紅商網(wǎng)訊：自2010年便開始籌謀的安定門大悅城，至今仍處于擱淺中；而外界的猜測從未停止，近日更盛傳"安定門大悅城停擺，要變身為商務(wù)綜合體"。

　　3月3日，有消息稱，中糧置業(yè)投資有限公司預(yù)將把北京安定門三利百貨將不再延續(xù)大悅城產(chǎn)品線，改建為"商業(yè)+寫字樓模式"的商務(wù)綜合體，至此，該項目或為中糧商業(yè)版圖探索小型商業(yè)的"試驗田"。

　　對此，中糧置地有關(guān)人士對觀點地產(chǎn)新媒體否認稱，這只是外界的猜測，并非公司的表態(tài)，目前最新調(diào)整的規(guī)劃仍需相關(guān)部門審核，最快得等到4月中下旬才可能出結(jié)果。

　　中購聯(lián)產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出，安定門區(qū)域的規(guī)劃本身就是以寫字樓為主的物業(yè)，而非購物中心為主的；"那個區(qū)域是不允許建大型商業(yè)中心的，早前外界說要改建大悅城，就只是一種猜測，跟地塊本身的規(guī)劃并不相符"。

　　變身商務(wù)綜合體

　　之前消息表示，中糧方面把上述項目暫定名為安定門項目，三利百貨所屬商業(yè)辦公用地性質(zhì)保持不變，項目主體將以寫字樓為主，改造完成后該項目商業(yè)面積約在1.2萬平方米左右，項目最終更強調(diào)商務(wù)概念，建設(shè)成綠色、健康、科技、精致的企業(yè)總部。據(jù)消息人士透露，中糧方面計劃安定門項目于2014年年中動工，2016年下半年投入使用。

　　對此，中糧置地內(nèi)部人士否認稱，之前媒體對安定門的報道還只是猜測，并不是公司的表態(tài)，目前最新調(diào)整的規(guī)劃仍需相關(guān)部門審核，最快得等到4月中下旬才可能出結(jié)果；并稱"項目公司還不能明確具體規(guī)劃方案，規(guī)劃方案還在討論"。

　　"目前，中糧內(nèi)部對安定門項目仍有兩種規(guī)劃方案，還未確定要采取哪種方案，"權(quán)威人士查證后對觀點地產(chǎn)新媒體透露。據(jù)悉，三利百貨商場曾是是定安門商圈惟一一家大型百貨商場，目前其正在加緊拆遷，此前該項目一直被認為將被改建成迷你版大悅城。

　　而多位北京業(yè)內(nèi)指出，安定門肯定是向商務(wù)綜合體方面規(guī)劃，根據(jù)最近政府公布的北京市職能體系的遠期規(guī)劃，對核心商業(yè)運用的規(guī)劃要求更嚴格，高端商務(wù)區(qū)均將留在北京四環(huán)以內(nèi)，而為了分擔金融街(000402,股吧)、CBD的壓力，安定門、德勝門及兩廣路附近等區(qū)域都是重點的商務(wù)規(guī)劃區(qū)。

　　"安定門區(qū)域的規(guī)劃本身就是以寫字樓為主的物業(yè)，而非購物中心為主的，那個區(qū)域是不允許建大型商業(yè)中心的，"郭增利接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指出，早前外界說要改建大悅城，就只是一種猜測，跟地塊本身的規(guī)劃并不相符。

　　據(jù)悉，安定門本身不能稱為商圈，緊鄰北京二環(huán)路，即安定門橋，可以理解為"老城復(fù)興改造地塊"，一直以來便規(guī)劃為商務(wù)區(qū)。資料顯示，和平里商務(wù)新區(qū)是《東城區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃(2011-2030年)》確定的重點建設(shè)功能區(qū)，致力于建成高端生態(tài)商務(wù)區(qū)。

　　因此，郭增利認為，安定門三利百貨改建商務(wù)綜合體的規(guī)劃也與和平里商務(wù)新區(qū)步調(diào)一致；"不管誰去做，那個地方都是商務(wù)功能，而包含的商業(yè)部分只是為寫字樓服務(wù)的商業(yè)配套而已。"

　　事實上，對于中糧來說，安定門項目變身商務(wù)綜合體更有發(fā)展前景。據(jù)分析，該區(qū)域臨近地壇和三環(huán)大型商業(yè)發(fā)展整體的限制，讓中糧無法在安定門項目上大展拳腳；此外，北京特別是北二環(huán)地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓項目稀缺，商務(wù)綜合體風險小，回報率較高，而1萬多平方米的商業(yè)配套運營相對也比較容易。

　　停滯的大悅城

　　經(jīng)查證，三利百貨與大悅城的同屬中糧集團。此前三利百貨的母公司是從屬于中國土產(chǎn)畜產(chǎn)進出口總公司的中土畜三利實業(yè)發(fā)展有限公司，2004年，土產(chǎn)畜產(chǎn)進出口總公司在國資委重組后并入中糧集團。彼時，地理位置優(yōu)越而多年來經(jīng)營業(yè)績較為平淡的三利百貨便成了中土畜地產(chǎn)業(yè)務(wù)中首個被整合目標，按照三利百貨稱停業(yè)是"內(nèi)部調(diào)整"，而中糧則說是"內(nèi)部資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓"。

　　根據(jù)安定門項目2010年的規(guī)劃方案中，"主體部分為八層，局部五層，其中四、七、八層及屋頂各有四個大陽臺，地下四層，其中B2-B4為大型停車場"，改建后的商業(yè)體量為1.8萬平方米；而原來的三利百貨商場為五層經(jīng)營布局，營業(yè)總面積1萬平方米。彼時，中糧將該項目定位為"大悅城迷你形象店"。

　　但"內(nèi)部轉(zhuǎn)讓"的有利條件并未能加快項目運作過程，安定門項目的改建方案審批了近4年仍未通過。直至現(xiàn)在，北京安定門大悅城一直齟齬難行，處于停擺狀態(tài)。

　　2012年2月份，中糧曾向媒體透露，由于臨近地壇古建筑群，項目層高等受限，中糧集團位于北京安定門的大悅城改建工程依然處于審批狀態(tài)。彼時，有消息稱，如果商場層高等環(huán)節(jié)和預(yù)期落差過大，導(dǎo)致項目投資回報率不達標，中糧方面有可能放棄安定門大悅城的建設(shè)計劃。

　　至2013年5月31日，中糧方面再次正式遞交申請，希望在三利百貨原址基礎(chǔ)上進行改造，建成商場和辦公樓。當時，北京市規(guī)劃委網(wǎng)站公示的中糧申請控規(guī)的調(diào)整方案顯示，三利百貨所屬商業(yè)用地性質(zhì)保持不變，但高度將從45米增高至60米，容積率從3.2調(diào)整為4.8，綠地率從20%縮減為10%。三個月后(8月31日)，三利百貨正式閉店。

　　至今，三利百貨停業(yè)已達三個季度，但相關(guān)規(guī)劃方案仍未獲批。中糧官網(wǎng)的信息仍顯示，位于北二環(huán)安定門橋東北角的北京安定門大悅城，項目占地面積是1.3萬平方米，建筑面積是4.9萬平方米，其中，商業(yè)面積是1.8萬平方米，建筑組成有購物中心和寫字樓，主體結(jié)構(gòu)規(guī)劃是地上11層、地下2層，由購物、餐飲、娛樂、文化等業(yè)態(tài)組成，而項目開業(yè)時間依然未定。（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)  作者：郭凈凈）

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