紅商網(wǎng)訊：“大悅城”項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)復(fù)制后，中糧將目光投向區(qū)域生活中心。北京商報(bào)記者了解到，中糧開(kāi)始探索別墅商業(yè)模式，推出第二條產(chǎn)品線“祥云小鎮(zhèn)”，定位中高端客群。如果探索成功，未來(lái)，中糧將會(huì)在高端住宅項(xiàng)目中復(fù)制這條產(chǎn)品線。在業(yè)界看來(lái)，盡管別墅商業(yè)是一片藍(lán)海，但面向客群特殊，在品牌、客流等方面都將面臨挑戰(zhàn)。

 　　進(jìn)軍別墅商業(yè)

　　目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功別墅商業(yè)案例，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是新的課題。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商一般以開(kāi)設(shè)會(huì)所作為別墅的商業(yè)配套。當(dāng)別墅落成后，開(kāi)發(fā)商又期望從會(huì)所中牟利，太高租金價(jià)格造成會(huì)所招商困難。即便有商戶進(jìn)駐，但客流較小經(jīng)營(yíng)也會(huì)很困難。最終這些會(huì)所會(huì)成為雞肋。中糧置地商業(yè)管理中心副總經(jīng)理吳谷豐表示，中糧置地在住宅開(kāi)發(fā)中有高端住宅與別墅的產(chǎn)品線，為了這部分住宅配套，中糧決定進(jìn)軍別墅商業(yè)推出“祥云小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，“祥云小鎮(zhèn)”是中糧祥云國(guó)際生活廣場(chǎng)項(xiàng)目的一部分。祥云國(guó)際生活廣場(chǎng)規(guī)劃了32萬(wàn)平方米的住宅和19萬(wàn)平方米的商業(yè)，可出租商業(yè)面積預(yù)計(jì)8萬(wàn)平方米，共200多個(gè)商鋪，主要以餐飲、兒童和體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主。項(xiàng)目形態(tài)類似于三里屯太古里的街區(qū)型商業(yè)。“祥云小鎮(zhèn)”所在小區(qū)有2000多套住宅，預(yù)計(jì)有4000多居民。

　　中糧置地祥云國(guó)際總經(jīng)理隋強(qiáng)表示，盡管“祥云小鎮(zhèn)”內(nèi)嵌在中糧的高端別墅區(qū)中，但該項(xiàng)目立足于京北中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)等高端住宅區(qū)，預(yù)計(jì)將有25萬(wàn)人的輻射規(guī)模。據(jù)隋強(qiáng)介紹，“祥云小鎮(zhèn)”在招商中不再采用市場(chǎng)上的大眾品牌，更看重有特色、主題和文化品質(zhì)的品牌。項(xiàng)目共分兩期，一期將在今年9月底開(kāi)業(yè)。

 　　大悅城團(tuán)隊(duì)“輸血”

　　2007年底，中糧在西單大街開(kāi)出了第一家大悅城；兩年后，中糧決定復(fù)制“大悅城”品牌。目前中糧已在北京、上海、沈陽(yáng)、天津開(kāi)出了5座大悅城。與“大悅城”的發(fā)展路徑類似，對(duì)于新商業(yè)模式的探索，中糧將首個(gè)項(xiàng)目選址鎖定在高端別墅聚集區(qū)，愿景將其打造成高端生活區(qū)商業(yè)樣板，一旦探索成功，將很快走上像“大悅城”一樣的復(fù)制之路。

　　吳谷豐介紹，與“大悅城”選址城市核心及次級(jí)核心區(qū)域相比，中糧的第二條商業(yè)產(chǎn)品線基本為高端別墅區(qū)商業(yè)配套。商業(yè)定位偏向生活、家庭生活化，客群為高端中產(chǎn)家庭。“大悅城”則更偏向時(shí)尚、潮流，面向年輕客群。

　　“大悅城”的成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也將輸血“祥云小鎮(zhèn)”，“祥云小鎮(zhèn)”項(xiàng)目將整合“大悅城”的管理經(jīng)驗(yàn)和資源。北京商報(bào)記者了解到，目前，祥云項(xiàng)目的總經(jīng)理助理兼招商總監(jiān)張黎來(lái)自朝陽(yáng)大悅城，項(xiàng)目組長(zhǎng)任庭海是西單大悅城總經(jīng)理助理。

 　　客流品牌存挑戰(zhàn)

　　沒(méi)有商業(yè)的時(shí)光里，別墅經(jīng)常淪為第二居所，影響物業(yè)生存。同時(shí)，別墅開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境要求較高，一般在遠(yuǎn)郊區(qū)。如果規(guī)劃不合理，周邊客群與別墅沒(méi)有任何交集，別墅商業(yè)的開(kāi)發(fā)也存在難度。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，目前的別墅商業(yè)還處于比較尷尬的境地，開(kāi)發(fā)商一般把心思放在裝修與戶型上，并未太多考慮別墅居民的生活便利性。

　　別墅商業(yè)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力。在王永平看來(lái)，新商業(yè)模式探索中離不開(kāi)品牌商支持，中糧需重視與品牌商溝通，雙方需有共同的培育心態(tài)。 盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示，由于定位客群偏向高端人群，別墅商業(yè)在品牌選擇和呈現(xiàn)形式上要更關(guān)注客群對(duì)于品牌之外的生活、精神需求。

　　吳谷豐坦言，在祥云小鎮(zhèn)目前的租金收入上雖有回報(bào)，但中糧也做好了前期培育的準(zhǔn)備。隋強(qiáng)表示，別墅人口數(shù)量少讓項(xiàng)目確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目面向客群品質(zhì)較高，對(duì)價(jià)格不敏感，中糧遴選出的品牌商戶未來(lái)還是會(huì)充滿希望。

　　相關(guān)新聞：地產(chǎn)大佬比拼“產(chǎn)品線”

　　商業(yè)地產(chǎn)投資越發(fā)洶涌，地產(chǎn)大佬也從最初的單兵作戰(zhàn)演變成推出多產(chǎn)品線“組團(tuán)”增加戰(zhàn)斗力。不過(guò)，對(duì)于多條“產(chǎn)品線”的探索卻呈現(xiàn)兩級(jí)分化，有的成功走上復(fù)制，有的卻銷聲匿跡。

　　華潤(rùn)通過(guò)萬(wàn)象城、五彩城和歡樂(lè)頌三條產(chǎn)品線，網(wǎng)羅全客層走上加速?gòu)?fù)制之路。2011年高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)后，萬(wàn)科規(guī)劃了萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，分別定位城市中高端購(gòu)物中心、生活配套、寫(xiě)字樓配套和高端社區(qū)商業(yè)配套。銀泰推出了銀泰MALL、銀泰中心和銀泰城覆蓋一、二、三線城市的核心及非核心商圈。

　　不過(guò)，反觀商業(yè)地產(chǎn)的后進(jìn)兵在產(chǎn)品線打造方面卻不夠理想。2010年，娃哈哈開(kāi)始跨界商業(yè)地產(chǎn)，欲在五年內(nèi)建100家購(gòu)物中心，但之后娃哈哈在購(gòu)物中心開(kāi)建上幾度踟躕，最終悄然改變策略要做歐洲品牌在華總代理，在國(guó)內(nèi)主要城市開(kāi)設(shè)購(gòu)物精品商場(chǎng)。娃哈哈計(jì)劃在2013年開(kāi)設(shè)5-10家商場(chǎng)，不過(guò)，從目前來(lái)看計(jì)劃已經(jīng)擱淺。
　�。ū本┥虉�(bào) 記者 劉宇）

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