核心摘要：自2004年至2014年，從曾經(jīng)摸索前進(jìn)到現(xiàn)在“萬(wàn)象十年”，從沿海城市深圳起家到邁開(kāi)步子進(jìn)軍杭州、沈陽(yáng)、成都等23座城市，華潤(rùn)置地開(kāi)啟一場(chǎng)以萬(wàn)象城為核心建“城中城”的長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)。
紅商網(wǎng)訊：從2004年到2014年，從曾經(jīng)摸索前進(jìn)到現(xiàn)在“萬(wàn)象十年”，從沿海城市深圳起家到邁開(kāi)步子進(jìn)軍杭州、沈陽(yáng)、成都等23座城市，華潤(rùn)置地開(kāi)啟一場(chǎng)以萬(wàn)象城為核心建“城中城”的長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)。
從寧波萬(wàn)象城塵埃落定，到重慶萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)點(diǎn)燃這座火辣辣的山城，再到廣州前海再下一“城”，華潤(rùn)頻頻的新動(dòng)作更讓市場(chǎng)領(lǐng)略到這家背靠香港成熟資本市場(chǎng)，有著十年商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)行功力的大公司的魄力。
近日，華潤(rùn)置地上海大區(qū)助理總經(jīng)理、寧波公司總經(jīng)理宋悠優(yōu)接受新華網(wǎng)新華房產(chǎn)記者的獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)。在宋總看來(lái)，歷經(jīng)十年的這場(chǎng)造“城”運(yùn)動(dòng)，奠定了華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑地位。但華潤(rùn)的野心不止于此，“做中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者”才是其追求的境界。
“黃金時(shí)代”：萬(wàn)象十年 華潤(rùn)加碼布局商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)
從2010年起，商業(yè)地產(chǎn)逐漸迎來(lái)高速增長(zhǎng)，大型房企紛紛加重商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。今年以來(lái)，住宅市場(chǎng)持續(xù)慘淡。而相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)，因受調(diào)控政策影響相對(duì)較小，加上其特有的高資產(chǎn)增值率，成為投資重頭。萬(wàn)象城的發(fā)展，也正是從2010年開(kāi)始提速擴(kuò)張。
在華潤(rùn)的戰(zhàn)略布局中，今年正好是正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的第十個(gè)年頭，而2014年也成為其商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展的一年。截至目前，已進(jìn)入內(nèi)地23個(gè)城市，其中5個(gè)城市包括杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧、鄭州，以及深圳的項(xiàng)目已先后開(kāi)業(yè)。
根據(jù)財(cái)報(bào)，今年上半年，華潤(rùn)置地包括酒店在內(nèi)的投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣26.27億元，同比增長(zhǎng)21.9%。截至6月30日，華潤(rùn)置地在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)到250.21萬(wàn)平方米，其中已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城6個(gè)、五彩城3個(gè)。商業(yè)地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中占比22.2%。
未來(lái)4年內(nèi)，華潤(rùn)置地新增落成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約為18個(gè)。到2017年底，全國(guó)將有40多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。據(jù)宋總介紹，這其中還包括剛剛落址灣頭的寧波萬(wàn)象城項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目的逐漸落成，2017年和2018年，華潤(rùn)置地將迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的高峰期。
屆時(shí)，零售物業(yè)建筑總面積將超過(guò)600萬(wàn)平方米，年客流量將達(dá)4.5億；預(yù)計(jì)年累計(jì)購(gòu)物營(yíng)業(yè)額將超過(guò)500億元人民幣，會(huì)員總數(shù)將超200萬(wàn)人。
自發(fā)式超越：從領(lǐng)跑者到領(lǐng)導(dǎo)者
2004年，華潤(rùn)置地的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)象城，即在深圳開(kāi)業(yè)，成為深圳首家真正意義上的購(gòu)物中心。
今年7月，華潤(rùn)置地首次發(fā)布了未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，確定了致力于成為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
萬(wàn)象十年，前6年，華潤(rùn)走得謹(jǐn)慎，6-8年是積累和探索。到了第十年，華潤(rùn)走過(guò)的城市達(dá)23個(gè)。這十年，華潤(rùn)在自身開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，更是在自我顛覆。探索過(guò)程中，為了滿(mǎn)足不同層次的客戶(hù)需求，華潤(rùn)置地逐步發(fā)展出萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯（五彩城）和1234space三條多梯度的商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。
“從一開(kāi)始就是做持有商業(yè)，不復(fù)制，不追求快而追求平衡。每個(gè)萬(wàn)象城都代表華潤(rùn)最新的更高的對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知，對(duì)服務(wù)的理解。”
目前，商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是一個(gè)百花齊放的過(guò)程，定位文化、旅游等各類(lèi)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目都在市場(chǎng)占據(jù)一定的位置。另外，客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣的變化，成為電商挑戰(zhàn)這個(gè)行業(yè)的契機(jī)。
在這樣一個(gè)市場(chǎng)的洗牌階段，立志做領(lǐng)導(dǎo)者的華潤(rùn)，如何堅(jiān)持自己的專(zhuān)業(yè)度？保持領(lǐng)先地位？宋總認(rèn)為，華潤(rùn)的自我超越的可能性大過(guò)被同行超越。面對(duì)市場(chǎng)形態(tài)的變化調(diào)整，華潤(rùn)也在不斷做自我調(diào)整，升級(jí)自己的商業(yè)系統(tǒng)。
作為較早登陸香港聯(lián)交所的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)，背靠香港成熟的資本市場(chǎng)，華潤(rùn)置地建立了一套嚴(yán)格規(guī)范的公司治理機(jī)制，有著成熟的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，并一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)原則。
宋總提到，作為開(kāi)山之作，深圳萬(wàn)象城的成功更多是機(jī)會(huì)導(dǎo)向。歷經(jīng)十年，華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能力有了新定位。“十年，華潤(rùn)置地獲得的不僅僅是開(kāi)發(fā)更多產(chǎn)品，開(kāi)拓更多的城市。我們更加珍惜開(kāi)發(fā)背后沉淀的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)以及資本市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。”
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，選址環(huán)節(jié)是開(kāi)弓之箭，這支箭的好壞影響著整個(gè)項(xiàng)目成功與否。在宋總的觀念里，選址決定項(xiàng)目的有可能的發(fā)展方向。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及團(tuán)隊(duì)背后的一整套體系決定其最終的體現(xiàn)效果。鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵，在華潤(rùn)的公司治理和運(yùn)營(yíng)理念下，團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力和知識(shí)積累，奠定了項(xiàng)目的無(wú)形優(yōu)勢(shì)。
此外，華潤(rùn)也在積極組建自己的電商團(tuán)隊(duì)。相比于阿里巴巴等電商企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的觸動(dòng)，動(dòng)力更多源自于華潤(rùn)自身系統(tǒng)的升級(jí)需求，以及對(duì)客戶(hù)消費(fèi)需求的滿(mǎn)足。
慢工細(xì)活：一場(chǎng)5-10年的長(zhǎng)跑與較量
隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好，更多的企業(yè)開(kāi)始進(jìn)來(lái)分一杯羹，其中，一些專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)開(kāi)始開(kāi)辟商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)，更有一些完全不搭界的“外行”企業(yè)的跨界轉(zhuǎn)型。
然而，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻考驗(yàn)著一家企業(yè)的資源整合能力，更一項(xiàng)是資本密集型的風(fēng)險(xiǎn)投資。由于商地的地價(jià)相對(duì)住宅便宜，給人感覺(jué)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻會(huì)低一些，實(shí)則不然。“住宅開(kāi)發(fā)更偏平面化，因?yàn)樗目蛻?hù)需求是單一的，客群也有地緣性的屬性。而商業(yè)開(kāi)發(fā)卻是立體化的，特別是持有商業(yè)。這樣看來(lái)，這個(gè)行業(yè)雖然顯性門(mén)檻低，隱形門(mén)檻高。”
眼下的市場(chǎng)被看做是商業(yè)地產(chǎn)的黃金發(fā)展期，企業(yè)的投資熱度也在不斷升溫�？梢钥吹�，今年包括接下來(lái)的三年，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)投資高峰期，包括商地的出讓?zhuān)约伴_(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快。對(duì)此，宋總提出，不同于住宅開(kāi)發(fā)，兩到三年就能見(jiàn)分曉，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不能以短期銷(xiāo)售為導(dǎo)向，而是看未來(lái)5-10年的長(zhǎng)跑。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)需要的是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，而不是“急功近利”的欲望，講究短期的現(xiàn)金流回現(xiàn)。
目前中國(guó)很多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目皆出自幾家香港主流的商業(yè)地產(chǎn)商。相比于內(nèi)地有些急躁的開(kāi)發(fā)模式，港資企業(yè)的養(yǎng)商期很長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目也更有耐心和信心。內(nèi)地的開(kāi)發(fā)企業(yè)或許需要學(xué)習(xí)這種商業(yè)心態(tài)。
提起寧波萬(wàn)象城項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)認(rèn)為它讓寧波人民期待太久。宋總解釋到，從客觀上來(lái)講，前期的土地平整花費(fèi)一些時(shí)間，而從主觀上，華潤(rùn)也在虛心學(xué)習(xí)港資企業(yè)在雕琢每座產(chǎn)品的那份“慢工細(xì)活”的態(tài)度。
而面對(duì)一些“外行”企業(yè)的進(jìn)入，宋總也提出自己的見(jiàn)解。“開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，有這樣的能力，才做這樣的事兒。目前很多人進(jìn)來(lái)，卻不見(jiàn)得未來(lái)能走得出去。未來(lái)，市場(chǎng)一定會(huì)出現(xiàn)分化的趨勢(shì)。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間好和差的差距非常大，這種現(xiàn)象甚至?xí)霈F(xiàn)在同一個(gè)商圈之內(nèi)。”
當(dāng)然，在成熟的商圈內(nèi)，這樣的競(jìng)爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)可能會(huì)是一個(gè)膠著，此消彼長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的良性狀態(tài)。宋總更加擔(dān)憂(yōu)的是，太多開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)還不成熟的企業(yè)不斷扎堆開(kāi)發(fā)，刷新市場(chǎng)的供應(yīng)量。也許在未來(lái)可能就形成一個(gè)商圈，一座城市的泡沫，這個(gè)泡沫一是價(jià)值的虛高，二是量的虛高。
不過(guò)值得注意的是，很多港資企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)占公司營(yíng)收比例通常接近40%-50%，內(nèi)地企業(yè)還僅僅停留在5%左右。從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)行業(yè)還是存在很多機(jī)會(huì)。(來(lái)自：新華網(wǎng))
華潤(rùn)置地“養(yǎng)孩經(jīng)”
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