■ 儲備項(xiàng)目可支持未來5年增長
■ 上海周浦項(xiàng)目擬對接迪士尼同期開業(yè)
紅商網(wǎng)訊：廣東海印集團(tuán)股份有限公司(海印股份，000861)以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營為主，目前擁有16個(gè)穩(wěn)定經(jīng)營的成熟物業(yè)及1個(gè)城市綜合體，運(yùn)營商業(yè)面積達(dá)30萬平方米，整體規(guī)模在廣州甚至整個(gè)華南地區(qū)處于龍頭地位，集商品流、物流與信息流于一體的專業(yè)市場經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)的百貨和超市業(yè)態(tài)存在明顯的差異化競爭。
海印股份通過多年的市場經(jīng)營，擁有超過1萬家優(yōu)質(zhì)客戶，包括H&M、耐克、阿迪達(dá)斯、沃爾瑪、百佳、必勝客等主流核心客戶，隨著奧特萊斯的推出，又新增了Burberry、Coach等國際頂級品牌。由于有豐富和優(yōu)質(zhì)的客戶基礎(chǔ)，海印招商從來不打廣告。
憑借其目前豐富的儲備項(xiàng)目，我們認(rèn)為其未來盈利能力將得到保證。其中位于上海周浦的項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)將會和上海迪士尼同期開業(yè)，成功是大概率事件。
海印股份2012年上半年收入9.61億元，增長16.15%，凈利潤1.93億元，增長21.37%。
我們預(yù)計(jì)公司2012-2014年EPS分別為0.95元、1.11元和1.31元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE分別為15倍、13倍、11倍，未來3年復(fù)合增長率為18.5%。
不斷試水新業(yè)態(tài)
在海印股份十多個(gè)已經(jīng)成熟運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)中，絕大多數(shù)都是對一個(gè)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行“從高中低檔的策劃定位到提升物業(yè)價(jià)值，然后再分租出去”這樣一種模式，業(yè)態(tài)多為主題商場或者批發(fā)市場，物業(yè)多為租賃。
根據(jù)市場動(dòng)態(tài)變化、隨著消費(fèi)者多樣化需求的誕生，海印股份也在不斷試水新業(yè)態(tài)，捕捉新需求。例如，打造奧特萊斯新業(yè)態(tài)、自建“海印又一城”城市綜合體、試水國際展貿(mào)城等等，目前公司旗下已經(jīng)形成四大系列的產(chǎn)品，即主題商場、批發(fā)市場、購物中心、城市綜合體等四大類。
以奧特萊斯為例，公司在廣州番禺打造的海印奧特萊斯項(xiàng)目于2012年4月29日試營業(yè)，Burberry、Coach 等當(dāng)日開業(yè)，Gucci、Hugo Boss、Versace 等國際頂級奢侈品牌也陸續(xù)開業(yè)，體現(xiàn)了公司強(qiáng)大的品牌招商能力。Armani品牌店也于9月28日開業(yè)，-1層到3層所有商鋪都已進(jìn)駐完畢。到“十一”期間四層餐飲已經(jīng)有2家開業(yè)，四、五層的其他餐飲和電影娛樂等配套業(yè)態(tài)也將陸續(xù)進(jìn)駐，屆時(shí)消費(fèi)者一站式的消費(fèi)體驗(yàn)將得到全面滿足。奧特萊斯新業(yè)態(tài)能有效捕捉消費(fèi)升級的大趨勢，將成為公司新的利潤增長點(diǎn)。
海印對客戶結(jié)構(gòu)劃分為四類，歸屬四個(gè)象限，第一是“叫好又叫座的”，是海印重點(diǎn)要找的客戶，比如H&M，既是國際品牌，又能聯(lián)營扣點(diǎn)，有很高的租金。第二類就是“叫好但不一定叫座的”，像沃爾瑪山姆店，國際零售老大，但是它給的租金很低，主要起到吸引客流的作用。第三類是“叫座但不一定叫好的”，比如自有品牌，目前知名度不高，但是經(jīng)過3-5年時(shí)間的成長以及公司對它的培育，未來也可能邁入第一象限。第四象限是“不叫好也不叫座的”，慢慢就把它淘汰掉。
儲備項(xiàng)目相繼推出
除了成熟運(yùn)營的16個(gè)主題商場和中華廣場購物中心之外，海印股份近年來還大力拓展疆土，儲備了一批優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目相繼、有序地開發(fā)和推出，為未來十多年的高速增長奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
上海周浦項(xiàng)目是海印股份走出廣東省的第一個(gè)大型項(xiàng)目，位于上海浦東周浦鎮(zhèn)，與上海迪士尼僅有六七公里距離。第一期規(guī)劃7萬平方米，未來有可能擴(kuò)展到20萬平方米(需要看項(xiàng)目進(jìn)展情況和當(dāng)?shù)卣?。
公司對這個(gè)項(xiàng)目的策劃不會簡單地做個(gè)購物中心或者奧特萊斯，也是會實(shí)行差異化的經(jīng)營，主要是配合著迪士尼，發(fā)展旅游特色購物、特色餐飲(如引入一些嶺南特色的餐飲購物)、休閑和娛樂配套。
該項(xiàng)目租期為20年，并且可無條件延長10年，租金僅有21元/平方米/月。我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將會和上海迪士尼同期開業(yè)。該項(xiàng)目的成功運(yùn)作將為海印異地?cái)U(kuò)張積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也將成為公司異地復(fù)制能力的一塊試金石。由于有效鎖定了低成本，且依靠迪士尼的天然優(yōu)勢，我們認(rèn)為，憑著海印股份多年來形成的發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會、做旺商鋪的能力，上海周浦項(xiàng)目的成功將是大概率事件。
作為廣州老城的專業(yè)市場、批發(fā)市場以及4S汽車城的主要承接平臺，國際展貿(mào)城項(xiàng)目，順應(yīng)廣州城市發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的需求，是廣州市政府“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，將倚仗其規(guī)模與稀缺性成為全國最大的現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。只要將這塊地按照每年50萬‐60萬平方米的開發(fā)進(jìn)度，就可以有足夠的體量支撐公司的快速發(fā)展，無疑將成為海印股份未來5-8年很重要的一個(gè)利潤增長點(diǎn)，相當(dāng)于“每年再造一個(gè)海印”。
另外三個(gè)重要的儲備項(xiàng)目是位于三地的海印又一城。
番禺海印又一城(含奧特萊斯)是海印股份首個(gè)以自有物業(yè)模式打造的城市綜合體，總建筑面積約25萬平方米，由沃爾瑪山姆會員店、奧特萊斯購物中心、酒店式公寓和五星級酒店構(gòu)成。其中，沃爾瑪山姆會員店已于2009年開業(yè)，是廣州首家山姆會員店，目前日流水200萬元左右，起到了很好的“聚客流”作用。酒店約7萬平方米，我們預(yù)計(jì)2013年完工2014年開業(yè)。酒店式公寓有7棟樓，目前已經(jīng)基本售完。
大旺海印又一城，項(xiàng)目位于廣東肇慶市大旺高新區(qū)(國家級高新區(qū))入口處大旺大橋旁，東臨清澈的綏江，西畔為北江，占地面積約300畝，是海印股份在廣州市外的第一個(gè)自有物業(yè)的大型購物休閑娛樂中心。項(xiàng)目總體規(guī)劃為，商業(yè)面積19.77萬平方米，分別為酒店5萬平方米、超市商場6.88萬平方米、寫字樓7.89萬平方米，另有公寓11萬平方米。預(yù)期建成后年租金收入約1億元。該項(xiàng)目完成后將成為肇慶大旺高新區(qū)首個(gè)大型城市綜合體。我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)務(wù)2013年將會有一部分開始結(jié)算，超市部分可能于2013年下半年開業(yè)。
鼎湖海印又一城是海印第三個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中公寓或?qū)懽謽穷A(yù)計(jì)5萬平方米，酒店6萬平方米，商業(yè)面積0.5萬平方米。是海印在“重資產(chǎn)”模式擴(kuò)張中的又一個(gè)重要儲備。我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在2014-2015年推出。
炭黑業(yè)務(wù)或被剝離
除了商業(yè)主業(yè)，海印股份旗下還有高嶺土和炭黑兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。
其中，高嶺土是公司借殼上市時(shí)承接的原公司業(yè)務(wù)，高嶺土應(yīng)用主要在造紙和陶瓷領(lǐng)域。目前公司是國內(nèi)最大的造紙高嶺土生產(chǎn)商，有茂名(控股87.91%)和北海(控股100%)兩個(gè)生產(chǎn)基地。高嶺土資源儲量達(dá)2億噸，生產(chǎn)規(guī)模60萬噸。2011年高嶺土業(yè)務(wù)收入為2.48億元，占公司總體主營業(yè)務(wù)收入的13.55%，凈利潤為86.47萬元，占公司總體凈利潤的0.22%。2012年上半年高嶺土業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.42億元，增長約28%，凈利近550萬元，同比增長超過300%。其中，茂名高嶺土貢獻(xiàn)約2076萬元凈利，北海高嶺土依然虧損。兩塊業(yè)務(wù)一正一負(fù)，高嶺土加起來我們預(yù)計(jì)今年貢獻(xiàn)3000萬-4000萬元的利潤。由于高嶺土具有不可再生、不可回收利用的特點(diǎn)，在下游應(yīng)用領(lǐng)域不斷擴(kuò)大的背景下，資源的稀缺性日益突出。
除了高嶺土，公司還有一部分炭黑業(yè)務(wù)。公司是華南地區(qū)大型炭黑企業(yè)之一，客戶群體遍及廣東及東南亞炭黑廠家，年生產(chǎn)規(guī)模約7萬噸。2012年上半年炭黑業(yè)務(wù)收入約2億元，占總收入約20%，凈利潤424.52萬元，占凈利潤5%左右。由于炭黑業(yè)務(wù)對公司利潤的貢獻(xiàn)較小，與商業(yè)主業(yè)相關(guān)性不大，而且不像高嶺土具有資源稀缺屬性，未來公司有可能會逐步剝離這部分業(yè)務(wù)，集中精力投入到商業(yè)主業(yè)上。
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