紅商網(wǎng)訊：出售位于上海的三個商業(yè)項目，讓市場人士開始重新評估SOHO中國（00410.HK）的轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

　　三個項目分別是位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，以及位于虹口區(qū)的SOHO海倫廣場和虹口SOHO。

　　在其個人微博上，SOHO中國董事長潘石屹將出售上海的三個項目解釋為正常的商業(yè)決定。“我們同時看好北京上海未來的市場。正在優(yōu)化投資、增大北京，達(dá)到兩地平衡。”潘石屹稱。

　　但對SOHO中國此舉，市場卻見解不一。

　　“項目出售可以令資產(chǎn)變現(xiàn)，有助于達(dá)到2014年的盈利預(yù)期，同時補充現(xiàn)金。”摩根士丹利在近日的一份研究報告指出，“不過，由于三個項目的拿地成本較高，也會讓投資者對出售過程中存在的風(fēng)險以及SOHO中國的轉(zhuǎn)型產(chǎn)生疑慮”。

　　昨天，在接受包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的媒體采訪時，潘石屹對出售上海三個項目作出進(jìn)一步解釋：三個項目為2011年收購而來，當(dāng)時SOHO中國仍執(zhí)行散售策略，現(xiàn)在來看，三個項目的條件不能滿足由售轉(zhuǎn)租的策略。

　　潘石屹還表示，北京、上海兩地投資所占比例各半是公司的戰(zhàn)略部署，過去五年上海投資總計近500億，占到總量的75%，比重偏高，因此下一步會調(diào)整收購的重心到北京。

　　轉(zhuǎn)型效果尚待觀察

　　SOHO中國在去年宣布告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”。

　　SOHO中國方面當(dāng)時樂觀地預(yù)計，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元人民幣，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。

　　對于SOHO中國能否成功轉(zhuǎn)型，投資界以及媒體均投入了極大的關(guān)注。

　　位于上海浦東世紀(jì)大道的SOHO世紀(jì)廣場是SOHO中國轉(zhuǎn)型后第一個自持項目，因此被視為轉(zhuǎn)型效果的“試金石”。

　　該項目的出租率目前已達(dá)到100%，其中50%面積租給上海期貨交易所，入駐的租戶還包括光大期貨、招商期貨、銀河期貨等公司。

　　不過，星展銀行的一份報告顯示，SOHO世紀(jì)廣場實現(xiàn)滿租很大程度上依賴于SOHO世紀(jì)廣場上半年對項目租金進(jìn)行的一次調(diào)整。

　　星展銀行的報告指出，SOHO世紀(jì)廣場自去年入市至今年3月，出租率只有60%。其后SOHO中國通過下調(diào)項目租金，將租金水平由最初9元/平方米·天調(diào)整至7.5元/平方米·天的平均水平，出租率隨即出現(xiàn)上升。

　　“SOHO世紀(jì)廣場下調(diào)租金，說明最初的租金定價偏高，現(xiàn)在的做法是讓租金回歸合理水平。”一位要求匿名的商業(yè)地產(chǎn)顧問此前對記者表示。

　　SOHO世紀(jì)廣場租金價格的調(diào)整，從某個側(cè)面反映出此前SOHO中國對上海寫字樓市場的預(yù)期或許過于樂觀。

　　不過，潘石屹昨天強(qiáng)調(diào)，對SOHO世紀(jì)廣場的投資回報率感到滿意。SOHO中國今年的中期業(yè)績報告中稱，SOHO世紀(jì)廣場的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率高達(dá)88%。

　　全年購地支出或少于預(yù)算

　　如何平衡在北京、上海兩地市場的投資，一直是SOHO中國管理層被問到最多的問題之一。

　　過去五年時間，SOHO中國顯然更傾向于上海市場，在上海投資總計近500億，占到總量的75%。就在今年4月，SOHO中國還以總價31.9億元競得位于上海的第12個項目——虹橋古北5-2地塊。

　　不過業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來幾年，隨著大量新增供應(yīng)的入市，上海寫字樓市場將面臨日趨激烈的競爭。

　　一方面上海寫字樓市場短期內(nèi)競爭加劇，另一方面，隨著在7月與美國漢斯?fàn)帄Z靜安區(qū)石門二路街道60號街坊地塊的較量中敗下陣來，以及與復(fù)星圍繞外灘地王項目的糾紛遲遲無解，SOHO中國逐漸流露出將收購重心移至北京的趨勢。

　　9月底，SOHO中國宣布與北京國際信托有限公司一起以人民幣19.22億元投得北京麗澤金融商務(wù)區(qū)核心地塊，在闊別多年后重返北京市場。

　　北京甲級寫字樓租金水平自2010至2012年三年間經(jīng)歷了大幅攀升，增速明顯快于上海。

　　不過，研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，自去年三季度開始，北京甲級寫字樓租金水平出現(xiàn)增長放緩的趨勢，并于今年二季度出現(xiàn)了三年來的首次下跌。

　　今年第三季度，北京甲級寫字樓市場租金水平繼續(xù)出現(xiàn)下調(diào)，平均有效凈租金季度環(huán)比下降0.6%，其中CBD商圈租金降幅達(dá)到約2%。

　　潘石屹認(rèn)為，租金的輕微下跌并不影響SOHO中國對北京寫字樓長期前景的樂觀看法。

　　不過因為市場布局的重新調(diào)整，SOHO中國將面臨無法實現(xiàn)年初制定的拿地計劃的局面。今年初，SOHO中國計劃全年收購?fù)恋氐念A(yù)算為100億，但實際的拿地支出預(yù)計將會小于100億。
　�。ǖ谝回斀�(jīng)日報 作者：王肖邦）

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