俞建(首席財(cái)務(wù)官)：我們今年銷售結(jié)算金額已鎖定了絕大部分，所以毛利率維持穩(wěn)定是比較有把握的事情。
吳向東：注資的問題華潤置地一直和母公司溝通，今天華潤置地已發(fā)公告宣布，和集團(tuán)簽署了擬將四個(gè)項(xiàng)目注入華潤置地的備忘錄。包括深圳的大涌村項(xiàng)目及三九銀湖項(xiàng)目，濟(jì)南的興隆項(xiàng)目與檔案館東項(xiàng)目。
評(píng)估師正在對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)備忘錄里面的情況，這部分支付的工具包括現(xiàn)金、配股估價(jià)，也包括其它一些金融工具，最終會(huì)找雙方都認(rèn)為合適的價(jià)格。
現(xiàn)場提問：華潤置地收購集團(tuán)山東和深圳的項(xiàng)目規(guī)模會(huì)有多大？目前收購項(xiàng)目的可售貨量有多少？
吳向東：這次注資是我們企業(yè)最大規(guī)模的一次注資。一共四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積580萬平方米左右，這580萬平方米土地都是已經(jīng)拿到建筑規(guī)劃許可證的。
這四個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)有銷售貢獻(xiàn)。其中，濟(jì)南興隆項(xiàng)目已經(jīng)開始賣了。深圳的項(xiàng)目總建筑面積有160萬平方米，今年第一期可能賣幾十億的銷售金額�？傊灰邆錀l件的，公司都希望快一點(diǎn)銷售，能為對(duì)公司業(yè)績有所支持。
現(xiàn)場提問：在向母公司購買資產(chǎn)需要大筆支出的情況下，華潤置地會(huì)不會(huì)對(duì)自身負(fù)債率范圍有所考量？
俞建：因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)比較慢，所以華潤置地已經(jīng)在研究金融和地產(chǎn)如何有機(jī)結(jié)合。而針對(duì)有關(guān)負(fù)債率的情況，華潤置地目前新的評(píng)級(jí)是Baal，會(huì)維持這個(gè)評(píng)級(jí)目標(biāo)，根據(jù)這個(gè)來確定華潤置地合理的負(fù)債率情況。
吳向東：華潤置地絕大部分項(xiàng)目都是自己100%投資開發(fā)的，未來也會(huì)引進(jìn)合作伙伴，還會(huì)進(jìn)行一些創(chuàng)新金融手段，這樣對(duì)華潤置地的財(cái)務(wù)資源有很大幫助。
現(xiàn)場提問：下半年華潤置地的推貨值是多少，項(xiàng)目定價(jià)在什么區(qū)間？會(huì)否采取降價(jià)促銷措施保證全年銷售目標(biāo)的順利完成？
俞建：會(huì)維持全年700億銷售目標(biāo)不變。到目前為止已完成330多億元，還有一半目標(biāo)沒有完成，下半年要繼續(xù)努力。其實(shí)，從年初開始，公司已根據(jù)不同城市、不同項(xiàng)目的銷售情況，對(duì)價(jià)格做了合理的安排，下半年還會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場變化。
吳向東：我們年初設(shè)定的目標(biāo)是700億人民幣，現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)也許是700億，也許是比700億低一點(diǎn)。
現(xiàn)場提問：您認(rèn)為700億元目標(biāo)難超越的原因是什么？按以往情況，內(nèi)地九、十月份市場都會(huì)轉(zhuǎn)好，今年的九、十月份的市場氛圍有無改善的可能？
吳向東：從今年1月1號(hào)開始，中國住宅市場開始朝著下降的方向變化。包括中央政府在內(nèi)都在開始關(guān)注這種變化，及變化對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。
上個(gè)月國家建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)分別請(qǐng)了國內(nèi)8個(gè)主要地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人到北京談話溝通。在和北京建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)討論的時(shí)候，我們公司的建議有兩個(gè)，第一要去行政化，前幾年因?yàn)橐恍┑胤椒康禺a(chǎn)價(jià)格增長得太快，國家需要出手調(diào)控，但出現(xiàn)今年的情況后，限購、限價(jià)這樣行政色彩濃厚的政策要取消。國家除了把保障房工作交給政府做以外，商品房就交給市場來決定。
第二個(gè)建議，金融政策方面要由市場來決定銀行、發(fā)展商和買家之間的關(guān)系，而不是由政府單方面強(qiáng)行用政策來干涉。商業(yè)銀行會(huì)對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)收益有一個(gè)判斷，對(duì)行業(yè)前景也會(huì)有一個(gè)判斷。
總體而言，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)，尤其是住宅市場會(huì)進(jìn)入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至某些地區(qū)還會(huì)有一些平穩(wěn)的增長。華潤置地在全國50多個(gè)城市都有項(xiàng)目，政策有所放松后，市場就開始有所反應(yīng)，例如濟(jì)南，政策放松后大戶型就開始好賣了。
傳統(tǒng)意義來說金九銀十時(shí)期的市場會(huì)比較火熱，企業(yè)也會(huì)重視這兩個(gè)月的銷售，并開始因地制宜的促銷降價(jià)。不過，華潤置地的銷售雖然比預(yù)期低了10%，才達(dá)330億，但華潤置地上半年的退貨量原本就不如下半年，且現(xiàn)在市場也有回暖跡象，所以華潤置地并不主張降價(jià)。
另外，華潤置地還有部分樓盤原來是放到明年賣，但為加緊銷售今年也開始在賣，這些項(xiàng)目步伐是注資的高質(zhì)項(xiàng)目。
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