自2013年11月首創(chuàng)置業(yè)完成對香港殼公司鉅大國際的并購后，近期終于迎來了資產(chǎn)注入時機(jī)。而首創(chuàng)置業(yè)借殼鉅大國際“既為融資，也為增加一個房地產(chǎn)開發(fā)平臺”的意圖也終于落地。
紅商網(wǎng)訊：8月15日，首創(chuàng)置業(yè)宣布，在子公司僑恩有限公司完成西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司股權(quán)收購后，該西安項目通過回購安排注入香港殼公司鉅大國際。
未來，鉅大國際將在劃定的17個城市主攻奧特萊斯項目的開發(fā)運(yùn)營，而開發(fā)奧特萊斯所需大量資金的沉淀和盈利模式的不確定性首先是一大考驗。
“很多企業(yè)愿意用奧特萊斯概念取悅政府，激發(fā)城市形象升級，但一個城市對奧特萊斯項目的容納量很有限，而品牌資源支撐厚度又普遍不足，開發(fā)商理念不足甚至存在誤區(qū)等導(dǎo)致奧特萊斯的操作和運(yùn)營難度很大。”RET睿意德董事索珊在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前還沒有一個開發(fā)商形成規(guī)模效益，即便一些開發(fā)商做了一兩個奧特萊斯項目，但是跨區(qū)域品牌整合仍是難題。
并購后的注資
首創(chuàng)置業(yè)對鉅大國際的注資頗為復(fù)雜，共涉及兩次收購。
8月15日，首創(chuàng)置業(yè)全資附屬公司僑恩(作為買方)與Reco Ziyang(作為賣方)(首創(chuàng)置業(yè)之關(guān)連人士)訂立Reco Ziyang轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司60%股權(quán)，目標(biāo)公司在中國西安市持有一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，即西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司。收購事項完成時，僑恩將成為西安首創(chuàng)新開置業(yè)的唯一擁有人。
同日，鉅大國際全資附屬公司深廣發(fā)展(作為買方)與僑恩(作為賣方)訂立收購協(xié)議，轉(zhuǎn)讓西安首創(chuàng)新開置業(yè)的100%股權(quán)，收購價約19.63億港元。由此，西安首創(chuàng)新開置業(yè)由深廣發(fā)展全資擁有，這也成為鉅大國際的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司。
據(jù)悉，西安首創(chuàng)新開置業(yè)成立于2007年12月，持有項目包含寫字樓、折扣店、商業(yè)區(qū)、住宅和車位。截至2014年6月30日，該項目總占地面積35.59萬平方米，已竣工或在建的總可售建筑面積為124.18萬平方米。
首創(chuàng)置業(yè)與鉅大國際聯(lián)合公告顯示，收購?fù)瓿珊螅牬髧H的主要業(yè)務(wù)和營運(yùn)將由目前的生產(chǎn)化學(xué)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)開發(fā)。
“首創(chuàng)需要一個更國際化的平臺，鉅大國際對首創(chuàng)來說是一個新平臺。”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在去年“借殼”鉅大國際時曾這樣對中國房地產(chǎn)報記者表示，“新”的具體含義就是收購公司自身是一個香港本地的國際化的平臺。
至此，劉曉光打造另一個房地產(chǎn)開發(fā)與投資平臺的愿望終于成為現(xiàn)實。
劃定17個城市
主攻奧特萊斯
為避免鉅大國際與母公司首創(chuàng)置業(yè)的同業(yè)競爭，公告顯示，首創(chuàng)將劃定17個城市給鉅大集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)承諾絕不進(jìn)入該17個城市。這17個城市分別是西安、杭州、南京、濟(jì)南、長沙、福州、武漢、合肥、昆明、鄭州、南昌、南寧、長春、哈爾濱、蘇州、廈門及大連。
“劃分于完成后，（鉅大國際）將致力中國開發(fā)奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目，而首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)將繼續(xù)從事開發(fā)住宅物業(yè)項目、商業(yè)物業(yè)項目及奧特萊斯綜合物業(yè)項目。”首創(chuàng)置業(yè)與鉅大國際聯(lián)合公告表示。
“從首創(chuàng)收購鉅大國際、并對其注入房地產(chǎn)項目的動作能看出，首創(chuàng)希望有一個獨(dú)立平臺來專門運(yùn)營奧特萊斯。從其劃定的17個城市就能看出來，基本上是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)潛力大的城市，可見其對奧特萊斯項目開發(fā)的執(zhí)著。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。
劉曉光對奧特萊斯項目的熱衷由來已久。
去年5月，首創(chuàng)置業(yè)與奧特萊斯合作之后開了第一個項目，即北京房山奧特萊斯，占地21萬平方米，總投資近30億元，不過，首批入市的北京房山奧特萊斯項目自面市以來，運(yùn)營困難、招商不力的質(zhì)疑聲就不斷。
“品牌運(yùn)營商入駐是要盈利的，如果一開始不盈利，這些運(yùn)營商不會陪著你去過苦日子。”索珊分析稱。
“此類項目的社會認(rèn)同以及商戶價值創(chuàng)造等都需要加把勁。尤其在電商時代下，此類商業(yè)項目也需要積極轉(zhuǎn)型，否則會出現(xiàn)這樣一種尷尬：商業(yè)項目的更新不如消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變來得快，真正去奧特萊斯進(jìn)行消費(fèi)的群體要比預(yù)期的少。”嚴(yán)躍進(jìn)對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。
在索珊看來，開發(fā)奧特萊斯項目的風(fēng)險和難題遠(yuǎn)不止于此。
“雖然首創(chuàng)置業(yè)所選的17個城市都是偏二線城市，好于三四線城市，但品牌資源支撐厚度仍表現(xiàn)不足，而開發(fā)奧特萊斯需要周邊品牌店配合。而且，做任何商業(yè)，包括奧特萊斯，一定是中端及以上消費(fèi)需求為主流，而不是金字塔尖人群。如果一個城市中產(chǎn)階級人群不夠厚重，則不能支撐奧特萊斯；不同城市消費(fèi)群對品牌認(rèn)知不一樣，組合哪些品牌對開發(fā)商也是個挑戰(zhàn)。此外，很多開發(fā)商在拿地時是被迫拿到商業(yè)用地，開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)理念尚且不足，又追逐奧特萊斯，經(jīng)驗和認(rèn)知度更為不足。”
據(jù)悉，在首創(chuàng)置業(yè)規(guī)劃的奧特萊斯項目中，周邊還有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，集消費(fèi)、娛樂休閑和居住為一體，劉曉光將其稱為“新城市中心”或“新都市”。
“國外奧特萊斯根本沒那么大，而國內(nèi)則動輒體量10萬平方米以上或幾十萬平方米物業(yè)，奧特萊斯只是項目一部分，需要與娛樂、休閑等融合在一起，操作難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于只操作一個奧特萊斯。”索珊表示。
不過，“未來二線城市發(fā)展奧特萊斯也會成為可能，因為國外品牌也在持續(xù)關(guān)注中國，不斷進(jìn)入，但是一定不是一蹴而就的，一定要根據(jù)本城市發(fā)展進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程來做，開發(fā)商要根據(jù)趨勢尋找機(jī)會，不能因為未來是這個方向，現(xiàn)在就跨越十幾年拔苗助長，一步跨空之后很難再被認(rèn)可。”索珊提示道。（中國房地產(chǎn)報 記者 許倩）
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