SOHO上海失利
盡管均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于潘石屹此前的預(yù)期，但老潘最終還是選擇將這兩個(gè)項(xiàng)目“低價(jià)”出售，這顯然是不得已而為之的事情。
壓力或許來(lái)自SOHO中國(guó)這兩年日漸下滑的銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)。
相較于前幾年SOHO中國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異時(shí)對(duì)于數(shù)字的高調(diào)宣傳，SOHO中國(guó)的唯一代言人潘石屹這幾年幾乎絕口不提關(guān)于公司銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)的事情。
因此，按照聯(lián)交所規(guī)定不得不發(fā)布的中報(bào)成了去年能窺視公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的唯一機(jī)會(huì)。據(jù)其去年中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，該公司的營(yíng)業(yè)額達(dá)到25億元，同比增長(zhǎng)103%，凈利潤(rùn)達(dá)到21億元，同比增長(zhǎng)242%，核心凈利潤(rùn)(不含投資物業(yè)評(píng)估增值)為5.37億元，同比增長(zhǎng)130%，核心純利潤(rùn)率約為22%。董事會(huì)決議派發(fā)股息為每股人民幣0.12元。
對(duì)于SOHO中國(guó)去年上半年的表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，雖然營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)同比增幅較大，但相比其曾經(jīng)有過(guò)的過(guò)百億的業(yè)績(jī)，25億的營(yíng)業(yè)收入并不樂(lè)觀。
或許轉(zhuǎn)型和調(diào)整可以作為一個(gè)理由來(lái)解釋營(yíng)業(yè)額大幅下降的原因。但市場(chǎng)人士認(rèn)為僅僅一年時(shí)間就宣布SOHO中國(guó)從散售轉(zhuǎn)型自持成功，說(shuō)服力似乎并不太強(qiáng)。
值得注意的是，去年中報(bào)也顯示，在業(yè)績(jī)期內(nèi)SOHO中國(guó)最重要的幾個(gè)項(xiàng)目分別是上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、北京前門(mén)項(xiàng)目、銀河SOHO。
從貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)項(xiàng)目的發(fā)布和數(shù)量上來(lái)看，北京比上海多，但從SOHO中國(guó)所有在售項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備的布局來(lái)看，上海顯然比北京要多很多。
也就是說(shuō)，占SOHO中國(guó)投資總額75%的上海并沒(méi)有為公司提供相應(yīng)的回報(bào)。
這與市場(chǎng)呈現(xiàn)的聲音是一致的。
曾有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前SOHO中國(guó)在上海沒(méi)什么聲音，項(xiàng)目不管是出租還是出售都沒(méi)有特別引起市場(chǎng)關(guān)注。
其表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境并沒(méi)有特別惡劣，但SOHO中國(guó)的產(chǎn)品涉及其實(shí)并不能獲得上�？蛻�(hù)的認(rèn)可，加上銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的能力不強(qiáng)，使得SOHO中國(guó)在上海的整體表現(xiàn)不佳。
商業(yè)市場(chǎng)憂慮
上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，SOHO中國(guó)的整個(gè)銷(xiāo)售不佳和整個(gè)市場(chǎng)背景也有一定關(guān)系。
其認(rèn)為，在2009年市場(chǎng)資金充足，商業(yè)地產(chǎn)成交迅速，也相對(duì)容易，但隨著2012年之后市場(chǎng)資金等情況皆出現(xiàn)收縮，成交熱情有所下降，市場(chǎng)回歸理性。
然而，正是2009年市場(chǎng)的不理性，使得當(dāng)年第一次進(jìn)入上海的潘石屹?lài)L到了甜頭，開(kāi)啟了對(duì)上海的“光速投資”之路。
2009年8月，在北京賣(mài)樓風(fēng)生水起的潘石屹開(kāi)啟了其在上海“旋風(fēng)式收購(gòu)”的第一站--24.5億元從摩根士丹利處接手號(hào)稱(chēng)“上海第一爛尾樓”的東海廣場(chǎng)。至2013年底，以百米沖刺速度“殺入”上海的SOHO中國(guó)已在滬拿下12個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)耗資達(dá)287億元。其中，僅2011年，SOHO中國(guó)就耗資153.82億元拿下包括外灘8-1地塊在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目。
和老潘火速進(jìn)入上海保持一致增長(zhǎng)的是SOHO中國(guó)的負(fù)債率。SOHO中國(guó)往年的年報(bào)顯示，2009年至2011年，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為-13%、-57%和-10%，到了2012年，這一指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到2.6%;2013年上半年，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率再上升至14.3%。
同樣不容樂(lè)觀的還有上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓共有約54.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.4萬(wàn)平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。
最近的統(tǒng)計(jì)則顯示，2014-2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，且次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬(wàn)平方米。上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會(huì)、環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座在竣工后將分別為市場(chǎng)增加約21萬(wàn)平方米、5.9萬(wàn)平方米、11萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米的辦公空間。
正是供應(yīng)井噴的局面，一些開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)此前過(guò)于樂(lè)觀的租金預(yù)期進(jìn)行了修正。而這顯然會(huì)影響投資者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的熱情，對(duì)于以散售為主的SOHO中國(guó)影響更為明顯。
和SOHO中國(guó)不同的是，金融街在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式上，一直以持有經(jīng)營(yíng)和整售的方式為主，而去年業(yè)績(jī)有大幅上漲的金融街，如果選擇持有經(jīng)營(yíng)也有足夠的資金實(shí)力來(lái)形成支撐，即使選擇整體出售，似乎在市場(chǎng)上也會(huì)有更好的表現(xiàn)。
就在離靜安廣場(chǎng)不遠(yuǎn)的地方，美國(guó)德克薩斯州直銷(xiāo)化妝品公司玫琳凱剛剛宣布擬在上海斥資人民幣8.2億元購(gòu)買(mǎi)上海市中心靜安區(qū)的靜安門(mén)，目前正在洽談中。
�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：武瑾瑩）
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