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人和商業(yè)深陷困局:東莞虎門地一大道項目逾期三年
http://m.ssvihum.com 2014-11-19 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:11月14日,人和商業(yè)控股有限公司每股報收0.38港元。而三年前的2011年9月,人和商業(yè)股價曾一度攀升至2.4港元的高點,此后開始了長達(dá)三年的下跌。在這背后,是這個“中國最大的地下商城運營商及開發(fā)商”主營收入的連年巨跌、負(fù)債攀升及虧損加重。2014年上半年,人和商業(yè)錄得8.44億元的虧損,而這個數(shù)字在2013年全年為17億元。東莞虎門地一大道項目是人和商業(yè)深陷困局的一個縮影。原定于2011年10月完工的項目,至今已延期3年,開業(yè)遙無期。

  今年10月,人和商業(yè)在全國商業(yè)地產(chǎn)排名中下跌20多位,跌出百強之列。而在某機構(gòu)的對在港中資房企信用風(fēng)險最新排行中,人和商業(yè)被評價為“暗藏破產(chǎn)風(fēng)險”。時代周報記者嘗試聯(lián)系人和商業(yè)哈爾濱總部進(jìn)行采訪,但發(fā)出傳真后,一直未得到回復(fù)。

  虎門項目看不到施工跡象

  東莞虎門地一大道 分濱海大道項目、太平廣場項目兩期。11月4日,在東莞市虎門鎮(zhèn)虎門公園東北角,時代周報記者看到,人和商業(yè)的一棟小樓—該項目的地面配套—一破敗不堪,窗戶和玻璃幕墻支離破碎,里面還有被縱火焚燒的痕跡。而位于地下的項目一期,只見巨大的水泥框架,不斷有電動三輪車穿過。虎門太平廣場項目,這個位于虎門商業(yè)中心的項目,同樣看不到施工跡象。一名保安告訴時代周報記者:地下在施工,有工程隊在挖土方,項目完工估計要到明年。在人和商業(yè)虎門項目部,一位譚姓經(jīng)理對記者說:“一期項目停工,太平廣場陸續(xù)有施工,太平廣場項目預(yù)計于明年8月完工,然后交付業(yè)主裝修,10月開業(yè)。濱海大道項目則沒有完工時間表。”

  資金困難導(dǎo)致項目延期

  2010年,人和商業(yè)與虎門鎮(zhèn)政府達(dá)成協(xié)議,將由其出資在虎門興建大型人防工程。作為回報,人和商業(yè)將取得這個工程40年的商業(yè)使用權(quán)。而在此前,人和商業(yè)已成功開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城。

  虎門鎮(zhèn),以服裝、鞋業(yè)、低端機械制造業(yè)聞名的中國第一鎮(zhèn),2009年GDP為250億元, 2012年為348億元,而在2014年將首次突破400億元大關(guān),而常駐人口則高達(dá)百萬,處處充滿商機。在人和商業(yè)的設(shè)想中,虎門地一大道一期的濱海大道項目共42萬平方米。

  理想與現(xiàn)實之間有著巨大的差距。地產(chǎn)專業(yè)人士謝逸峰說:“東莞商業(yè)集中度不夠,地下商城在東莞缺乏足夠的人流支持。例如,東莞南城的商業(yè)旺地東莞行政中心廣場,其‘地下空間’曾幾番計劃用于建設(shè)商業(yè)項目,卻一直難以成行。”謝逸峰認(rèn)為,地下商城的模式并不適合于商業(yè)集中度不高的東莞,且影響了虎門地一大道的預(yù)售。

  東莞市人民防空辦公室一位王姓工程師對時代周報記者說:“虎門地一大道2011年3月動工,原定工期半年。”2011年9月,虎門地一大道項目尚在動工之時卻舉行了盛大的開盤儀式,進(jìn)行了公開招商,并通過媒體造勢,吸引了一些投資者前來購買,并簽訂了預(yù)計交鋪時間為2012年7月1日的合同。來自深圳的呂小姐是眾多的投資者之一。據(jù)其提供給時代周報記者的合同顯示,2011年11月1日,她購入建筑面積為43平方米的鋪位,共支付購鋪資金129萬元人民幣。她說:“合同上寫著預(yù)計2012年7月1日交鋪,但直至現(xiàn)在,也不知道什么時候能拿到鋪位。兩年多來,我一共找了人和商業(yè)虎門第一大道項目部七八次了,提出要求退款,但沒有得到答復(fù)。我聯(lián)系了另外的8名投資者,準(zhǔn)備聯(lián)名去起訴他們。”

  但是,呂小姐的訴求可能得不到法院的支持。之前已有一位劉先生曾到法院起訴人和商業(yè),但是,東莞市第二人民法院認(rèn)為,“虎門地一大道”開發(fā)商與虎門鎮(zhèn)政府簽訂合約,約定人和享有人防工程40年的使用權(quán),而這一使用權(quán)乃是從“虎門地一大道”開業(yè)期算起,而人和商業(yè)與虎門地一大道購買者簽訂的合同中,所寫的也只是預(yù)計交鋪時間,目前“虎門地一大道”仍在施工,開發(fā)商并沒有構(gòu)成“根本性違約”。實際上,2011年年底,人和商業(yè)虎門項目已經(jīng)看不到施工跡象。在時代周報記者問到是由于什么原因?qū)е峦9r,這位王姓工程師回答:“虎門地一大道項目延期的主要原因是資金困難。”

  地下商城模式不適合東莞?

  虎門地一大道項目停工是否因資金困難?雖然這一點并沒有得到人和商業(yè)的認(rèn)可,但是時代周報記者查閱人和商業(yè)年報發(fā)現(xiàn),自2008年在香港上市起,人和商業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入就呈現(xiàn)出逐年下滑態(tài)勢,2009年為41.6億元、到了2013年,營收只有5.47億元,降幅高達(dá)87%。與此同時,2013年,人和商業(yè)全年虧損17億元,2014年上半年,人和商業(yè)虧損8.44億元,負(fù)債水平也在不斷攀升。截至2013年,人和商業(yè)有息負(fù)債合計達(dá)到80億元。

  合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌向時代周報記者分析:“高負(fù)債、虧損及股價下跌,使得人和商業(yè)很難融資,以致陷入資金困境。具體到虎門項目,停工的主要原因就是沒有資金投入了,開發(fā)商曾寄望通過以預(yù)售的方式回收部分投資,然后將資金投入到項目的建設(shè)中,卻沒有想到預(yù)售并不成功。說到底,地下商城的模式并不適合東莞。據(jù)我了解,人和商業(yè)更愿意將資金投入到廣州地一大道項目,因為廣州商業(yè)更發(fā)達(dá),更容易取得回報,虎門項目工期被延緩在所難免。”

  對于時代周報記者關(guān)于“此項目為人防工程,虎門鎮(zhèn)政府與人和商業(yè)曾簽訂協(xié)議,協(xié)議是否對工期有所要求”的提問,虎門鎮(zhèn)住建局不予回答。對于同樣的問題,東莞市人民防空辦公室、虎門鎮(zhèn)重點工程建設(shè)辦公室,同樣婉拒了時代周報記者的采訪。

  地下商場模式存先天缺陷?

  在一些地產(chǎn)從業(yè)者看來,人和商業(yè)利用人防工程開發(fā)地下商城的模式存在著先天的缺陷。

  按照政府的相關(guān)規(guī)定,人防工程的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的,開發(fā)、運營地下商城的人和商業(yè),并沒有項目的土地使用權(quán)。沒有土地所用權(quán)意味著,人和商業(yè)便無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。同樣因為沒有土地使用權(quán),承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款。無法貸款會降低商戶承讓經(jīng)營權(quán)的意愿,為此人和商業(yè)設(shè)計出了一套特殊的融資模式—用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔(dān)保,而這導(dǎo)致人和商業(yè)置于銀行的存款,相當(dāng)一部分其實是受到限制的,這使得其資金面雪上加霜。

  人和商業(yè)融資的主要途徑只剩下抵押股權(quán)以及發(fā)債。事實上,過去三年,人和商業(yè)通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金。2010年5月,人和商業(yè)發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù),年利率為11.75%,2011年9月10日和11月15日,人和商業(yè)又一共發(fā)行了6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù),年利率13%。隨著發(fā)行票據(jù)對提高公司流動性正面效應(yīng)的逐漸消失,如今這些票據(jù)每年產(chǎn)生的高額利息正演變?yōu)槌林氐呢攧?wù)負(fù)擔(dān)。

  謝逸峰說:“一方面是,地下商城模式本身存在缺陷,而人和商業(yè)又過于粗放,增長過快,大舉進(jìn)軍三、四線城市,三、四線城市的消費水平和消費觀念比較落后,難以支撐人和商業(yè)的大規(guī)模擴(kuò)張。所以,人和商業(yè)便在2011年陷入資金困局。”

  另一方面,人和商業(yè)對于地下商場的運營能力不足也是原因。謝逸峰對時代周報記者說:“人和商業(yè)將大部分精力用于新項目的開發(fā)與銷售,但是,銷售后的商場運營卻無暇顧及,經(jīng)營狀況惡化,投資者也會對商場的投資熱情降低。”

  實際上,虎門項目只是人和商業(yè)困境的一個縮影。據(jù)媒體報道,2011年至今,人和商業(yè)可謂事故不斷:大連地一大道陷交易疑云,濰坊項目遭質(zhì)疑,無錫招商城遭遇停業(yè)風(fēng)波,此外,武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的地一大道項目今年以來也相繼爆發(fā)經(jīng)營不善或與承租商戶發(fā)生沖突的問題。(來自:時代周報)

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