如下是中糧置地控股有限公司的2014年中期業(yè)績會的現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實錄：
現(xiàn)場提問：中糧把上海兩個物業(yè)和三亞一個酒店注入到了中糧置地，未來還有哪些商業(yè)或其他業(yè)務(wù)注入到中糧置地？成都大悅城有部分屬于中糧地產(chǎn)，對于置地有沒有影響？請問大悅城什么時候完成注入？
周政：在去年10月底，托管大悅城這些資產(chǎn)都已經(jīng)順利劃轉(zhuǎn)到香港上市平臺中糧置地，各項工作比較正常，在中糧內(nèi)部是有條不紊的，有專業(yè)顧問公司一起做設(shè)計和推進，現(xiàn)階段來看，沒有發(fā)現(xiàn)對于這個項目推進不利或負面的不正�，F(xiàn)象。
至于成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產(chǎn)，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是酒店，剛才所說的戰(zhàn)略是商業(yè)問題。中糧集團對于中糧置地和中糧地產(chǎn)有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當然包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但是未來重點是商業(yè)，另外中糧地產(chǎn)就是住宅。
今年已開業(yè)煙臺大悅城整個狀況都是非常正常，我們會通盤考慮項目的銷售。沈陽大悅城做了一些商業(yè)方面的改造，沈陽競爭比較激烈，但是沈陽大悅城上半年銷售額和租金都出現(xiàn)一個比較好的增長。從招商、推廣、運營到數(shù)據(jù)化管理，沈陽中糧的專業(yè)團隊很下決心。
正常來說，未來這些項目的注資沒有什么障礙，正在正常推進。不過，時間點原因，現(xiàn)在不便于向大家介紹，我們希望盡快完成這個工作。
現(xiàn)場提問：有些觀點認為永續(xù)債可以拉低整體負債率，但是現(xiàn)在投資者好像是把它當成一個債，反而更加擔心負債率比較高，有沒有考慮這些問題？怎么評價這個問題？、
徐漢平：永續(xù)債是融資方式，相對比較靈活，中糧也關(guān)注這個產(chǎn)品，不排除未來會用。永續(xù)債分國內(nèi)和香港兩個市場，香港市場相對更市場化一些，國內(nèi)現(xiàn)在目前發(fā)的只有三支真正的永續(xù)債。從計算來看，國內(nèi)還有爭議：一個是財務(wù)認可，認為可以進權(quán)益的；另一個是直接進入到負債，這個還沒有管理會計準則明確判斷。
有一些房地產(chǎn)企業(yè)，大概有上百億元永續(xù)債，他們當初也是一個創(chuàng)新，但現(xiàn)在，分析師和投資者都覺得，列在永續(xù)債里面的資金只是放在權(quán)益里面。其實一些永續(xù)債到了第五年后有一個非常高的增長利率，所以實際上還是一個五年期的債，我們都在關(guān)注這個市場問題。
從中糧的角度來說，如果中糧發(fā)行永續(xù)債，更多考慮財務(wù)狀況改善，另外要考慮到市場怎么來看，能不能發(fā)得出去？這個是中糧要關(guān)注的。畢竟永續(xù)債是一個融資渠道，也是中糧不排除以后會用到的一個產(chǎn)品。
現(xiàn)場提問：上海、北京等一線城市，有價格方面的壓力嗎？
周政：這里首先聲明一下，中糧置地未來重點不是住宅方面，當然過去在上海、北京及三亞確實有些項目，在市場變化當中，也確實受到影響。比如，今年上半年，中糧置地海南龍溪29項目應(yīng)該來說表現(xiàn)不錯；當然在價格方面，在這個時候要走量，所以有促銷措施，但整體毛利率比較高，整個財務(wù)回報比較正常。
從市場來說，現(xiàn)在應(yīng)該說是比較理性的調(diào)整，既不是大量救市，也不是大量遏制市場。政府在政策上更多是引導市場進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，進行一個理性調(diào)整。從住宅市場來看，政府正向支持剛需類產(chǎn)品，當然了，恢復到前幾年還不到這個程度。
長遠來看，房地產(chǎn)市場還是看好，短期內(nèi)各種狀態(tài)的調(diào)整還需要一個時間。另外，中糧在中糧置地里面有一些是高端項目，這些項目主要在上海、北京或三亞等這些一線及重點城市，并擁有好的高端區(qū)位，此外產(chǎn)品設(shè)計和品牌比較好，這些市場未來也是市場化。所以在這一塊，高端項目的去化速度和價格還比較堅持。
中糧置地未來發(fā)展的主要戰(zhàn)略是在一線城市中心區(qū)或副中心區(qū)，二線城市中心區(qū)或新城區(qū)尋找商業(yè)或商業(yè)綜合體。如果這個綜合體投資50萬平方米左右，中糧置地可能持有15萬平方米到20萬平方米左右，其余部分可能是住宅、寫字樓或公寓、地商，這部分會賣掉，主要目的是要收回現(xiàn)金流，以支持進一步發(fā)展，進一步選擇的在存在發(fā)展空間的城市發(fā)展。
現(xiàn)場提問：剛才周總說到關(guān)于今年沒有大的政策，其實前一段時間，有觀點認為今年出現(xiàn)兩個比較嚴厲的政策，一個是棚戶區(qū)改造，這會壓縮一部分商業(yè)住宅市場；另外是緊縮的信貸政策，你怎么看？
周政：對于市場的政策面，市場沒有緊縮的政策是一直有的，不過，我說的是新問題，限購放開是有積極意義的，對于這個市場來說，棚戶區(qū)改造及三個一個億也有正向影響。應(yīng)該說，這個市場有一個適應(yīng)過程，并將持續(xù)穩(wěn)定，不會很快就有一個很大變化。所以，未來不要指望限購放開就會救市，整體市場還是要持續(xù)長遠去做調(diào)整。
現(xiàn)場提問：酒店業(yè)受政策的影響比較大，會不會未來縮小酒店業(yè)務(wù)？未來酒店業(yè)的發(fā)展策略是什么？上半年北京新推出祥云小鎮(zhèn)模式，未來能不能復制呢？
周政：酒店這一塊首先就是運營好，未來大悅城綜合體里面，可能有些城市區(qū)位合適的話就會配酒店，這個要分析，不是一味為了發(fā)展酒店而發(fā)展。比如，在南京有一個綜合體位置非常好，是一個城市新中心，除了商業(yè)購物中心之外，如果配一個酒店是非常好的。如果項目不成熟，不具備酒店的條件，政府規(guī)劃有酒店，那么，也會照樣拿綜合體，可能做酒店公寓或?qū)懽謽�，這個是可以調(diào)整的。未來，中糧置地不能盲目大規(guī)模發(fā)展酒店。
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