，負(fù)債水平也在不斷攀升。截至2013年，人和商業(yè)有息負(fù)債合計(jì)達(dá)到80億元。
合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌向時(shí)代周報(bào)記者分析：“高負(fù)債、虧損及股價(jià)下跌，使得人和商業(yè)很難融資，以致陷入資金困境。具體到虎門項(xiàng)目，停工的主要原因就是沒有資金投入了，開發(fā)商曾寄望通過以預(yù)售的方式回收部分投資，然后將資金投入到項(xiàng)目的建設(shè)中，卻沒有想到預(yù)售并不成功。說到底，地下商城的模式并不適合東莞。據(jù)我了解，人和商業(yè)更愿意將資金投入到廣州地一大道項(xiàng)目，因?yàn)閺V州商業(yè)更發(fā)達(dá)，更容易取得回報(bào)，虎門項(xiàng)目工期被延緩在所難免。”
對(duì)于時(shí)代周報(bào)記者關(guān)于“此項(xiàng)目為人防工程，虎門鎮(zhèn)政府與人和商業(yè)曾簽訂協(xié)議，協(xié)議是否對(duì)工期有所要求”的提問，虎門鎮(zhèn)住建局不予回答。對(duì)于同樣的問題，東莞市人民防空辦公室、虎門鎮(zhèn)重點(diǎn)工程建設(shè)辦公室，同樣婉拒了時(shí)代周報(bào)記者的采訪。
地下商場(chǎng)模式存先天缺陷？
在一些地產(chǎn)從業(yè)者看來，人和商業(yè)利用人防工程開發(fā)地下商城的模式存在著先天的缺陷。
按照政府的相關(guān)規(guī)定，人防工程的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，開發(fā)、運(yùn)營地下商城的人和商業(yè)，并沒有項(xiàng)目的土地使用權(quán)。沒有土地所用權(quán)意味著，人和商業(yè)便無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。同樣因?yàn)闆]有土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款。無法貸款會(huì)降低商戶承讓經(jīng)營權(quán)的意愿，為此人和商業(yè)設(shè)計(jì)出了一套特殊的融資模式—用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔(dān)保，而這導(dǎo)致人和商業(yè)置于銀行的存款，相當(dāng)一部分其實(shí)是受到限制的，這使得其資金面雪上加霜。
人和商業(yè)融資的主要途徑只剩下抵押股權(quán)以及發(fā)債。事實(shí)上，過去三年，人和商業(yè)通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金。2010年5月，人和商業(yè)發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.75%，2011年9月10日和11月15日，人和商業(yè)又一共發(fā)行了6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率13%。隨著發(fā)行票據(jù)對(duì)提高公司流動(dòng)性正面效應(yīng)的逐漸消失，如今這些票據(jù)每年產(chǎn)生的高額利息正演變?yōu)槌林氐呢?cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
謝逸峰說：“一方面是，地下商城模式本身存在缺陷，而人和商業(yè)又過于粗放，增長過快，大舉進(jìn)軍三、四線城市，三、四線城市的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念比較落后，難以支撐人和商業(yè)的大規(guī)模擴(kuò)張。所以，人和商業(yè)便在2011年陷入資金困局。”
另一方面，人和商業(yè)對(duì)于地下商場(chǎng)的運(yùn)營能力不足也是原因。謝逸峰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說：“人和商業(yè)將大部分精力用于新項(xiàng)目的開發(fā)與銷售，但是，銷售后的商場(chǎng)運(yùn)營卻無暇顧及，經(jīng)營狀況惡化，投資者也會(huì)對(duì)商場(chǎng)的投資熱情降低。”
實(shí)際上，虎門項(xiàng)目只是人和商業(yè)困境的一個(gè)縮影。據(jù)媒體報(bào)道，2011年至今，人和商業(yè)可謂事故不斷：大連地一大道陷交易疑云，濰坊項(xiàng)目遭質(zhì)疑，無錫招商城遭遇停業(yè)風(fēng)波，此外，武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的地一大道項(xiàng)目今年以來也相繼爆發(fā)經(jīng)營不善或與承租商戶發(fā)生沖突的問題。
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