據(jù)媒體報道，星浩資本旗下房地產(chǎn)私募基金“星光耀基金I期”承諾的預(yù)期收益的大幅下降，LP（有限合伙人）認(rèn)為GP所執(zhí)行的任務(wù)中存在多項違背投資者利益的行為，同時質(zhì)疑大連項目溢價交易。LP們越來越擔(dān)心，在已投資項目盈利模式并不明朗的情況下，投資可能會“血本無歸”。

     對于上述問題，LP曾就此與星浩方面溝通，不過大都不歡而散，LP投資人不得不自發(fā)組織起來，成立“星瀚、星仁咨詢委員會”，以咨詢委員會為代表與GP進(jìn)行艱難的談判，但到最后都沒結(jié)果。

　　1月3日，星浩資本針對媒體報道，以《致星光耀城市綜合體開發(fā)基金1期投資人的一封信》做出回應(yīng)，稱從“星光耀基金I期”的整盤角度來看，投資人的收益狀況依然有保障；對于大連項目，星浩資本表示整個項目的交易過程合規(guī)合法，交易價格符合當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌龉�允價格，也對投資人進(jìn)行充分披露。媒體報道稱，LP們認(rèn)為基金項目運作可能存在關(guān)聯(lián)交易、挪用資金的嫌疑，對此，星浩資本回應(yīng)，管理費收取均經(jīng)過咨詢委員會審議通過，財務(wù)數(shù)據(jù)也經(jīng)過第三方的安永會計師事務(wù)所審計，公平、公正、公開。

　　資金回報從35%調(diào)低到16.3%

　　根據(jù)官方資料顯示，星浩資本成立于2010年，其業(yè)務(wù)涵蓋私募基金、開發(fā)管理、商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大業(yè)務(wù)范圍，為市場化運作下中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數(shù)十家中國知名企業(yè)領(lǐng)袖。

　　據(jù)了解，“星光耀基金I期”募集規(guī)模達(dá)37億元人民幣，杠桿融資后可投資金額超過70億元，目標(biāo)市場為二線城市和長三角三線城市，其投資組合包括三個綜合體，大連CBD(濱海城市綜合體約58萬㎡)，哈爾濱CBD(高端成熟城市綜合體約148萬㎡)，南通CBD(崇川新城中央商務(wù)區(qū)絕版城市綜合體約33萬㎡)。

　　LP稱，“星光耀基金I期”在路演時給出投資回報“五年三倍，年化收益35%”的承諾，并沖著有星浩資本有實力雄厚民營企業(yè)加盟，GP品牌影響力，LP投資了“星光耀基金I期”。然而，2013年12月28日下午，在數(shù)十位LP參加的“星仁星翰”年會上，調(diào)整了預(yù)期回報，將此前年化回報約35%的承諾調(diào)低為16.3%。

　　在給投資人的信中，星浩資本稱，星浩資本管理的1期基金旗下金浩基金在2010年12月封閉，星仁和星翰兩家基金在2011年3月封閉。到目前為止，1期基金存續(xù)期僅3年左右，距5+1年的期限僅過去一半。并表示，旗下管理資產(chǎn)的估值和回報水平尚處于動態(tài)變化階段，目前預(yù)測的基金IRR約為16%。其中，哈爾濱和南通項目相繼蟬聯(lián)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N冠。盡管大連項目經(jīng)營目前收到市場阻力，但從1期基金的整盤角度來看，投資人的收益狀況依然有保障。

　　大連項目和投資預(yù)期有差距

　　“星光耀基金I期”投資的三個項目之一大連CBD濱海城市綜合體，LP質(zhì)疑基金管理人GP為獲得大連地塊的權(quán)益進(jìn)行溢價交易，交易結(jié)束后方才通知投資人按股權(quán)比例進(jìn)行出資。LP稱，從基金運行開始，星浩方面并沒有拿到合適的地塊，為了做業(yè)績，星浩購買了由上海復(fù)星拍下的大連市一宗港口改建地塊的50%股權(quán)，交易以溢價方式進(jìn)行，總體溢價8億元，星浩方面則支付了4億元的溢價款。“現(xiàn)在這個項目占用的資金最多，效益最差，很明顯我們的投資者利益已經(jīng)受到損害。”

　　星浩資本稱，大連項目交易過程合規(guī)合法，交易價格經(jīng)第三方戴德梁行的評估，符合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌龉�允價格，并對投資人進(jìn)行了充分的披露。

　　基于當(dāng)時周邊物業(yè)的成交價、該物業(yè)所處片區(qū)的高成長性和2010年之前房地產(chǎn)市場規(guī)律等因素，對項目投資收益做出了樂觀的預(yù)期。然而，2010年-2013年的宏觀環(huán)境以及區(qū)域的發(fā)展速度未能達(dá)到前述預(yù)判，雖然星浩資本團隊竭盡全力，大連項目在東港地區(qū)的成交狀況也處于領(lǐng)先位置，但仍然和最初的投資預(yù)期有一定的差距。

　　基金運作存在挪用資金嫌疑

　　此外，LP們認(rèn)為整個基金項目運作可能存在關(guān)聯(lián)交易、挪用資金的嫌疑，“星瀚、星仁咨詢委員會”提供的審計資料指稱，星浩存在多項損害投資人利益情況，如復(fù)星大連東港地塊以不對等分紅方式提前兌現(xiàn)收益和劃轉(zhuǎn)40519萬元，在沒有知會投資人的情況下私自進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，違背合伙協(xié)議規(guī)定。

　　而在成本方面，“星瀚、星仁咨詢委員會”認(rèn)為，GP在各項管理費用上也有諸多侵害投資人利益嫌疑，如至2013年5月累計列支于開發(fā)成本的管理費有5059多萬元，其中職工工資及福利200多萬元，差旅費500多萬元，辦公費用270多萬元，咨詢評估費260多萬元。

　　對于這兩方面的質(zhì)疑，星浩資本在回應(yīng)中稱，在投資管理費收取的問題上，星浩資本充分尊重LP的意見，具體的費用邊界和提取原則均經(jīng)過咨詢委員會審議通過。星浩資本的全部財務(wù)數(shù)據(jù)均經(jīng)過第三方的安永會計師事務(wù)所審計。

　　此外，對成本、費用等經(jīng)營方面的信息也秉持公開、公平、公正的態(tài)度對LP進(jìn)行了充分披露，并在2013年接受了由LP委托的第三方“北京國信鑫業(yè)工程咨詢”機構(gòu)的專項審計和評估。（來自：贏商網(wǎng) 記者 陳巧明）

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