紅商網(wǎng)訊：順著北京地鐵四號(hào)線馬家堡站內(nèi)“首地大峽谷”出口方向的指示牌，很容易找到這個(gè)該區(qū)域唯一的大型購(gòu)物中心。如今，招牌上的大字只剩“大峽谷”，前面明顯留下了添加字符的空間。
此時(shí)，距此前媒體報(bào)道“首地大峽谷”更名為“凱德Mall大峽谷”已經(jīng)一月有余，而距2013年7月15日凱德商用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“凱德”）宣布公司通過(guò)全資附屬子公司以17.6億元收購(gòu)位于北京市的首地大峽谷購(gòu)物中心已8個(gè)多月。
在購(gòu)物中心的宣傳冊(cè)上和地下的物業(yè)管理處，已經(jīng)可以看到“凱德Mall大峽谷”的字樣，而樓上一些小柜臺(tái)則顯示出將要關(guān)閉的跡象。
拿下首地大峽谷之后，凱德商用在京購(gòu)物中心的數(shù)量升至10個(gè)，已經(jīng)成為在北京擁有最多購(gòu)物中心的連鎖品牌，這映射出凱德“私募+REITs”的商業(yè)模式在中國(guó)本土化的如魚(yú)得水。與此同時(shí)，就這家位于北京南城、經(jīng)營(yíng)狀況一直不溫不火的購(gòu)物中心而言，凱德將以何種手法扭轉(zhuǎn)乾坤，將租金收益提升到令人滿意的程度，也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
大峽谷二度易主
在凱德接手前，首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)在“大峽谷”傾力耕耘了兩年。轉(zhuǎn)讓消息傳出之時(shí)，市場(chǎng)盛傳該項(xiàng)目可能遭遇了虧損和負(fù)債危機(jī)。但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查了解，首地大峽谷項(xiàng)目雖然沒(méi)在首地集團(tuán)手中“爆紅”，但運(yùn)營(yíng)狀況其實(shí)不差，出手轉(zhuǎn)讓確實(shí)是另有計(jì)算。
首地大峽谷項(xiàng)目所在地塊最早由裕昌置業(yè)開(kāi)發(fā)。2007年裕昌置業(yè)將公司正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)綜合體——搜寶商務(wù)中心的商業(yè)部分進(jìn)行了整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)扇A坤商業(yè)投資管理公司接手運(yùn)營(yíng)，這才有了后來(lái)的“首地大峽谷”。
華坤商業(yè)成立于2005年，為首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)100%股權(quán)持有，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的主要戰(zhàn)績(jī)就是投資開(kāi)發(fā)了首地大峽谷購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心位于北京豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)，總建筑面積約為7萬(wàn)平方米（不含停車(chē)位）。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，首地集團(tuán)對(duì)首地大峽谷從置地、建筑、規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，都全力投入。但2013年3月，華坤商業(yè)卻將首地大峽谷100%股權(quán)以7億元的價(jià)格高調(diào)掛牌北交所。
彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)報(bào)表測(cè)算指出，2012年首地大峽谷營(yíng)業(yè)收入為9820.22萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損5843.8萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損5653.02萬(wàn)元，賬面負(fù)債112651.4萬(wàn)元，據(jù)此推測(cè)，此次掛牌轉(zhuǎn)讓是項(xiàng)目虧損所致。
但據(jù)某業(yè)內(nèi)知情人士分析，實(shí)際上其中7500萬(wàn)元為華坤商業(yè)向關(guān)聯(lián)母公司首地集團(tuán)借款10.6億元的年度利息。拋開(kāi)每年7500萬(wàn)元利息，項(xiàng)目完全可實(shí)現(xiàn)盈利。
“借款方和付息方都是同一股東，事實(shí)上相當(dāng)于把左口袋的錢(qián)挪到了右口袋，企業(yè)卻可以規(guī)避一大筆房地產(chǎn)稅。以此來(lái)判斷項(xiàng)目虧損或者說(shuō)被利息拖垮的說(shuō)法顯然是不對(duì)的。”前述知情人士表示。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在該購(gòu)物中心現(xiàn)場(chǎng)看到，商場(chǎng)的人流量并不大，一家臨近商場(chǎng)入口的快時(shí)尚時(shí)裝品牌店員也告訴記者：“除了周六日，其他時(shí)間客人寥寥無(wú)幾，就像今天。根本不能和我們?cè)诖髳偝�、大望路的門(mén)店相比。南城就是這樣。”不過(guò)，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京南城購(gòu)物中心的人流量確實(shí)無(wú)法和北城、東城、西城相提并論，但對(duì)于這家距離地鐵樞紐不遠(yuǎn)、體量比較適中的購(gòu)物中心而言，這樣的人流量尚可以維持。
首地大峽谷購(gòu)物中心也曾針對(duì)“虧損說(shuō)”回應(yīng)稱(chēng)：2012年大峽谷租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到8.5%，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了行業(yè)平均水平。首地大峽谷開(kāi)業(yè)不足三年，已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)了養(yǎng)商期，進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。而公開(kāi)資料顯示，自2010年8月開(kāi)業(yè)至2013年2月，首地大峽谷累計(jì)銷(xiāo)售額破16億元，月均客流量逾百萬(wàn)，出租率約為92.7%。
熟悉該項(xiàng)目的大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜表示，當(dāng)初首地集團(tuán)接手開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后原計(jì)劃找彼時(shí)他所在的香港銅鑼灣集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，但考慮到南城運(yùn)營(yíng)困難，銅鑼灣最終拒絕。但事實(shí)上，后來(lái)首地大峽谷的運(yùn)營(yíng)很好，“超過(guò)了我們的想象，也遠(yuǎn)超過(guò)了首地的預(yù)期”。
“能夠做得比較成功，是因?yàn)橹苓呏挥羞@一家綜合的商業(yè)購(gòu)物中心，商業(yè)業(yè)態(tài)以基礎(chǔ)消費(fèi)為主，餐飲比重高，定位中低端，足以輻射周邊的社區(qū)。首都機(jī)場(chǎng)也不準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有，經(jīng)過(guò)幾年孵化后現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)高位套現(xiàn)。這個(gè)結(jié)果他們應(yīng)該是比較滿意的。”柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)。
而對(duì)于轉(zhuǎn)手首地大峽谷的原因，首地集團(tuán)曾對(duì)外表示，主要是源于國(guó)資委要求央企都要回歸主業(yè)，對(duì)首地來(lái)說(shuō)，要聚焦機(jī)場(chǎng)周邊臨空地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要，發(fā)展機(jī)場(chǎng)綜合體。
但首地大峽谷的掛牌出讓一開(kāi)始并不順利。直至2013年4月25日第一輪掛牌期滿，首地大峽谷還沒(méi)有找到買(mǎi)家。此后，首地大峽谷又第二次登上了北京產(chǎn)權(quán)交易所尋求轉(zhuǎn)讓。最終，2013年7月，凱德商用以支付含7億元股權(quán)費(fèi)用、10.6億元貸款，總17.6億元的價(jià)格收購(gòu)首地大峽谷。
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