紅商網(wǎng)訊：3月31日掛牌期滿的北京市東三環(huán)CBD核心商務(wù)區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，目前正處于路演中，標(biāo)的企業(yè)所持有的4.3萬平方米房產(chǎn)，占大廈總建筑面積的一半。“轉(zhuǎn)讓方是首都機(jī)場，因?yàn)榧瘓F(tuán)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整，為了回籠資金，要把這個CBD的項(xiàng)目旺座中心，以10.5億元的價格轉(zhuǎn)讓出去。”3月19日，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。這也是繼去年7月以17.4億元的價格將已開業(yè)的購物中心首地大峽谷出售給凱德商用后，首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“首地集團(tuán)”）剝離商業(yè)地產(chǎn)的又一大動作。

　　首地大峽谷之后再割讓旺座

　　旺座中心位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)、國貿(mào)大廈北側(cè)，集商業(yè)、辦公、娛樂、住宿于一體。

　　由于原開發(fā)商北京天亞物業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“天亞物業(yè)”）陷入司法糾紛，導(dǎo)致旺座中心被法院查封拍賣，標(biāo)的總建筑面積5.5萬平方米，拍賣參考價為7.95億元。

　　2007年1月18日，首地集團(tuán)出資2000萬元成立北京首地恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“首地恒瑞”），隨后首地恒瑞以5億元的低價將旺座中心競拍到手。

　　2009年2月，首地集團(tuán)的《旺座中心項(xiàng)目可行性研究報告》顯示，其2007年競拍獲得旺座中心的5.5萬平方米資產(chǎn)，包括2000多平方米的會所、約2.7萬平方米的商業(yè)、1.6萬平方米的500多個地下車庫，以及1萬多平方米的68套公寓。“據(jù)估算，項(xiàng)目每年至少帶來約3870萬元的現(xiàn)金收入，總體現(xiàn)金流量約5.58億元，利息支出1.17億元。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率約為7.47%，盈利能力一般。”上述《旺座中心項(xiàng)目可行性研究報告》稱，“截至2008年第三季度末，此區(qū)域的商業(yè)存量約為100萬平方米，未來將有約160萬商業(yè)面積進(jìn)入北京市場，其中約有28%的面積位于CBD（約45萬平方米）。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，大量的供給量將進(jìn)一步加劇開發(fā)商之間的競爭，在中短期內(nèi)對租金產(chǎn)生壓力。”

　　在頻繁出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的背后，是商業(yè)地產(chǎn)日益凸顯的供應(yīng)與運(yùn)營風(fēng)險。盈石中國發(fā)布的2013年第四季度報告顯示，截至2013年底，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達(dá)到6461萬平方米，預(yù)計在2014年，20大城市總體新增供應(yīng)還將增加1500萬平方米。“而且國有企業(yè)每年都有嚴(yán)格的業(yè)績指標(biāo)考核，很多國企對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不專業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)績并不理想，尤其是商辦項(xiàng)目，在會計報表中是按折舊算的，一旦轉(zhuǎn)讓后就變成利潤了。”高通智庫總經(jīng)理張宏稱。

　　3月7日的掛牌文件顯示，標(biāo)的企業(yè)所持房產(chǎn)面積約4.3萬平方米，占大廈總建筑面積近50%，含整體商業(yè)房產(chǎn)、地下車庫及部分公寓，房產(chǎn)布局合理，“房產(chǎn)均擁有獨(dú)立的權(quán)屬證明，且不存在抵押、擔(dān)保情形”。

　　首地集團(tuán)于2006年6月成立，是首都機(jī)場集團(tuán)所屬的全資二級公司，是首都機(jī)場集團(tuán)臨空地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺。目前，首都機(jī)場集團(tuán)管理著中國國內(nèi)9個省市的近40個機(jī)場，以及哥倫比亞的7個機(jī)場。

　　資金聚攏指向二機(jī)場契機(jī)

　　“首地集團(tuán)主要做機(jī)場周邊的臨空地產(chǎn)開發(fā)，我們想緊緊抓住第二機(jī)場建設(shè)的歷史性機(jī)遇，以航空性產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，在南城打造ABD（Airport　Business　District），也就是臨空商務(wù)區(qū)，臨空商務(wù)區(qū)作為下一步北京首都新的增長極，帶動南城的發(fā)展，促進(jìn)北京城市建設(shè)的進(jìn)程。”首地集團(tuán)總經(jīng)理兼法人李洪在其官網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略中介紹。

　　旺座中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“轉(zhuǎn)讓旺座中心的原因是集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整，回籠資金”，首地集團(tuán)官網(wǎng)顯示，按照臨空地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，公司將依托和服務(wù)機(jī)場，因地制宜開發(fā)機(jī)場綜合體、空港生活城、航空物流中心、城市航站樓等四條產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)臨空業(yè)務(wù)與機(jī)場主業(yè)的協(xié)同發(fā)展。“去年，已經(jīng)開業(yè)的首地大峽谷轉(zhuǎn)讓給凱德，就是為了符合公司的戰(zhàn)略調(diào)整。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，“第二機(jī)場的建設(shè)對于首都機(jī)場來說，是一個大項(xiàng)目，比如說類似空港的概念，首都機(jī)場會有別的公司完全不具備的優(yōu)勢，從資源、戰(zhàn)略儲備，包括各種品牌、資金優(yōu)勢，在它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上面會有一個更大的收益。”“各個公司在一個波動的市場，會把他們盈利能力很強(qiáng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化，弱化邊緣產(chǎn)業(yè)。”郭增利稱，“所以不排除有些公司為了發(fā)展戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)而收縮，目的是服務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整，首地集團(tuán)也是處在這個層面。”（來自：經(jīng)濟(jì)觀察報）

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