紅商網(wǎng)訊：錯(cuò)過了阿里巴巴，港交所卻迎來了萬達(dá)。9月16日，港交所披露了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書，中金香港和匯豐成為其聯(lián)席保薦人。據(jù)彭博社報(bào)道，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次IPO募資額高達(dá)60億美元。
盡管就公司的市值而言，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的600億美元完全沒辦法跟阿里巴巴的2,000億美元左右相比，但由于兩家公司靈魂人物的持股比例差異甚大，如果萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)能在今年底順利上市，2014年的中國首富花落誰家仍然存在不小的變數(shù)。
在過去，萬達(dá)講述的是一個(gè)“大”的故事。萬達(dá)的招股說明書顯示，截止到2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在全國29個(gè)省市區(qū)的112個(gè)城市布局了178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋萬達(dá)廣場、購物中心和豪華酒店。而在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，最吸引投資者的并非其在去年創(chuàng)下867.7億人民幣的主營收入和248.8億的凈利潤，而是萬達(dá)目前持有高達(dá)1,470萬平米的自持物業(yè)面積。
過去，萬達(dá)的模式類似“以售養(yǎng)租”，通過快速銷售、快速周轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)規(guī)�；碌默F(xiàn)金流平衡。物業(yè)銷售是萬達(dá)集團(tuán)最大收入來源，不過近年來房地產(chǎn)市場所發(fā)生的變化使萬達(dá)的物業(yè)銷售收入逐年減少，數(shù)據(jù)顯示，2011、2012、2013及2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)收入507.7億元、590.9億元、867.7億元、318.3億元及232.5億元人民幣，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的比重從2011年的近九成逐漸下降到今年上半年的七成。
萬達(dá)的租金雖然在近年來逐步提升，但在業(yè)內(nèi)水平其實(shí)不算高。
具體到萬達(dá)廣場購物中心，2011年已開業(yè)的購物中心總可租賃面積442.5萬平方米，平均每月每平方米租金收入57元；2012年的租賃面積605.1萬平方米，平均每月每平方米租金收入63元；2013年的租賃面積770.6萬平方米，平均每月每平方米租金收入70元；2014年上半年的租賃面積808.7萬平方米，平均每月每平方米租金收入75元，也即平均到每天，旗下購物中心租金收入為每天每平方米2.5元。當(dāng)然這與大部分購物中心位于二三線甚至四線城市，并且在2011年、2012年、2013年開業(yè)的項(xiàng)目較多，培育期都在三年之內(nèi)，拉低整體租金收入有關(guān)。
在早期開業(yè)并位于一線城市的萬達(dá)廣場，其租金水平較好。比如2006年開業(yè)的上海五角場萬達(dá)廣場，2013年租金收入3.43億元，平均每平方米每月租金157元。這個(gè)廣場以體驗(yàn)式消費(fèi)見長，人氣旺于五角場“彩蛋”周邊商場。北京CBD萬達(dá)廣場2006年12月開業(yè)，可出租面積約15.9萬平方米，2013年租金收入8,650萬元，平均每平方米每月租金103元。
到了二三線城市，萬達(dá)廣場的租金則又明顯下一臺階。成都金牛萬達(dá)廣場，2012年12月開業(yè)，平均每平方米每月75元；泉州浦西萬達(dá)廣場2012年9月開業(yè)，2013年平均平均每平方米每月租金72元。哈爾濱哈西萬達(dá)廣場2013年9月開業(yè)，2013年租金收入約50元/平方米/月。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，全國的都市型購物中心的合理租金水平在80元/平方米/月―100元/平方米/月�？梢娙f達(dá)屬于購物中心租金水平的合理區(qū)間，但未見得大放異彩。而目前四大一線城市中地位較為靠后的廣州市，其市中心老牌商城天河城購物中心以及老牌批發(fā)市場白馬服裝城的平均租金約500元/平方米/月，次一等的正佳廣場和中華廣場兩個(gè)購物中心，平均租金約280元/平方米/月。
而隨著電商對于線下商業(yè)的沖擊，加上萬達(dá)未來以三四線城市為主擴(kuò)張的渠道下沉方向，萬達(dá)旗下持有物業(yè)的評估價(jià)值雖然年年快速上升，但租賃收入在提升的同時(shí)租賃利潤率卻在不斷走低也將是難以回避的趨勢，電商在中國商業(yè)流通領(lǐng)域不斷上升的比重，也正動(dòng)搖傳統(tǒng)購物中心的根基。
穆迪的分析報(bào)告稱：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)總額從2013年底的人民幣1,340億元大幅增至2014年6月底的人民幣1,800億元，原因是2014年上半年現(xiàn)金收款放緩時(shí)公司加快其開發(fā)活動(dòng)。因此，其凈債務(wù)/凈資本比率從2013年底的36.4%升至截至2014年6月的44.5%，其EBITDA/利息覆蓋率從2013年財(cái)年的3.0倍降至截至2014年6月底的2.5倍。
從前萬達(dá)的商業(yè)故事是“全球最大商業(yè)地產(chǎn)商”，但在未來，它卻要解決這個(gè)模式是否足夠適應(yīng)當(dāng)下潮流的問題，也就是從“大”到“新”，從全球最大商業(yè)地產(chǎn)商，轉(zhuǎn)向“中國生活消費(fèi)和文化娛樂的平臺提供商”。在剛開始，萬達(dá)還是希望憑借自己的龐大的線下資源試水，比如200萬年薪挖角互聯(lián)網(wǎng)高管，比如2013年底成立的萬匯網(wǎng)等，都是這個(gè)階段的產(chǎn)物。
但很快，萬達(dá)發(fā)現(xiàn)它所提出的目標(biāo)：在不超過5年的時(shí)間里使會(huì)員數(shù)量達(dá)到1億，線上線下流量要互相轉(zhuǎn)化，建設(shè)用戶大數(shù)據(jù)庫……都不是在Alexa上排名10萬開外的萬匯網(wǎng)可以獨(dú)立完成的，小格局的自有平臺承載不了王健林對未來的宏大構(gòu)想。在8月29日，萬達(dá)出人意料地宣布與騰訊、百度合作成立萬達(dá)電商，開啟了新的萬達(dá)電商戰(zhàn)車，駛向它的新對手阿里——而不是老對手比如萬科之類的房企。而早在此之前，萬達(dá)終止了4年多的A股上市申請。
萬達(dá)電商計(jì)劃一期投資人民幣50億元，5年投入200億元。萬達(dá)集團(tuán)持有70%股權(quán)，百度、騰訊各持15%股權(quán)。盡管三家巨頭在發(fā)布會(huì)上對未來的“騰百萬”這個(gè)含著金湯匙出生的“新生兒”描繪了各種美好前景，但從更現(xiàn)實(shí)的角度，騰訊與百度這兩大股東進(jìn)入，有點(diǎn)像王健林用萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的少數(shù)股份，向這兩位巨頭進(jìn)行了一筆融資；而他們作為股東更像一種背書，令半個(gè)月后就火速在港交所提交了招股說明書的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)獲得了O2O領(lǐng)域領(lǐng)先形象的金身加持，“騰百萬”的金漆招牌也無疑讓萬達(dá)的轉(zhuǎn)型故事更添光彩。
在將來的布局上，雖然現(xiàn)在的萬達(dá)已經(jīng)開始明白將往哪個(gè)方向發(fā)展，但在實(shí)際經(jīng)營上，我們沒有看到“騰百萬”們提供了更多的可操作細(xì)節(jié)。
當(dāng)從傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型O2O服務(wù)提供商，萬達(dá)的收入來源除了物業(yè)銷售、租金還會(huì)有金融服務(wù)。而做金融服務(wù)，一定要掌握著一個(gè)強(qiáng)有力的支付工具，支付寶就是最好的例子。但在“騰百萬”的組合中，微信支付、百度錢包都是直指O2O市場而來的， 王健林又何嘗不是渴望著有自己的支付工具。“等萬達(dá)足夠壯大，或者我們投資了一家銀行，就可以由這家銀行和我們統(tǒng)一發(fā)卡。我給電商公司提一點(diǎn)要求，現(xiàn)在就要琢磨創(chuàng)新一種更便捷、更快速、更有用的一卡通。”未來合資電商公司，主推誰的支付工具是無法回避的尖銳矛盾問題，雖然理論上可以三家的支付工具都用，但最終的實(shí)際操作層面肯定會(huì)側(cè)重一家。
“騰百萬”合作聯(lián)盟的O2O值得期待，但也不必期望太高。將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)捧上市，只是王健林踏上新征程的序幕。馬云和王健林，分別是中國的互聯(lián)網(wǎng)電商與房地產(chǎn)的最著名形象代言人。這幾年來，他們之間的業(yè)務(wù)互相滲透，他們今年的首富之爭也是如今線上線下兩種商業(yè)模式角力的具象化表現(xiàn)�；蛟S未來幾年這種首富易主的情況還會(huì)繼續(xù)反復(fù)，直到現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和行業(yè)格局被徹底改寫的那一天。
�。ǜ２妓怪形木W(wǎng) 文/吳曉波）
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