紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)界有這么一句話流傳甚廣，“得京滬者得天下”。
上海是商業(yè)地產(chǎn)必爭(zhēng)之地，要求也最為嚴(yán)苛。睿意德今年一季度報(bào)告指出，有三成購(gòu)物中心正危機(jī)重重。
一片愁云中，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（陽光新業(yè)），這個(gè)來自北京的開發(fā)商在過去一年中，以不超過20億元的資金，撬動(dòng)了上海的3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，高調(diào)入駐淮海路。今年，陽光新業(yè)不僅收購(gòu)了上海老字號(hào)酒店銀河賓館，2個(gè)購(gòu)物中心也將相繼開業(yè)。這是一個(gè)有關(guān)房企如何玩金融的故事�！�
輕資產(chǎn)探路
故事可追溯至2013年3月，當(dāng)時(shí)陽光新業(yè)與溫州一家公司簽訂了20年的租約，租下松江陽光新生活廣場(chǎng)，總建筑面積4萬平方米，這家購(gòu)物中心馬上就將開業(yè)迎客。
這只是一次試水。陽光新業(yè)上海城市開發(fā)公司總經(jīng)理李鷹當(dāng)時(shí)向總部匯報(bào)，在靜安寺、淮海路和徐家匯這3個(gè)商圈里，一定要拿下一個(gè)項(xiàng)目。
同年8月，陽光新業(yè)與錦江集團(tuán)簽下了15年的租約，盤下淮海路中段的錦江國(guó)際購(gòu)物中心，并宣告斥資1億多元對(duì)其升級(jí)改造，在這1.8萬平方米的商業(yè)業(yè)態(tài)中，將有六成以餐飲、娛樂休閑等體驗(yàn)式消費(fèi)為主。
今年以來，陽光新業(yè)以20.2億元總價(jià)，先后收購(gòu)了銀河賓館主樓100%股權(quán)及裙樓90%的股權(quán)。
早報(bào)記者了解到，位于長(zhǎng)寧區(qū)的銀河賓館主樓正籌劃改成寫字樓，裙樓將很可能做成配套商業(yè)，目前正向政府部門做方案申請(qǐng)。
知情人士透露，長(zhǎng)寧區(qū)政府正重新規(guī)劃虹橋、中山公園拓展區(qū)，將以空中連廊和地下通道形式，連通區(qū)內(nèi)標(biāo)桿寫字樓和商場(chǎng)。
一名寫字樓租賃人士介紹，虹橋地區(qū)除了金虹橋項(xiàng)目的空置率稍高，其他寫字樓的出租率都在90%以上。
李鷹說，錦江國(guó)際購(gòu)物中心將在今年圣誕夜試營(yíng)業(yè)，而銀河賓館預(yù)計(jì)最早明年二季度就會(huì)有租金收入。
自有資金占項(xiàng)目比例低
與港資開發(fā)商百分百持有、慢慢“養(yǎng)”鋪不同，陽光新業(yè)是以少量資金撬動(dòng)了大量的商業(yè)項(xiàng)目。
陽光新業(yè)董秘李峻告訴早報(bào)記者，陽光新業(yè)現(xiàn)在全國(guó)31個(gè)項(xiàng)目中，控股的有9個(gè)，參股的有17個(gè)，其他都是委托管理。參股的17個(gè)項(xiàng)目都被打入“家世界”資產(chǎn)包中，控股的比例在10%～40%之間。
早在2007年，陽光新業(yè)聯(lián)合其大股東新加坡主權(quán)投資基金GIC，以至少37億元，共同收購(gòu)了天津“家世界”集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)。
有券商機(jī)構(gòu)人士稱，陽光新業(yè)的模式類似美國(guó)房地產(chǎn)+金融，自有資金的比例很低。成熟如鐵獅門，有些項(xiàng)目自有資金的比例甚至不足5%。
以陽光新業(yè)收購(gòu)銀河賓館為例，陽光新業(yè)采用“股+債”形式。根據(jù)公告，主樓12.62億元的支付價(jià)款中，借助中信信托以股權(quán)形式融資近5億元，部分再通過商業(yè)銀行借債。知情人士透露，裙樓也將有可能和信托機(jī)構(gòu)合作，但陽光新業(yè)將控制整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
收租已成為陽光新業(yè)的主要收入來源，而其2013年凈利潤(rùn)率超過30%。2013年，陽光新業(yè)營(yíng)業(yè)收入6億元，其中商業(yè)物業(yè)租賃收入2.75億元，占該公司年度營(yíng)業(yè)收入的39.9%。（來自：東方早報(bào) 記者：王齊）
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