投資住宅風(fēng)險(xiǎn)正在聚積
現(xiàn)在再考慮第二個(gè)問(wèn)題，既然樓價(jià)真的開(kāi)始下跌，是否意味著可以入市？
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，筆者的看法是暫且按兵不動(dòng)為佳。一是如果考慮到香港特區(qū)政府的印花稅限制，目前的跌幅實(shí)際上并不足夠吸引人。
其次，如今的大環(huán)境與2009年完全不同，當(dāng)時(shí)全球央行急著放水，但今天，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)加速了收縮量寬的步伐。香港按揭利率隨時(shí)有可能出現(xiàn)反彈，屆時(shí)將會(huì)加重住宅投資者的月供負(fù)擔(dān)。
第三，可能也是最重要的，在“3D政策”尚未松綁之前，人們很難對(duì)投資者的實(shí)際預(yù)期作出真實(shí)判斷。
什么是“3D”？D是指印花稅（Stamp Duty）。3D分別是BSD（買(mǎi)家印花稅）、SSD（額外印花稅）和DSD（雙倍印花稅）。
其中，BSD稅率約15%，針對(duì)非香港永久居民，即限制外地人購(gòu)房。SSD是按持有房產(chǎn)半年、1年、2年內(nèi)出售，征收交易額的15%、10%和5%，該稅種旨在限制短炒。DSD則是把原先的印花稅翻倍征收，主要旨在限制小型樓宇的炒賣(mài)——以200萬(wàn)交易額的房子來(lái)說(shuō)，原來(lái)印花稅只要100元，現(xiàn)在要高達(dá)3萬(wàn)元，如果再配合SSD，對(duì)于小型樓盤(pán)短炒交易絕對(duì)是巨大打擊。
特區(qū)政府希望通過(guò)3D政策阻止樓市價(jià)格的上升沖動(dòng)。客觀地說(shuō)，措施的確起到抑制樓價(jià)過(guò)快上漲的作用，只不過(guò)隨著市場(chǎng)情況的變化，它的副作用正越來(lái)越明顯。
首先是限制了二手市場(chǎng)交易量，令真實(shí)需求得不到充分反映。在新盤(pán)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商可以先開(kāi)高價(jià)，再推“稅收優(yōu)惠”，或用高傭金吸引中介推售新盤(pán)。但二手市場(chǎng)玩不了這一套，買(mǎi)賣(mài)雙方通常都不愿負(fù)擔(dān)高額的印花稅，因此二手市場(chǎng)交易幾近停滯，這造成過(guò)去一年香港新樓市場(chǎng)和二手市場(chǎng)“冰火兩重天”。金管局披露的二手樓宇新批按揭金額，已經(jīng)從2012年3月的218億驟降至2013年12月的73億港元，縮水三分之二。
有香港媒體研究顯示，香港的住宅需求仍然強(qiáng)勁，因?yàn)樾卤P(pán)供應(yīng)和土地?zé)o法滿(mǎn)足未來(lái)的“剛需”；但過(guò)去一年，大量香港“剛需”轉(zhuǎn)而持幣觀望，主要原因不是看空房?jī)r(jià)，而是不情愿付出太高的稅賦。
舉例來(lái)說(shuō)，BSD不僅令內(nèi)地買(mǎi)家卻步，也阻止香港本地有錢(qián)人的多套房購(gòu)買(mǎi)意愿。為什么？很多香港有錢(qián)人用公司名義購(gòu)房，除了稅務(wù)便利，還可以在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)方便操作，避免需要額外的首付款或是接受更嚴(yán)厲的按揭壓力測(cè)試。但BSD連香港本地注冊(cè)的公司都不豁免，因此不僅大大提高了內(nèi)地有錢(qián)人的購(gòu)房成本，同樣也提高了香港有錢(qián)人的成本。
其次，如同任何行政干預(yù)一樣，“3D政策”雖然成功抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升，但是也讓價(jià)格信號(hào)失靈，令人無(wú)法判斷后市預(yù)期。
如果沒(méi)有“3D政策”，香港地政署公布的樓盤(pán)成交價(jià)是最真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期有重要指導(dǎo)作用。但在“3D政策”下，成交價(jià)可能包括了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于3D稅賦的博弈結(jié)果，這一結(jié)果對(duì)于后市的預(yù)期效果則要打個(gè)大折扣。
舉例來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)物業(yè)的成交價(jià)顯示只溫和上升5%，但如果“3D稅賦”由賣(mài)家負(fù)擔(dān)，卻極可能反映樓價(jià)下跌10%~20%。由于較難獲得每宗交易的稅賦分擔(dān)信息，因此二手市場(chǎng)投資難以從成交價(jià)來(lái)判斷市場(chǎng)的真實(shí)預(yù)期。
最后，“3D政策”本身的不確定性加劇了操作風(fēng)險(xiǎn)。香港特區(qū)政府的“3D辣招”，是根據(jù)“先執(zhí)行后審議”的程序?qū)嵤聦?shí)上立法會(huì)至今未通過(guò)有關(guān)立法，從法律上說(shuō)，政府還無(wú)權(quán)征稅，只能記錄有關(guān)交易，待法案通過(guò)后再按最初政策公布日追繳款項(xiàng)。
有立法會(huì)議員認(rèn)為，“3D政策”先執(zhí)行后審議，在程序上有瑕疵，因此不支持法案；還有議員認(rèn)為，“3D政策”執(zhí)行迄今，其實(shí)成效足夠了，沒(méi)有必要在市場(chǎng)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的情況下再令它成為法律。
除了立法會(huì)，香港特區(qū)政府還面臨來(lái)自地產(chǎn)中介行業(yè)的壓力。“3D政策”令交易下行，中介行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。在太古城一帶，不少地產(chǎn)中介鋪位已經(jīng)易主。筆者親見(jiàn)有經(jīng)營(yíng)10多年的中介鋪位都無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去，關(guān)門(mén)大吉。
存活下來(lái)的中介代理人又如何？筆者與一些中介代表聊天，他們感嘆現(xiàn)在生不如死，因?yàn)槎纸灰讕捉�，而新盤(pán)量又不多，常常是10多個(gè)人搶一單生意，同行競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，那些客源較少的年輕人已經(jīng)轉(zhuǎn)行。中介行業(yè)的領(lǐng)袖人物正通過(guò)各種渠道向特區(qū)政府施壓，要求盡快取消“3D政策”。
不過(guò)特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英此前曾暗示，房?jī)r(jià)沒(méi)有20%的跌幅，不會(huì)放松調(diào)控。事實(shí)上，房?jī)r(jià)控制也的確是他上任以來(lái)為數(shù)不多可以拿得出手的政績(jī)之一，因此預(yù)計(jì)在這一問(wèn)題上，他不會(huì)有太大讓步。
可以想象，“3D政策”本身的不確定性極高，這也增加了香港住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)。（來(lái)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
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