紅商網(wǎng)訊：在中國(guó)內(nèi)地有超過200家所謂的“奧特萊斯購(gòu)物中心”，業(yè)績(jī)表現(xiàn)各有千秋。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司自2010年起加碼的奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)核心是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線，打造奧特萊斯商業(yè)品牌提升周邊住宅價(jià)值，目前已進(jìn)入回報(bào)期。如今借用港股上市平臺(tái)鉅大國(guó)際上市，未來注入奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目，打造一個(gè)新平臺(tái)加碼助推業(yè)績(jī)提升。

　　打造新商業(yè)平臺(tái)

　　2013年底，首創(chuàng)置業(yè)以3.51億港元收購(gòu)了鉅大國(guó)際65.1%的股權(quán)，計(jì)劃將奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目注入其中，稱“要把鉅大國(guó)際打造成從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)及投資的另一平臺(tái)”。鉅大國(guó)際是一家香港上市公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是制造和銷售化學(xué)品。

　　2014年8月15日，首創(chuàng)置業(yè)正式宣布，在子公司僑恩有限公司完成西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司的股權(quán)收購(gòu)后，該西安項(xiàng)目通過回購(gòu)安排注入香港“殼”公司鉅大國(guó)際。

　　首創(chuàng)置業(yè)對(duì)鉅大國(guó)際的注資頗為復(fù)雜，共涉及兩次收購(gòu)。

　　首先，完成對(duì)被注入資產(chǎn)的完全控股，以免在注資時(shí)可能產(chǎn)生合作不協(xié)調(diào)問題。2014年8月15日，首創(chuàng)置業(yè)的間接全資附屬公司僑恩有限公司(下稱“僑恩”)與首創(chuàng)置業(yè)的關(guān)聯(lián)人士Reco Ziyang訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僑恩以人民幣9.38億元收購(gòu)西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司(下稱“首創(chuàng)新開置業(yè)”)60%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，Reco Ziyang將不再擁有首創(chuàng)新開的任何權(quán)益。而僑恩原本就持有首創(chuàng)新開40%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓完成后，僑恩將成為目標(biāo)公司的唯一擁有人。

　　同日，鉅大國(guó)際全資附屬公司深廣發(fā)展(買方)與僑恩(賣方)訂立收購(gòu)協(xié)議：雙方約定在僑恩完成收購(gòu)首創(chuàng)新開置業(yè)事項(xiàng)的前提下，僑恩將把首創(chuàng)新開置業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深廣發(fā)展。此次深廣發(fā)展的轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為19.63億港元。同日，鉅大國(guó)際還與首創(chuàng)置業(yè)的全資附屬公司得興有限公司訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議：鉅大國(guó)際將以每股2.66港元發(fā)行738130482股可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，由得興有限公司認(rèn)購(gòu)，鉅大國(guó)際據(jù)此所得全部款項(xiàng)將作為收購(gòu)首創(chuàng)新開的資金。轉(zhuǎn)讓完成后，首創(chuàng)新開及其附屬公司將由深廣發(fā)展全資擁有。這樣，通過這兩步棋，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)了將旗下西安項(xiàng)目注入到殼公司鉅大國(guó)際的目的。

　　收購(gòu)首創(chuàng)新開置業(yè)后，鉅大國(guó)際的主要業(yè)務(wù)和營(yíng)運(yùn)將由目前的生產(chǎn)化學(xué)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)開發(fā)。相關(guān)公告顯示，今后鉅大國(guó)際將尋求機(jī)會(huì)縮減或出售目前的化學(xué)業(yè)務(wù)，將奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目作為主力發(fā)展。收購(gòu)首創(chuàng)新開是鉅大國(guó)際拓展中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁出第一步。今后鉅大國(guó)際會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至選定的目標(biāo)城市。

　　為避免鉅大國(guó)際的業(yè)務(wù)與首創(chuàng)置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，鉅大國(guó)際與首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)將根據(jù)地理位置得到清晰劃分。收購(gòu)首創(chuàng)新開后，鉅大國(guó)際只會(huì)在17個(gè)被選定城市的開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些城市有：西安、杭州、南京、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、福州、武漢、合肥、昆明、鄭州、南昌、南寧、長(zhǎng)春、哈爾濱、蘇州、廈門和大連。選定城市的依據(jù)是其位置、城市規(guī)模和性質(zhì)、增長(zhǎng)潛力及交通便利性。可以看出，這些城市屬于二線、省會(huì)及個(gè)別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。而首創(chuàng)置業(yè)將會(huì)在除外城市經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)與鉅大國(guó)際還訂立了不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，保證互相不進(jìn)入對(duì)方的經(jīng)營(yíng)所在城市，并且每半年協(xié)議履行情況進(jìn)行檢查。

　　目前首創(chuàng)置業(yè)注入到鉅大國(guó)際的資產(chǎn)僅僅是首創(chuàng)新開置業(yè)。首創(chuàng)新開的業(yè)務(wù)模式為開發(fā)、銷售及租賃西安首創(chuàng)國(guó)際城的物業(yè)。首創(chuàng)新開置業(yè)持有位于中國(guó)陜西省西安市一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，即西安首創(chuàng)國(guó)際城。西安首創(chuàng)國(guó)際城的設(shè)計(jì)包含寫字樓、折扣店、商業(yè)區(qū)、住宅樓宇和車位。2014年6月30日，西安首創(chuàng)國(guó)際城的總占地面積約為355914平方米，已竣工或在建的總可售建筑面積為1241791平方米。截至2014年6月30日止6個(gè)月，首創(chuàng)新開未經(jīng)審核的總收入分別約為人民幣10.45億元。2014年6月30日，首創(chuàng)新開未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值約為人民幣12.36億元。在此財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，并與市場(chǎng)上同類產(chǎn)品直接比較，據(jù)戴德梁行評(píng)估，2014年6月30日，首創(chuàng)新開的物業(yè)總市值約為人民幣26.72億元。

　　主攻奧特萊斯

　　為什么要再造一個(gè)上市平臺(tái)呢?一方面，目前首創(chuàng)置業(yè)在港股的融資效率并不高，首創(chuàng)置業(yè)迫切需要增加融資渠道。另一方面，首創(chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，打造奧特萊斯商業(yè)品牌的同時(shí)還能提升周邊住宅的價(jià)值。

　　首創(chuàng)置業(yè)規(guī)劃的奧特萊斯項(xiàng)目，周邊有酒店、電影院、餐飲、大賣場(chǎng)以及住宅等配套建設(shè)，是一個(gè)集消費(fèi)、娛樂休閑和居住為一體的城市綜合體。2013年5月，北京首創(chuàng)奧特萊斯正式開業(yè)，開業(yè)當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售額近800萬元、客流量約10萬人次;到2013年底，項(xiàng)目一期開業(yè)店鋪151家，開業(yè)率達(dá)到90%。2013年12月，湖州首創(chuàng)奧特萊斯一期試營(yíng)業(yè)，當(dāng)日客流量超4萬人次。2013年，首創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌簽約數(shù)超過300家，達(dá)成戰(zhàn)略合作品牌超過百家，其中獨(dú)有或旗艦品牌超過60家。

　　因?yàn)槭讋?chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，打造奧特萊斯商業(yè)品牌還能提升周邊住宅的價(jià)值。受益于北京首創(chuàng)奧特萊斯的開業(yè)和昆山奧特萊斯項(xiàng)目推廣宣傳，北京首創(chuàng)新悅都、北京首創(chuàng)芭蕾雨、昆山首創(chuàng)悅都等奧特萊斯住宅項(xiàng)目年內(nèi)銷售額達(dá)到人民幣34億元。

　　2014年上半年，北京房山首創(chuàng)奧特萊斯下沉廣場(chǎng)正式開業(yè)，帶動(dòng)房山奧特萊斯整體營(yíng)業(yè)額明顯上漲。2014年上半年，首創(chuàng)置業(yè)取得奧特萊斯租賃收入為人民幣3854.7萬元，而此前首創(chuàng)置業(yè)并沒有取得奧特萊斯租賃收入。海南萬寧首創(chuàng)奧特萊斯于2014年6月開始試營(yíng)業(yè)，是目前海南省規(guī)模最大、國(guó)際知名品牌最多的名品折扣店。其他城市的“住宅+奧特萊斯綜合體”業(yè)務(wù)線也在繼續(xù)建設(shè)發(fā)展中。

　　雖然首創(chuàng)置業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目擴(kuò)張明顯，但項(xiàng)目本身也存在一些問題。比如，北京奧特萊斯項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，距北京市中心20公里，距天津塘沽港120公里，地理位置優(yōu)越，緊鄰京港澳高速路和軌道交通房山線，經(jīng)京港澳高速至北京金融街地區(qū)僅30分鐘車程。但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，據(jù)業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，北京奧特萊斯項(xiàng)目面臨著空間規(guī)劃不合理、國(guó)際大品牌含金量不足、目標(biāo)客戶群體單一等問題。

　　波折中前行

　　一邊搭建新的上市平臺(tái)，一邊沖刺高目標(biāo)。2014年，首創(chuàng)置業(yè)的銷售目標(biāo)是280億元，但是半年報(bào)顯示，2014年上半年，營(yíng)業(yè)收入45.19億元，同比下降7.57%，但歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)6.61億元，同比增加17.61%。2014年上半年首創(chuàng)置業(yè)的成本控制能力有了顯著提高，14.63%的凈利潤(rùn)率在行業(yè)平均水平以上。

　　而2014年上半年，公司及其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司售樓簽約面積約73.1萬平方米，較去年同期僅增長(zhǎng)1.1%，實(shí)現(xiàn)總簽約金額約人民幣67.7億元，較去年同期增長(zhǎng)2.8%。上半年的銷售業(yè)績(jī)距離全年目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

　　業(yè)績(jī)?nèi)缢�，首�?chuàng)置業(yè)感到了緊迫。首創(chuàng)置業(yè)的緊迫感在其半年業(yè)績(jī)報(bào)告中也顯露出來。報(bào)告顯示，首創(chuàng)置業(yè)“將繼續(xù)加大首置首改等剛需產(chǎn)品比例，加快底商、配套車位、非核心區(qū)域投資物業(yè)的銷售回現(xiàn)，上半年新取得項(xiàng)目力爭(zhēng)當(dāng)年開盤銷售，全力確保全年人民幣280億元銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但理想跟現(xiàn)實(shí)之間有著很長(zhǎng)的路要走。首創(chuàng)置業(yè)住宅的創(chuàng)收能力遠(yuǎn)在商業(yè)物業(yè)之上。如何提高商業(yè)物業(yè)的創(chuàng)收能力，并進(jìn)一步鞏固住宅物業(yè)的地位，或許會(huì)是首創(chuàng)置業(yè)下半年的工作重點(diǎn)。

　　從銷售區(qū)域分布來看，公司聚焦戰(zhàn)略取得成效，北京、天津、成都、重慶等核心城市簽約銷售金額占比73%。其中，京津地區(qū)簽約額占比56%，較上年同期增長(zhǎng)7%;天津簽約額占比32%，較去年同期提升12%。

　　有利的是，2013年和2014年上半年，首創(chuàng)置業(yè)大幅增加土地投資，并以快銷型剛需住宅為主，主要集中于下半年推盤，可為后續(xù)銷售提供充足的貨源支撐。2014年上半年，首創(chuàng)置業(yè)取得了北京順義趙全營(yíng)三個(gè)項(xiàng)目、北京平谷大興莊項(xiàng)目、天津北運(yùn)河二期項(xiàng)目、重慶沙坪壩項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積約188萬平方米;7月份又取得了成都龍華區(qū)項(xiàng)目、北京房山高教園項(xiàng)目、上海嘉陵區(qū)工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，并與國(guó)外開發(fā)商合作開發(fā)了澳大利亞悉尼住宅項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積約92萬平方米。

　　截至2014年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積1117萬平方米，約78%為住宅，20%為商業(yè)和寫字樓用地，2%為酒店用地。截至同期，首創(chuàng)置業(yè)的權(quán)益土地儲(chǔ)備樓面面積642萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備存續(xù)比約為13.38，即現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足以滿足未來三四年的發(fā)展需要，土地儲(chǔ)備較為適中。而在未來幾年的規(guī)劃上，首創(chuàng)置業(yè)半年報(bào)披露，“住宅業(yè)務(wù)聚焦北京、上海、天津、成都、重慶等五大城市剛需快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品;‘住宅加奧特萊斯綜合體’繼續(xù)跟蹤目標(biāo)備選區(qū)域，爭(zhēng)取年內(nèi)再次擴(kuò)大布局。”

　　2014年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)稅后毛利率約23%，與2013年上半年26%的毛利率相比下降約3%。下降的主要原因是，2014年上半年內(nèi)北京和川渝之外地區(qū)占營(yíng)業(yè)收入的比重同比有所提高，但這些地區(qū)的毛利率卻同比略有降低。全國(guó)性房企都會(huì)面臨地區(qū)毛利率有高有低的問題，關(guān)鍵是首創(chuàng)置業(yè)能否在自己的優(yōu)勢(shì)地區(qū)突出發(fā)展。

　　截至2014年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款為人民幣116.73億元。如此充足的資金足以滿足其運(yùn)營(yíng)需求。截至同日，首創(chuàng)置業(yè)銀行貸款及公司債券共計(jì)256億元，其中長(zhǎng)期貸款及債券為168.33億元，長(zhǎng)短期債務(wù)搭配合理。將借款及應(yīng)付債券扣除現(xiàn)金及銀行結(jié)余后，除以股東權(quán)益算出首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率約為77%，債務(wù)負(fù)擔(dān)不重。更難能可貴的是，2014年上半年，首創(chuàng)置業(yè)竟取得了人民幣1.32億元利息收入凈額。一般情況下，房企因?yàn)槿谫Y需求都會(huì)有一定的財(cái)務(wù)費(fèi)用即資金凈流出，但首創(chuàng)置業(yè)卻在財(cái)務(wù)費(fèi)用上做到了資金凈流入。這表明首創(chuàng)置業(yè)償債壓力不大，并且取得了一定的財(cái)務(wù)投資收益。（微信號(hào)：奧萊薈）

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