紅商網(wǎng)訊：龍湖地產(chǎn)3月21日下午在香港召開了2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，龍湖地產(chǎn)表示，地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑已經(jīng)成為趨勢(shì)，將會(huì)通過提高商業(yè)租金收入占比、審慎拿地、低成本融資，提升毛利率，并且將在未來幾年制定了控制存貨的目標(biāo)，逐年降低存貨。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，龍湖的策略是每年銷售回款10%作為上限投入到商業(yè)。同時(shí)，未來幾年龍湖將控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。
保持25%-30%毛利率
針對(duì)去年利潤(rùn)率下滑的問題，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事韋華寧分析稱，關(guān)于利潤(rùn)率，去年全年結(jié)算毛利率28%，符合龍湖預(yù)期的25%到30%的區(qū)間。凈利潤(rùn)率回落最主要的原因是在市場(chǎng)波動(dòng)銷售的物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算的管道，2012年簽約單價(jià)只有9600元，2013年增至了11300元，這部分正在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算的管道。但從大勢(shì)上看，隨著未來市場(chǎng)的供應(yīng)量增多，再加上土地和資金的成本上升，整個(gè)行業(yè)的毛利率不太可能恢復(fù)到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大勢(shì)所趨。
展望今年毛利率，韋華寧認(rèn)為，過去兩年，龍湖抓住了市場(chǎng)的低點(diǎn)來補(bǔ)充土儲(chǔ)。在這兩年拿地溢價(jià)率分別只有8%和13%，為保護(hù)毛利奠定了基礎(chǔ)。另外去年銷售簽約的毛利率在30%左右，所以還是有一定的余量�？紤]到未來對(duì)一部分存貨進(jìn)行比較堅(jiān)決的去化，可能會(huì)帶來一定的影響，具體要看今年的市況如何，希望未來毛利率保持在25%-30%的區(qū)間。
據(jù)龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事邵明曉判斷，行業(yè)毛利率整體受壓，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲沒有那么猛，但土地價(jià)格并不低，尤其在去年大量買入地的情況下會(huì)受壓。
對(duì)于三四線城市市場(chǎng)供過于求的問題，邵明曉認(rèn)為，三四線城市當(dāng)前供應(yīng)量非常大，市場(chǎng)壓力也非常大。但龍湖長(zhǎng)期堅(jiān)持聚焦一二線城市，而且在2011年又提出了擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)戰(zhàn)略。未來會(huì)進(jìn)一步聚焦在24個(gè)年銷售額超過400億的一二線城市，并且是靠近核心區(qū)。
租金復(fù)合增長(zhǎng)率30%
在商業(yè)地產(chǎn)方面，邵明曉表示，龍湖有三大策略，第一是每年銷售回款10%作為上限投入到商業(yè)。同時(shí)，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)將堅(jiān)持布局在高能級(jí)中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重慶這樣一些城市。龍湖目前已經(jīng)有11個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，總共面積達(dá)到76萬方，還有70多萬方在建中，保持每年1到2個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，每年租金復(fù)合增長(zhǎng)在30%左右。
據(jù)邵明曉介紹，去年龍湖的租金收入對(duì)毛利率貢獻(xiàn)已經(jīng)超過一個(gè)百分點(diǎn)。龍湖將用15年的時(shí)間讓商業(yè)租金收入在總利潤(rùn)占比從現(xiàn)在5%左右，提升到25%左右，這是一個(gè)偏長(zhǎng)期的策略，“會(huì)堅(jiān)持做，但是會(huì)非常謹(jǐn)慎”。
龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事吳亞軍亦表示，現(xiàn)在商業(yè)的資金規(guī)模小，但發(fā)展速度快。兩三年之后會(huì)影響龍湖的毛利了。今年我們收租規(guī)劃是8個(gè)多億，明年預(yù)計(jì)就能達(dá)到12-13億。所以對(duì)龍湖未來毛利提升是有價(jià)值的。
投資物業(yè)方面，龍湖地產(chǎn)今日發(fā)布的年報(bào)顯示，其旗下杭州時(shí)代天街、成都時(shí)代天街1期、常州龍城天街已于2013年開工建設(shè)。2013年十二月底，成都北城天街作為集團(tuán)跨出重慶的第一個(gè)大型購(gòu)物中心開業(yè)。北京時(shí)代天街，上海虹橋天街和成都金楠天街預(yù)計(jì)將于未來一年陸續(xù)開工建設(shè)。重慶時(shí)代天街二期I區(qū)、北京長(zhǎng)楹天街、成都時(shí)代天街1期預(yù)計(jì)于2014年竣工開業(yè)。
龍湖地產(chǎn)年報(bào)顯示，2014年末，北京長(zhǎng)楹天街（購(gòu)物中心）即將開業(yè)，并已召開首次招商大會(huì)。這標(biāo)志著龍湖商業(yè)地產(chǎn)亮相一線城市的全面啟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)入新的階段。商業(yè)管道裡的杭州時(shí)代天街（下沙）、北京時(shí)代天街（大興）、上海虹橋天街等一系列一線城市、地鐵上蓋物業(yè)正有序推進(jìn)。
110億帳面存貨資產(chǎn)
在應(yīng)對(duì)毛利下滑方面，吳亞軍表示，龍湖現(xiàn)在110億帳面存貨資產(chǎn)，其中有一部分是在一線城市去化壓力不大，另一部分在二線城市，以重慶為例，庫(kù)存占比非常大，大概有十幾億，它會(huì)拖累毛利率。龍湖的策略是逐步去化。存貨對(duì)毛利率有所沖擊，但是沒有那么大的沖擊，龍湖還有空間，來保證既去化掉，同時(shí)又保證毛利率處于25%到30%的區(qū)間。
根據(jù)龍湖集團(tuán)層面的部署，將用6至12個(gè)月的時(shí)間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。
韋華寧認(rèn)為，從總體上看，龍湖的存貨量并不高，處于行業(yè)平均以下。未來幾年龍湖控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。
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