目前，營口地區(qū)有上百樓盤在售，搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅在毗鄰渤海灣的鲅魚圈，就有營口萬科海港城、多拉海岸、鴻基海景公寓、名家匯、財富海景、華海城等89個樓盤在售，17個樓盤待售。
盡管包括營口、青島、沈陽等地的中南世紀城消化都不太好，中南建設還是將觸角伸到唐山，準備做一個旅游大盤。
“我們的樓盤將在7月1日開盤，是準現(xiàn)房，商業(yè)配套齊全，每天都有不少打電話詢問的，”中南唐山灣項目的銷售人員告訴時代周報記者。
總規(guī)劃面積100平方公里的唐山灣國際旅游島，由菩提島、月島、祥云島及其北側(cè)陸域構(gòu)成，在政府規(guī)劃中將形成“一岸擁群島”的總體格局，“一區(qū)、兩片、四心、二軸”的布局結(jié)構(gòu)。為了推進唐山灣國際旅游島的布局，中南建設還于2013年成立了唐山中南國際旅游島投資開發(fā)有限公司。
但是，唐山的房子并不好賣，作為三線城市的唐山，5月活躍50盤成交只有1525套，也就是每個盤銷量只有30套左右的成交，而幾乎所有樓盤都在打折促銷。
中投顧問項目總監(jiān)朱文嘉告訴時代周報記者，中南建設100億元投資唐山旅游地產(chǎn)前景并不樂觀。其一，唐山旅游資源品質(zhì)不高，沒有在國內(nèi)非常具有影響力的景點；其二，中南建設以住宅地產(chǎn)起家，經(jīng)營旅游地產(chǎn)經(jīng)驗不足，在轉(zhuǎn)型過程中將遇到較大挑戰(zhàn)。
不過，中南控股集團副董事長陳小平認為，旅游地產(chǎn)是介于投資和剛需之間的產(chǎn)品，在中國將有很大市場。
進軍二線城市考驗智慧
身陷旅游地產(chǎn)的泥沼，其主要發(fā)力的三、四線城市市場又不景氣，中南建設最近也開始向二線城市進軍。
今年4月3日，南京麒麟新城板塊的一幅住宅與商業(yè)辦公混合地塊宣告正式出讓，這幅面積近13萬平方米的地塊吸引了招商、朗詩、新城、金科、棲霞等諸多房企大鱷的參與，在叫價50余輪后，只剩下中南建設和金科“捉對廝殺”，又經(jīng)過30輪的激烈競拍，最終中南建設以25.7億元的價格成功拿地，這也使得該幅混合地塊的綜合樓面價站上了7103元/平方米的高位。
這也正式揭開了中南集團進軍南京房地產(chǎn)市場的大幕。
而就在兩天前的4月1日，中南建設以12.87億元包攬?zhí)K州園區(qū)新興板塊“體育公園”板塊內(nèi)的蘇園土掛08號、09號地，宗地面積分別為5.03萬平方米、7.48萬平方米，成交價為6.73億元和6.14億元。
2月25日，中南建設在杭州也落下一子，以總價13.4億元競得位于濱江區(qū)白馬湖單元的杭政儲出［2014］8號地塊，折合成交樓面價為7257.91元／平方米。
此前，以建筑起家的中南建設并不是土地拍賣市場的常客，以往中南建設是在三線城市以開發(fā)大盤為主，并且采取的是“施工換取土地”的拿地模式，涉及到一、二級聯(lián)動及公建換土地。由于大盤開發(fā)周期長，資金占用較多，從去年三季度開始，中南建設加大了招拍掛的拿地力度，先后在常熟、海門、泰興獲得十多塊地，但其拿地重心依然是三、四線城市，而從2014年開始，其在二線城市的動作更加頻繁。
而據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，中南建設目前在建的35個樓盤中，樓面地價都很低，樓面地價在1000元／平方米以內(nèi)的樓盤就有18個，占到一半以上，樓面地價3000元/平方米以內(nèi)的樓盤共有33個，而南京、杭州的項目，樓面地價都在7000元／平方米以上，預計售價超過14000元／平方米。
積極轉(zhuǎn)型固然是好事，但習慣以“打包拿地，低價造城”模式開發(fā)大盤的中南建設，如何在二線城市以招拍掛形式拿地，做小面積、高周轉(zhuǎn)樓盤，還要考驗董事長陳錦石及其團隊的智慧。
面臨短期財務壓力
中南建設2013年報顯示，截至報告期末，公司資產(chǎn)總額702.7億元，負債總額594.85億元，預收賬款236.76億元，占負債總額39.80%。
而查看中南建設歷年年報發(fā)現(xiàn)，中南建設的資產(chǎn)負債率一直處在高位運行，而且越漲越高，2010年、2011年、2012年和2013年這個數(shù)字分別是78.15%、79.47%、82.86%和84.88%。中南建設一季報則顯示，期末凈資產(chǎn)負債率高達154.8%。
而根據(jù)剛剛發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2013年中國上市房企資產(chǎn)負債率均值為65.81%；凈負債率均值為79.67%。相比之下，中南建設的資產(chǎn)負債情況處于行業(yè)高位。
為緩解財務壓力，中南建設寄希望于南京和蘇州的項目上，希望通過加快開發(fā)周期緩解公司債務壓力，但是亦有業(yè)內(nèi)人士指出，二線城市有大量品牌企業(yè)入駐，競爭依然激烈，如果中南建設不能做出特色，恐又陷入價格戰(zhàn)。
高盛高華證券研究報告指出：鑒于三、四線城市的房價上升前景疲弱（公司在這類城市的業(yè)務比重高于同業(yè)），以及資本化利息費用增長,我們認為公司的利潤率在2014-2016年不大可能改善。年初以來公司斥資人民幣45億元新購置了三個地塊，占其一季度合同銷售額的112%。我們預計公司在進一步的土地購置和融資之前存在人民幣25億元的資金缺口，這意味著資金壓力可能較大，尤其是如果公司未能實現(xiàn)今年銷售目標的情況下。我們維持對該股的中性評級。
中金公司研究報告也認為，中南建設期末凈負債率154.8%，處于行業(yè)高位，財務壓力較大。5月27日，江蘇中南建設集團股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司于5月26日已完成2014年度第一期非公開定向債務融資工具的發(fā)行，本次10億元募集資金已經(jīng)全額到賬。這將有助于緩解中南建設的財務壓力。公司董秘智剛在2013年末某券商的策略會上曾表示，公司的目標是用4-5年時間實現(xiàn)年銷售額破千億，進入房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊，公司預計今后每年能保持50%-60%的銷售增速。
而如何在快速發(fā)展的同時保持財務穩(wěn)健，也是中南建設未來需要好好面對的問題。（來自：時代周報 記者：趙卓）
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