|
紅商網(wǎng)訊：新鴻基地產(chǎn)（下稱“新鴻基”）本周宣布新盤大降價，成為馬年開春以來香港地產(chǎn)界最讓人震撼的事件。
這個新盤名為“爾巒”，新鴻基首推約156伙，價格普遍比去年初推時下調(diào)，部分單位的每平方米報價比去年低34%，如果計及額外給買家的稅收優(yōu)惠，單價相當(dāng)于同比下跌近45%。難怪新鴻基副董事總經(jīng)理雷霆用“筍價”來形容這批樓盤（意即便宜價）。
內(nèi)地讀者或有不知，雷霆在香港被封為“樓神”，因此君多次在地產(chǎn)市況低迷之時，以高價賣出樓盤，并帶動市場價格。近年來最為人所津津樂道的是在2009年初，全球金融海嘯還未消退之時，他以每平方米均價20萬的高價，開售旗下“天璽”豪宅，成功啟動香港豪宅的“天價戰(zhàn)”。隨后各區(qū)的新盤均參考天璽，以高于市價開盤，且漲幅一浪高過一浪。
新盤價格勁升，帶動了同區(qū)的二手市場，令住宅交易迅速從金融海嘯之后的蕭條反彈。到2009年7月，香港另一地產(chǎn)商恒基兆業(yè)的“天匯”以每平方米均價70萬問鼎全球分層最貴紀(jì)錄時，整個香港地產(chǎn)市場已完全復(fù)蘇——雖然“天匯”后來傳出有假交易之嫌，但對地產(chǎn)市況已經(jīng)影響甚微。
回頭來看，大家可能會說，“天璽”的成功，離不開2008年11月推出的“2年四萬億”的擴(kuò)大內(nèi)需計劃，以及金管局緊密維持與美聯(lián)儲的同步低息政策，但是不可否認(rèn)，在地產(chǎn)價格還在探底的時候，就敢于開出天價扭轉(zhuǎn)市場意向，是極需魄力的舉動。
正是“樓神”有如此輝煌的過往，因此當(dāng)“樓神”也開始降價賣房子的時候，不得不感嘆：時過境遷，香港的住宅市場寒意甚濃！
當(dāng)下香港不少開發(fā)商給地產(chǎn)中介的新盤推介傭金率高達(dá)近5%~10%，如果新鴻基同樣大方，上述新盤相當(dāng)于半價出售。
價格尚未暴跌
問題是，當(dāng)“樓神”開始半價出售新盤的時候，香港地產(chǎn)是不是真的跌損過半？如果這樣，是否到了合適入場的機(jī)會？事實上，筆者不斷收到內(nèi)地朋友發(fā)來的類似問題。
對于第一個問題，可以很肯定地告訴大家，香港地產(chǎn)的確有所調(diào)整，但絕沒有跌損過半。
第一，新鴻基的開盤價同比下降34%，主要反映的是“爾巒”在香港地理位置不佳，以及去年的開價偏高——這也是不少地產(chǎn)代理的“共識”。香港的單價和實際成交價未必一樣，在過去一年，由于二手市場價格仍然堅挺，所以地產(chǎn)商完全有理由開出高于同區(qū)市價的新盤價格，然后通過提升傭金及提供買家優(yōu)惠等手段，變相降低實際售價。
其次，此次降價幅度被認(rèn)為較高，部分原因是新鴻基向買家“返還”75%的買家印花稅和雙倍印花稅。但筆者需要指出，香港特區(qū)政府從未明確說“買家印花稅”和“雙倍印花稅”要由買賣的哪一方支付。在樓盤供不應(yīng)求的時候，以雙方互擔(dān)稅賦和買家承擔(dān)的居多，但是隨著地產(chǎn)交投逐步蕭條，賣家完全承擔(dān)稅賦的案例在市場上也已屢見不鮮。
如果按買賣互擔(dān)稅賦來看，新鴻基這次的做法就不能完全說是“回饋”，只能說是主動多承攬約25%的稅賦負(fù)擔(dān)，但并沒有75%這么慷慨。
第三，雷霆表示，未來再推的項目會逐步提價。事實上，先降后升的確是香港地產(chǎn)界慣用的推銷新盤的手法之一。有鑒于此，這一樓盤的價格“暴跌”并不反映整個市場的實際情況。
那么，香港地產(chǎn)價格實際下跌多少？最具指標(biāo)意義的應(yīng)該是藍(lán)疇屋苑的成交記錄。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，頗具代表性的港島太古城屋苑過去一年的成交單價下跌幅度在6%~7%之間。這也是筆者比較真實的感受。 共2頁 [1] [2] 下一頁 新鴻基六年家族風(fēng)波塵埃落定 郭炳湘重獲1.73億股“贖身” 新鴻基地產(chǎn)家族之爭落下帷幕 地產(chǎn)豪門紛爭：郭炳湘辭任新鴻基地產(chǎn) 再爆分家疑云 新鴻基地產(chǎn)“爭產(chǎn)案”塵埃落定 三兄弟均分股權(quán) 郭炳湘稱因個人事務(wù)辭任新鴻基非執(zhí)行董事 即日起效 搜索更多: 新鴻基 |
