石梅灣的開發(fā)是整個海南樓市起伏的一個縮影。
1993年初，在海南樓市如火如荼之時，石梅灣迎來了它的第一個主人——海南新能源股份有限公司(下稱“瓊能源”)。這個海南省的第一家上市公司以3800萬元的價格從萬寧市政府手中取得了石梅灣2700畝海邊灘涂地的產(chǎn)權(quán)。
就在瓊能源正準(zhǔn)備“大干快上”時，海南樓市泡沫瀕臨破滅。
1993年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。瓊能源的股票大幅下挫，石梅灣項目被迫停工。此后，瓊能源便一蹶不振，僅在石梅灣上建了3.8萬多平方米的爛尾樓。
到1999年，海南省開始處置積壓房地產(chǎn)項目的工作，石梅灣迎來了新主人——華潤。華潤通過資產(chǎn)置換的方式獲得了石梅灣2700多畝土地的使用權(quán)。同年，華潤在海南注冊了全資項目公司——海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司(下稱“華潤石梅灣”)，負(fù)責(zé)石梅灣的開發(fā)和建設(shè)。
2003年4月，海南省政府批準(zhǔn)華潤石梅灣為石梅灣旅游度假區(qū)12平方公里(折合1.8萬畝)的主開發(fā)商，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、招商、管理。
《第一財經(jīng)日報》記者獲得的《石梅灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》顯示，當(dāng)時，華潤為石梅灣的規(guī)劃年限為15年，共有3個開發(fā)階段：近期2002~2007年，中期2007~2012年，遠(yuǎn)期2012~2017年。
但從2011年開始，石梅灣項目的完工時間被一推再推。從華潤置地的年報中可以發(fā)現(xiàn)，2010年，石梅灣項目的完工時間還是2017年12月，但在2011年的財報中卻推遲到了2018年7月;2012年財報顯示的完工時間是2019年6月，在2013年財報中更是推遲到2025年3月。
“對于開發(fā)商來說，開發(fā)節(jié)奏很重要。如果項目啟動過快，客源跟不上，資金回籠就會比較困難。所以開發(fā)商會根據(jù)市場的情況來調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。”深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司�？诜止究偨�(jīng)理蔡志喆對本報記者表示。
石梅灣項目的開發(fā)是先配套，再建房。在拿下整個灣區(qū)十年的時間里，華潤先后投入了30億，進(jìn)行道路、管線、污水處理、生活配套、度假配套等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
2010年，海南國際旅游島建設(shè)正式啟動，海南樓市再次被點(diǎn)燃。華潤決定啟動石梅灣的住宅開發(fā)，2011年底開盤銷售。
不過，華潤石梅灣住宅的銷售情況并不十分理想。根據(jù)華潤置地的歷年年報，華潤石梅灣項目2011~2013年的銷售額分別為4.12億元、13.92億元、10.87億元，而平均售價卻一直在下降，由2010年的27971元/平方米下降到2013年的21090元/平方米。
而萬寧市的樓市行情也很低迷，開發(fā)商多持觀望情緒。萬寧市統(tǒng)計局的報告顯示，2012年，部分項目業(yè)主取得建設(shè)用地使用權(quán)后，由于國家出臺有關(guān)限制房價上漲過快等政策及市場因素影響，使業(yè)主持觀望態(tài)度，或有意放慢進(jìn)度，致使一些項目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
2014年上半年，萬寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，房地產(chǎn)銷售面積為32.1萬平方米，同比下降19.8%，成交量大幅萎縮。萬寧市統(tǒng)計局預(yù)計下半年房地產(chǎn)銷售面積將呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。“從目前形勢看，市場看淡聲音增加，企業(yè)開發(fā)趨于謹(jǐn)慎，投資熱情不高;房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況不樂觀，購房者觀望心理加重，市場競爭加劇，房地產(chǎn)銷售面積將持續(xù)下降。”
按照石梅灣總規(guī)劃圖，已經(jīng)建成或在建設(shè)中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、國際游艇會、商業(yè)街、行云流水海鮮舫等，而其他7大塊土地均顯示為“規(guī)劃用地”，尚未開發(fā)。據(jù)了解，這些尚未開發(fā)的規(guī)劃用地主要都是用來建設(shè)住宅。
本報記者實(shí)地探訪也發(fā)現(xiàn)，上述規(guī)劃用地僅被圍墻圍避，但仍舊保持山林或農(nóng)田的原始狀態(tài)。
政府、企業(yè)、村民三方博弈
市場行情不好，延緩開發(fā)，能在一定程度上解釋華潤為何在石梅灣閑置土地。但實(shí)際原因更為復(fù)雜，涉及到政府、企業(yè)、征地村民等多方博弈。
根據(jù)萬寧市國土局閑置土地公告的信息，本報記者進(jìn)行了不完全統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，華潤石梅灣項目閑置土地中除了兩幅共計276畝的住宅用地“已建25%以上”之外，其余地塊均閑置兩年以上。在閑置原因方面，石梅灣1號地塊、5號地塊、16號地塊均是由于企業(yè)原因造成閑置，共計213畝，其余地塊均顯示為政府原因。
對于更為詳盡的原因及后續(xù)處置，華潤方面對記者表示不予置評。
海南某旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張勇(化名)對本報記者表示，從政府層面來看，海南對房地產(chǎn)的依賴度很大，跟房地產(chǎn)企業(yè)的合作，一方面能讓政府最快獲取資金，另一方面又能帶動當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)發(fā)展。也正是因?yàn)檎畬ν恋氐囊蕾嚩雀撸恳粚谜畬ν恋氐恼J(rèn)知、對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、對城市的未來規(guī)劃都會有所不同。“只要規(guī)劃有一點(diǎn)變動，就會出現(xiàn)矛盾點(diǎn)。”
“早期海南的供地模式都是一攬子計劃，企業(yè)的拿地成本很低。但隨著后續(xù)的發(fā)展，農(nóng)民可能會要求提高征地補(bǔ)償，政府也在‘覺悟’，地價就會變高。此時企業(yè)可能要求改變?nèi)莘e率等指標(biāo)，三方的博弈也會耗費(fèi)時間。”張勇說。
萬寧市對房地產(chǎn)的依賴度正在逐年提高。本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，萬寧市2012年的房地產(chǎn)投資占GDP的43.6%，這一比重到2013年上升到了70.69%。而石梅灣項目一直是萬寧市的重點(diǎn)項目，為萬寧市歷任市委、市政府所重視。
但石梅灣的拆遷工作似乎進(jìn)展得并不順利。石梅灣當(dāng)?shù)匾魂愋沾迕駥Ρ緢笥浾哒f，規(guī)劃很早就做好了，但華潤給的拆遷補(bǔ)貼太低，一些村民不愿意將維持生計的土地廉價賣出去。
從企業(yè)層面來看，張勇分析，企業(yè)早期拿地都希望囤地獲取利潤，尤其是上市公司，每年做土地評估時能夠帶來更多賬面收益，但對市場的研判失誤卻會帶來嚴(yán)重后果。
“過去十年，中國的絕大多數(shù)開發(fā)商都習(xí)慣高周轉(zhuǎn)模式，覺得在海南拿下幾千畝地，只要5~8年就能消化。但海南的旅游地產(chǎn)市場波動性很大，很多大項目的開發(fā)周期往往都需要15~20年。”張勇表示，如此一來，整個項目的投資計劃、開發(fā)節(jié)奏都要跟著延后。
華潤在最初規(guī)劃石梅灣項目時，將開發(fā)周期定為15年，這已經(jīng)算是比較長的周期。但市場還是比想象的殘酷，即便是一路降價，其銷量仍然上不去。
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