|
這就給房地產(chǎn)商調(diào)節(jié)營收留下了巨大的空間。假如按規(guī)劃某項(xiàng)目銷售額為100億，現(xiàn)在銷了一半，想把已經(jīng)收到的50億確認(rèn)為營收，只要說項(xiàng)目分一期、二期，先結(jié)一期。再假如已經(jīng)銷了99.9%，不想將已經(jīng)收到的錢確認(rèn)為營收，只要說還有十套房沒賣完……不論是四大地產(chǎn)公司—保利、招商、萬科、金地，還是恒大、龍湖、綠城都是這樣“調(diào)節(jié)”的。于是，營收增長曲線想畫成什么樣就能畫成什么樣！
2011年、2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將合同銷售額的一半確認(rèn)為營收。2013年，提高到59.3%，而今年上半年只將合同銷售額的28.7%確認(rèn)為營收。明白了這一節(jié)，對2014年上半年?duì)I收同比下降27.2%就沒有必要大驚小怪了，萬達(dá)有可能是有意在財(cái)務(wù)上為上市后的增長“留出余地”，但另一方面也確實(shí)說明在物業(yè)銷售方面存在增長壓力。
2?物業(yè)租賃及管理：收入穩(wěn)步抬升，事關(guān)估值
“以售養(yǎng)租”，顧名思義就是以出售物業(yè)產(chǎn)生的巨大現(xiàn)金流為支撐，盡可能多地持有“只租不售”的物業(yè)。
“只租不售”模式的好處之一是便于對租戶進(jìn)行篩選及監(jiān)督管理，以確保良好的用戶體驗(yàn)。如果將物業(yè)分割為或大或小的單位出售給零售商戶，即使對一手買家進(jìn)行嚴(yán)格篩選也難以保證二手買家的“檔次”。無數(shù)事例證明，品牌、實(shí)力、服務(wù)水平參差不齊的商戶聚集在一起將產(chǎn)生劣幣驅(qū)逐良幣的效應(yīng)。雖然物業(yè)租賃及管理收入僅占營收的不到10%，卻與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的形象、聲譽(yù)，乃至后面要講的估值有莫大的關(guān)系（與京東商城自營業(yè)務(wù)、自建物流有異曲同工之妙）。
2011年?2012年、2013年及2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)營收分別為37.3億、58.4億、84.8億和51.1億。這些收入來自總面積為1470萬平米的商業(yè)地產(chǎn)（包括1020萬平米商場、430萬平米停車廠及20萬平米辦公室）的租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，毛利潤率約70%。
截止到2014年6月底，已建成的89座萬達(dá)廣場（總面積1020萬平米）中，可出租面積為770.6萬平米。而且單價(jià)不算貴，出租率非常高。2013年出租率達(dá)99.2%，1.5萬店鋪平均使用面積514平米、年租金43萬元（折合每平米日租金2.33元）。全年租金收入64.7億，物業(yè)費(fèi)、停車管理（總面積430萬平米）及寫字樓出租（總面積20萬平米）帶來的營收約為20億元。
2014年上半年，物業(yè)租賃及管理收入逾51億，同比增長33.9%。
3?酒店管理
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還利用所持物業(yè)開設(shè)高端酒店。2011年?2012年、2013年及2014年上半年，酒店經(jīng)營收入分別為14.5億、25.6億、32.1億和17.7億，毛利潤率約30%。截至到2014年6月未，規(guī)劃中的102年酒店已完工48家，其中28家由第三方酒店管理集團(tuán)經(jīng)營（如萬達(dá)索菲特），20家自營（使用“嘉華”、“文華”、“瑞華”三個(gè)品牌）。
盡管數(shù)量與第三方管理酒店相近，自營酒店的收益卻相對低，不可與前者同日而語。2013年，酒店業(yè)務(wù)32億營收中的26.4億來自第三方管理酒店，占比達(dá)82%。2014年上半年，自營酒店?duì)I收占比大幅提高，超過30%。 共4頁 上一頁 [1] [2] [3] [4] 下一頁 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上半年凈利不足1億？ 首富之爭撲朔迷離 行業(yè)人士談萬達(dá)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)潛規(guī)則 萬達(dá)模式售養(yǎng)租破產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何退出？ 金地商業(yè)之路:土儲20多個(gè)萬象城 與萬達(dá)等同臺PK? 天貓VS萬達(dá)：一個(gè)難落地，一個(gè)難登天 搜索更多: 萬達(dá) |
