紅商網(wǎng)訊：“4月，鄭州萬(wàn)象城就會(huì)開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)今年下半年青島和重慶萬(wàn)象城也會(huì)陸續(xù)開(kāi)業(yè)。”華潤(rùn)置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，“淄博和余姚五彩城也將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，到今年底我們一共就會(huì)有9個(gè)萬(wàn)象城和3個(gè)五彩城陸續(xù)開(kāi)業(yè)”。
在萬(wàn)象城和五彩城相繼開(kāi)業(yè)之際，華潤(rùn)置地也在不斷補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。記者了解到，年初華潤(rùn)置地在福州拿下的商住地塊以及2013年12月耗資20億元拍得的廈門(mén)地鐵上蓋項(xiàng)目，都將開(kāi)發(fā)為萬(wàn)象城產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年華潤(rùn)置地拿地資金超過(guò)230億元，遠(yuǎn)超出了年初150億—170億的拿地目標(biāo)，其中商用地塊占很大一部分。“另外，石家莊萬(wàn)象城項(xiàng)目也即將落地，今后每年華潤(rùn)都會(huì)有1-2個(gè)萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)。”蔣智生說(shuō)。
從2012年下半年開(kāi)始，華潤(rùn)置地逐步調(diào)整戰(zhàn)略布局向一二線城市回歸，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)一步加大了一二線城市的砝碼。“光北京公司2013年持有物業(yè)的租金收入就有7個(gè)多億。”蔣智生稱，“開(kāi)業(yè)僅一年的五彩城，租金收入就達(dá)到1.38億元。”
世茂董事局副主席許世壇曾說(shuō)，論規(guī)模要向萬(wàn)科學(xué)習(xí)，論質(zhì)量向中海學(xué)習(xí)，而談到資產(chǎn)的穩(wěn)定性要向華潤(rùn)學(xué)習(xí)。盡管經(jīng)歷了三四線住宅投資的波動(dòng)，但華潤(rùn)置地以其逐年增加的持有商業(yè)及穩(wěn)定的收益性，抵抗了宏觀調(diào)控帶來(lái)的沖擊。內(nèi)房股的持有商業(yè)規(guī)模固然不能與新鴻基、恒隆等港企相比，但是華潤(rùn)所表現(xiàn)出對(duì)持有物業(yè)的重視，顯示內(nèi)房股已然在持有商業(yè)的道路上，邁開(kāi)了堅(jiān)定的步伐。
萬(wàn)象城為重炮 五彩城為榴彈炮
2004年，總投資40億港元的深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，然而三年后的2007年，仍未見(jiàn)華潤(rùn)置地的第二個(gè)萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)。“萬(wàn)象城的定位，我們內(nèi)部叫做萬(wàn)象城都市綜合體，它一定是在一線，發(fā)達(dá)省會(huì)城市、沿海城市，是一個(gè)都市的中心，它的定位輻射范圍至少是它所在這個(gè)城市，甚至應(yīng)該是它所在的一個(gè)城市群，絕對(duì)不是單純的某一個(gè)區(qū)域。”華潤(rùn)置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理曾燦霞介紹。
對(duì)此，蔣智生給出了進(jìn)一步的解釋：“萬(wàn)象城的選址對(duì)城市的要求極高，對(duì)商務(wù)的需求也很高，比如餐飲都是商務(wù)餐飲，而不是家庭餐飲，對(duì)城市的人群、人口購(gòu)買(mǎi)力、軌道交通要求也很高，萬(wàn)象城很挑剔。這時(shí)候我們就覺(jué)得應(yīng)該有區(qū)域性的購(gòu)物中心。”
萬(wàn)象城耗資巨大，也是華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)區(qū)域購(gòu)物中心的一個(gè)重要原因，深圳萬(wàn)象城總投資高達(dá)40億港元，杭州萬(wàn)象城和沈陽(yáng)萬(wàn)象城更是高達(dá)50億港元。
2007年，定位為區(qū)域購(gòu)物中心的五彩城系列便開(kāi)始著手規(guī)劃，“五彩城的定位跟萬(wàn)象城不一樣，除了在三四線城市我們會(huì)輻射整個(gè)城市，是在那個(gè)城市的都市中心之外，像北京、上海、深圳這樣的城市里面，我們是以輻射區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)的。”曾燦霞介紹。
2005年8月，經(jīng)過(guò)81輪激烈競(jìng)拍、耗資25.65億元，擊敗首鋼順馳聯(lián)合體、珠江地產(chǎn)、富力、北辰、北京城建(600266,股吧)、國(guó)融置業(yè)6家企業(yè)，拿下的原“毛紡廠”地塊——北京北(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)五環(huán)外的海淀清河鎮(zhèn)總體量達(dá)70萬(wàn)平方米的商住地塊，成為華潤(rùn)置地籌劃第一個(gè)五彩城的目標(biāo)之選。
當(dāng)時(shí)，該地塊是北京土地交易完全實(shí)行“招拍掛”以來(lái)面積最大的地塊，緊鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，距離輕軌13號(hào)線上地站1.3公里。2006年10月，命名為橡樹(shù)灣(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)的該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，到2007年底已經(jīng)累計(jì)賣(mài)出14萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)達(dá)15000元/平方米，累計(jì)銷售額超過(guò)15億元。“隨著中關(guān)村(000931,股吧)產(chǎn)業(yè)園的北移，這里聚集了近兩萬(wàn)家高新技術(shù)企業(yè)，50萬(wàn)的從業(yè)人員，教育機(jī)構(gòu)包括大學(xué)、中小學(xué)校的聚集也吸引了大量的高品質(zhì)的教育移民的涌入。”曾燦霞在1月11日舉行的2013中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典上介紹，“這個(gè)區(qū)域大量人口的導(dǎo)入，大量產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)于它的城市面貌以及它的商業(yè)配套而言，商業(yè)空間非常巨大。在北京五彩城出現(xiàn)之前，這個(gè)地方只有華聯(lián)和翠微兩家百貨，這是我們的機(jī)會(huì)所在。”
“地上加地下一共有20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，五環(huán)以外的清河地區(qū)，不是傳統(tǒng)商圈，當(dāng)時(shí)還覺(jué)得光做商場(chǎng)面積太大，為了平衡風(fēng)險(xiǎn)，還拿出1萬(wàn)平方米規(guī)劃了一棟寫(xiě)字樓。”蔣智生介紹，“加上地價(jià)總投資20億元。”2009年5月底，華潤(rùn)置地第一個(gè)五彩城北京清河五彩城破土動(dòng)工。
住宅像養(yǎng)豬 商業(yè)像養(yǎng)孩子
“華潤(rùn)內(nèi)部以前經(jīng)常開(kāi)一個(gè)玩笑，我們做地產(chǎn)的像養(yǎng)豬，但做商業(yè)地產(chǎn)的像養(yǎng)孩子。”曾燦霞如此形容商業(yè)地產(chǎn)的“辛苦”，“一開(kāi)始的時(shí)候，交通狀況不是特別好，雖然離地鐵站很近，但是也有1.3公里。”
毗鄰中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地的五彩城的目標(biāo)消費(fèi)人群，便主要面向北京上地中關(guān)村的高知型終端消費(fèi)人群，“主要是比較年輕時(shí)尚的家庭，兼顧了區(qū)域的商務(wù)消費(fèi)，以家庭消費(fèi)為主，覆蓋全年齡業(yè)態(tài)，引領(lǐng)新的消費(fèi)模式。我們定位之初也一直認(rèn)為五彩城應(yīng)該是引領(lǐng)這個(gè)區(qū)域生活方式的一個(gè)商業(yè)旗艦。”曾燦霞介紹。
總體量20萬(wàn)平方米的五彩城，輻射范圍大概是上地中關(guān)村1.5-2公里內(nèi)的近20萬(wàn)人口，整個(gè)商圈的輻射范圍大概覆蓋了規(guī)劃的70萬(wàn)人口。“當(dāng)時(shí)招商的時(shí)候，遇到很多困難，很多商戶不看好這里，不愿意來(lái)，在北五環(huán)外的毛紡廠、朱房這種地方，建一個(gè)這么大的商場(chǎng)，誰(shuí)敢想！”蔣智生說(shuō)。2011年6月28日，一期6.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心率先開(kāi)業(yè)。2013年1月25日，13.5萬(wàn)平方米的二期購(gòu)物中心繼而開(kāi)業(yè)。“我們把沃爾瑪放在商場(chǎng)的一期。一期占到1/3體量，二期占到2/3體量，這樣一種安排，使得我們一期剛剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候情況并不是那么理想。”曾燦霞補(bǔ)充說(shuō)，“但是等到二期開(kāi)的時(shí)候，大家會(huì)看到半年左右的時(shí)間，這個(gè)商場(chǎng)一下就變得很火，這和我們的節(jié)奏安排有關(guān)系。我們提前把沃爾瑪這個(gè)業(yè)態(tài)開(kāi)出來(lái)，為二期的業(yè)態(tài)鋪開(kāi)奠定一個(gè)非常好的客流基礎(chǔ)。”
除沃爾瑪超市外，五彩城還有冰場(chǎng)、CGV影院和SNOOPY兒童樂(lè)園三大主力店，占地面積均超過(guò)3000平方米。“冰場(chǎng)是我們自己經(jīng)營(yíng)的，關(guān)鍵不在于說(shuō)這個(gè)業(yè)態(tài)怎么樣，更多是這個(gè)冰場(chǎng)的定位是不是匹配到目標(biāo)消費(fèi)者，比如我們所有萬(wàn)象城的冰場(chǎng)沒(méi)有冰球，只有在北京冰場(chǎng)開(kāi)發(fā)冰球業(yè)態(tài)，因?yàn)楸本┯羞@樣一個(gè)市場(chǎng)。”曾燦霞介紹。
位于四樓的華潤(rùn)五彩冰酷運(yùn)動(dòng)中心，是華潤(rùn)置地在北京打造的首座大型室內(nèi)真冰冰場(chǎng)，擁有3500平方米營(yíng)業(yè)面積、1800平方米奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的真冰冰面，這使得五彩城能夠與北京市冰球運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)深度合作，聯(lián)合舉辦了北京市青少年冰球聯(lián)賽等，此外冰酷中心每年六一和圣誕節(jié)還舉辦兩場(chǎng)花樣滑冰藝術(shù)團(tuán)考試。
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華潤(rùn)置地銷售不佳難完成全年目標(biāo) 合約銷售約255.6億
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