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萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有的“投資物業(yè)”估值高達(dá)1787.45億元，采用的估值方法是“租金資本化”。資本化率越小，估值越高。其實(shí)百姓比較熟悉的是“租售比”這個(gè)概念：房租3000元/月，房價(jià)144萬，則租售比為480。即480個(gè)月（40年）的租金可收回購房成本。這個(gè)例子中，假如買家根據(jù)3000元月租金計(jì)算出144萬的房價(jià)，使用的資本化率就是2.5%。
根據(jù)招股文件，萬達(dá)投資物業(yè)資本化率為4.5%到7%，對應(yīng)租售比為171~267，估值不高。但租金資本化時(shí)應(yīng)使用“凈收入”而不是“毛租金”，萬達(dá)此項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利潤率為70%。2014年上半年數(shù)據(jù)，資本化率為4%，租售比300。假如租金不漲，25年才能收回投資，估值也不算低。
大型房地產(chǎn)公司持有一定數(shù)量的“投資性物業(yè)”，比如寫字樓、商場、停車位等，目的是出租及享受升值。以往采用的會(huì)計(jì)模式，對企業(yè)自用經(jīng)營場地與投資性物業(yè)不加區(qū)分地采用“成本法”估值并逐年計(jì)提折舊。升值的字樓、商場在報(bào)表上卻越來越不值錢，顯然不合理�，F(xiàn)今普遍采用“公平價(jià)值法”計(jì)量投資性物業(yè)的后續(xù)價(jià)值，副作用是為房企財(cái)務(wù)操縱開了方便之門。
于是，“價(jià)值重估”成了房地產(chǎn)企業(yè)常年玩弄的數(shù)字游戲。投資性物業(yè)估值年年漲，日子好過就少漲點(diǎn)，業(yè)績壓力大就多漲點(diǎn)。彈指間就可虛增利潤十幾億，成本就是給估值師的一點(diǎn)點(diǎn)費(fèi)用。價(jià)值重估游戲還有一宗妙處。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)稅則，投資性物業(yè)在持有期間的公允值變動(dòng)不予考慮，通俗講就是吹牛不上稅。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有投資性物業(yè)的量級(jí)與其它房地產(chǎn)公司不可同日而語。2011年?2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)估值收益分別為14億和22億。2013年，凈利潤248.8億，但公允值增加占了154.4億；2014年上半年凈利潤49.2億，“公允值增加”達(dá)到52.3億！這意味著，要是不玩重估，萬達(dá)已然虧損。
覬覦資本市場多年，但萬達(dá)總是陰差陽錯(cuò)不得其門而入，連業(yè)績、概念絕佳的萬達(dá)院線都沒能登錄A股，此次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴香港主板志在必得。但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的投資物業(yè)估值已經(jīng)不低，通過重估取得收益的空間有限。前不久，萬達(dá)火速聯(lián)合騰訊、百度打出O2O大旗，不難想象包含著想拉兩位互聯(lián)網(wǎng)巨擎站臺(tái)、增加自身想象空間、確保600億美元估值獲得資本市充分認(rèn)可的用意。
�。ɑ⑿釋�(shí)習(xí)生王立嫻協(xié)助收集資料） 共4頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上半年凈利不足1億？ 首富之爭撲朔迷離 行業(yè)人士談萬達(dá)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)潛規(guī)則 萬達(dá)模式售養(yǎng)租破產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何退出？ 金地商業(yè)之路:土儲(chǔ)20多個(gè)萬象城 與萬達(dá)等同臺(tái)PK? 天貓VS萬達(dá)：一個(gè)難落地，一個(gè)難登天 搜索更多: 萬達(dá) |
