紅商網(wǎng)訊：房地產(chǎn)市場步入多事之秋，于港股借殼上市僅一年有余的綠地香港，亦難置身事外。

　　10月16日，綠地香港發(fā)布公告稱，將終止與華潤置地就上海黃浦區(qū)一塊土地的開發(fā)事宜。

　　該地塊本由綠地香港于2013年12月以底價59.5億元競得。出于對剛剛完成上市的綠地香港能否承擔(dān)如此大體量項目運作的憂慮，2014年2月，戰(zhàn)略投資者華潤置地被引入此項目。雙方組建合營公司，分別持股50%。

　　正是此勢均力敵的持股額度，導(dǎo)致后期在項目主導(dǎo)權(quán)上，雙方都不肯讓步。僵持之下，華潤置地最終選擇退出。從今年1月至分手之時，雙方合作時長不過9個月。

　　含著金鑰匙出生的綠地香港，自降生就被資本市場寄予厚望，對奮力追趕萬科的綠地集團而言更是如此。但其于2014年8月發(fā)布的上半年業(yè)績報告顯示，綠地香港當(dāng)期利潤同比下滑98%，收益同比下滑58%，出生首秀不盡如人意。

　　如今，與華潤置地的項目合作亦不歡而散。

　　對綠地香港而言，一切又重回起點。

　　因資金壓力而牽手

　　相比SOHO與復(fù)星鬧上法庭的外灘地王案，綠地香港與華潤置地的分手，尚算得上好聚好散。目前，雙方并未提及賠償事宜，只是在原合作基礎(chǔ)上進行清算，全盤交由綠地香港接手。

　　公告指出，綠地香港已將華潤置地及投資者在合營企業(yè)中的資本投入退還，同時，華潤置地及投資者提名的所有合營企業(yè)、True Thrive及項目公司中的董事也已辭任。

　　2013年12月11日，綠地香港旗下True Thrive Investment Limited（信鑫投資有限公司）以底價59.5億元競得該上海黃浦區(qū)地塊。據(jù)記者了解，該地塊出讓面積約為6.5萬平方米，容積率最高達到3.0，其可建設(shè)的最大建筑面積約為16.25萬平方米。

　　事實上，這也是2013年上�？們r第二高的經(jīng)營性用地。該地塊收購價已相當(dāng)于綠地香港2013年6月底總資產(chǎn)的35%左右，因此，該收購交易將削弱綠地香港的流動性緩沖保護。引入華潤，很可能是公司高管層基于減負的考量。

　　彼時，綠地香港方面曾表示，鑒于該地塊的規(guī)模及集團多個發(fā)展項目的資金需要，擬引入其他投資者共同開發(fā)此土地項目。隨后，綠地香港于今年1月14日公告稱，該公司已與華潤置地及投資者，就早前競得的上海黃浦區(qū)地塊訂立合作協(xié)議。

　　按照協(xié)議所述，華潤置地和綠地香港成立合營企業(yè)，雙方各占50%權(quán)益，地價、項目發(fā)展資金等均由雙方平攤，此后的溢利分配也將按照該股權(quán)比例派分。合營企業(yè)的董事會由五名董事組成，綠地香港委任三位，華潤置地派出兩位。

　　為項目主導(dǎo)權(quán)而分開

　　就是這樣一宗看似雙贏的合作，最終卻以華潤置地悻然離開而收場。

　　就合作終止的原因，綠地香港方面向記者表示，因兩者在合作開發(fā)該土地過程中持有不同意見，且難以妥協(xié)，故合作終止。

　　華潤置地對此也表示，由于雙方無法就項目未來發(fā)展方案（如項目定位、商業(yè)物業(yè)是持有還是出售等方面）達成共識，故選擇了終止合作。

　　但在市場人士看來，高達60億元的項目合作就此告吹，此中有深意。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進對記者表示，綠地香港與華潤地產(chǎn)的主要分歧應(yīng)該還是在項目主導(dǎo)權(quán)上，同時，對于項目未來商辦比例的定位或許亦存有分歧。

　　“項目地塊離綠地總部很近，從綠地香港的發(fā)展角度，完全會受到綠地集團本身擅長做地標(biāo)的導(dǎo)向，所以寫字樓比重會比較大。而華潤可能希望打造一個社區(qū)味更濃的產(chǎn)品。這使得項目定位本身就可能存有較大分歧。”

　　同時，嚴(yán)躍進分析稱，當(dāng)時綠地香港參與的房地產(chǎn)項目的開發(fā)，頻繁采取聯(lián)合開發(fā)的模式，是為了緩解資金壓力。隨著項目開發(fā)成熟度增加，其對項目的主導(dǎo)權(quán)的“欲望”也會增加。從綠地香港其他的城市項目合作情況看，并沒有“鬧離婚”的案例。因此，這或許與綠地集團在上海開發(fā)的優(yōu)越性有關(guān)，“其在項目規(guī)劃上會比較咄咄逼人，或使得華潤主動撤出。”嚴(yán)躍進表示。

　　資金壓力依然存在

　　當(dāng)時，綠地香港尋找華潤置地作為合作伙伴就是為了減輕資金鏈負擔(dān)。華潤此番退出，相當(dāng)于項目運作又回到一年前，資金緊張之勢料也非一時三刻可以解決。尋找下一位合作者，恐怕是綠地香港不得不面對的現(xiàn)實問題。

　　同時，按照2013年綠地香港錄得35億元左右銷售規(guī)模，港交所限制集團對公司兩年內(nèi)的注資規(guī)模上限約為70億~80億港元。規(guī)模限制加上現(xiàn)金流緊張，使集團不得不先挑選周轉(zhuǎn)快﹑毛利率高的住宅項目率先注入公司，以未來銷售的回籠資金，支撐更大規(guī)模的項目發(fā)展。

　　自2013年8月底綠地集團副總裁陳軍出任綠地香港董事會主席兼行政總裁以來，綠地香港的拿地策略亦與以往大相徑庭。有別于以往較分散的投資策略，綠地香港于2013年新增的十一個項目（包括母公司注入的杭州項目）集中于五個城市，其中以上海及城市周邊項目的數(shù)量最多，地皮亦多為底價獲得。

　　CRIC研究中心研究員洪圣奇對記者分析稱，2013年綠地香港所獲得的地塊大多已開始預(yù)售。然而從目前的市場存銷比來看，公司多個項目皆在存量較多﹑風(fēng)險較大的杭州﹑南寧﹑昆明等城市。雖然2014年1月份的合同銷售顯示母公司注入的杭州項目已有不俗的銷售進賬，然而其高達54%的土地成本很有可能拖累新一年度的毛利率；而昆明暴力事件對昆明五華和草海項目的影響亦令人擔(dān)憂。

　　同時，今年以來，作為樓市交易量下滑以及房企爭相降價的重災(zāi)區(qū)杭州，也對綠地香港的去庫存造成了壓力。8月份發(fā)布的上半年業(yè)績報告顯示，綠地香港當(dāng)期利潤同比下滑98%，收益同比下滑58%，成績單難說好看。

　　由于綠地香港前身盛高置地主打中高端物業(yè)，而綠地的產(chǎn)品以中端、走量為主，因此綠地香港的毛利從9.7億元下降至今年上半年的3.23億元，毛利率則由28%下降到22%。

　　綠地香港面臨的挑戰(zhàn)不僅局限于數(shù)字，其營運的調(diào)整﹑新企業(yè)文化的適應(yīng)亦將成為公司未來一年的重要考驗。

　　洪圣奇認(rèn)為，在完成收購以后，綠地香港將參照集團的內(nèi)部管理體系，在資源、資本、品牌、技術(shù)、人才、管理和企業(yè)文化等各方面向集團“取經(jīng)”，將速度與效益為重的綠地企業(yè)文化在公司進行快速的傳播和融合。一向以穩(wěn)為重的綠地香港亦需要迅速扭轉(zhuǎn)過去的發(fā)展模式和產(chǎn)品體系，建立綠地的標(biāo)準(zhǔn)化體系，升級自身的運營系統(tǒng)，接受“精益化”的管理模式。

　　在資產(chǎn)注入的進度方面，報告期內(nèi)綠地集團對綠地香港完成了昆明三個項目—綠地海珀蘭庭、綠地香樹花城和綠地云都會的注資，總占地面積28.57萬平方米，總建筑面積68.44萬平方米。

　　根據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定，借殼上市的企業(yè)在24個月內(nèi)累計注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)，高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標(biāo)中任何一條的100%的，則注入可能以IPO的標(biāo)準(zhǔn)來批準(zhǔn)，因此，綠地集團對綠地香港的注資暫時受到了限制。

　　此前，綠地集團董事長張玉良曾表示有將海外項目注入綠地香港的計劃，但受到聯(lián)交所規(guī)定的影響，海外業(yè)務(wù)的注資暫無時間表。（來自：投資時報）

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