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另值得一提是，一直以來華強文化運營主題公園的模式為主題公園加房地產(chǎn)模式，而這種模式在調(diào)控背景下，相關(guān)分析認為也存在一定風(fēng)險。
“正常情況下，主題公園的收入完全是依賴門票收入和衍生品的銷售，如果現(xiàn)在沒有這兩塊收入而純靠房地產(chǎn)，在遇上調(diào)控風(fēng)險比較大背景下，或會出現(xiàn)不足以彌補前期投入的情況”。
華僑城路徑
即便存在各種不確定性因素，目前來看華強文化也算躋身發(fā)展主題公園企業(yè)之列。
而就國內(nèi)主題公園發(fā)展來看，華僑城算是在國內(nèi)運營比較成熟的一家。甚至雖貴為競爭對手，華強文化也曾表示華僑城是其學(xué)習(xí)的對象。
但哪怕是學(xué)習(xí)榜樣，華僑城運營至今，為適應(yīng)市場的發(fā)展要求，其也先后經(jīng)歷幾代產(chǎn)品的更替，甚至也有為發(fā)展急切籌資的時候。
據(jù)悉，1989年9月，華僑城第一個主題公園錦繡中華開業(yè);兩年之后，中華民俗村開門迎客;1994年，世界之窗開業(yè)，三個項目運作情況非常不錯。
借著主題公園概念，華僑城一方面是低價拿到土地，另一方面通過創(chuàng)造地段和需求為自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鋪路。
據(jù)華僑城的2009年年報，華僑城的旅游及綜合業(yè)務(wù)收入已經(jīng)占華僑城集團業(yè)務(wù)收入約64%的比例，酒店及地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊才占20%多。
但隨著中國國門打開，出國旅游變得方便后，人們對類似微縮景觀的主題公園熱情漸漸喪失。
因此為應(yīng)對突變的市場，華僑城自身也進行了產(chǎn)品的更新?lián)Q代，先是推出歡樂谷模式，
在目前已有深圳、北京、上海、天津、武漢及成都6個項目外，最新的一個項目就是福州項目。
另外，以深圳東部華僑城這種生態(tài)旅游項目為案例進行拓展，目前已完成布局的有云南華僑城和泰州華僑城。
而最重要的擴張方式還是依據(jù)歡樂海岸這種“都市綜合體+地產(chǎn)”模式進行拓展。作為華僑城突破擴張瓶頸而打造的歡樂海岸，自在深圳營業(yè)以來已取得初步成功。
按照華僑城的規(guī)劃，今后其所擁有和運營的主題公園數(shù)量要擴大至20個，同時一方面要進行產(chǎn)品系的復(fù)制，另一方面也要著手進行第五代產(chǎn)品研發(fā)。
通過對比華僑城發(fā)展路勁，相關(guān)研究報告指出，就華強文化未來在主題園區(qū)的整體發(fā)展，相關(guān)分析認為，“地產(chǎn)+旅游”模式優(yōu)勢在減弱，可續(xù)性不樂觀。
同時，主題園區(qū)早前的高毛利率主要得益于早年拿的低價地塊，但高折價拿地和地價大幅飆升的時代漸走漸遠。
此外，土地和旅游都是資金依賴型產(chǎn)業(yè)，“地產(chǎn)+旅游”比純地產(chǎn)開發(fā)對資金的依賴更明顯。因此，資金亦是制約此類發(fā)展路徑的重要緊箍咒之一。
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