張玉良曾表示：“綠地集團(tuán)做的是當(dāng)?shù)卣胱�，而�?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務(wù)全國的同時(shí)發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商。”對(duì)此，他解釋道：“所謂政府想做的事情，就是社會(huì)倡導(dǎo)的主流導(dǎo)向的事情，這些導(dǎo)向性的政策一定會(huì)有很大的市場空間。”因此，做綠化、做保障房、做公建、做城市配套、做超高層建筑，綠地與政府保持了高度同步。
在張玉良看來，做政府想做的事情，不是簡單的政商關(guān)系，不是企業(yè)與政府捆綁在一起，更不能理解為與政府官員個(gè)人的關(guān)系。“企業(yè)是在與一級(jí)政府打交道，按照一個(gè)區(qū)域的政策、價(jià)值導(dǎo)向去做，而不是要跟某個(gè)官員走得太近。”
事實(shí)上，光“做政府想做的事”是不夠的，綠地的企業(yè)法則還有一條：“做市場需要的事情”，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律做企業(yè)。據(jù)了解，綠地在投資中堅(jiān)持四條“軍規(guī)”：一是反周期投資策略。在市場低迷時(shí)期主動(dòng)調(diào)整，在市場較好時(shí)期謹(jǐn)慎而為，避免非理性市場競價(jià)。二是可快可慢策略，如遇政策環(huán)境調(diào)整，做到能快投也能慢投。三是低成本擴(kuò)張策略。四是高杠桿策略，盡量通過快速周轉(zhuǎn)，取得經(jīng)濟(jì)規(guī)模和高于行業(yè)平均水平的投資回報(bào)率。
綠地把為地方政府建設(shè)超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略之一，也讓外界產(chǎn)生了一定的質(zhì)疑，甚至有人將綠地的成功歸結(jié)于張玉良對(duì)政府關(guān)系的把控上。
對(duì)此，在接受記者采訪時(shí)，一位接近綠地的房企高層告訴記者：“從綠地整個(gè)發(fā)展來看，是完全市場化的。當(dāng)然，與政府關(guān)系好是肯定的，做房地產(chǎn)企業(yè)，特別是做超高層建筑的房企，與各地政府關(guān)系都比較好。但關(guān)系好并不代表不用市場化手段，今年以來，包括上海在內(nèi)的很多地方，都能看到綠地與其它房企一起去搶地。這體現(xiàn)了綠地靈活、非常市場化的一面。”
調(diào)整結(jié)構(gòu)急速擴(kuò)張
隨著一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開始逐步向商業(yè)地產(chǎn) 傾斜，在綠地房地產(chǎn)體系中商業(yè)地產(chǎn)比例已接近40%。
早在2012年，張玉良就提出，在兩年內(nèi)綠地的商業(yè)地產(chǎn)比例將調(diào)整到40%-50%。從最新的數(shù)據(jù)來看，2013年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)其房地產(chǎn)板塊銷售貢獻(xiàn)就將突破60%，提前一年完成既定目標(biāo)。
張玉良說：“如果簡單做住宅，房地產(chǎn)企業(yè)在未來幾年很可能保持一個(gè)低速增長的態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)高增長很難。我們率先轉(zhuǎn)型，才有現(xiàn)在的高增長。”
不過，目前商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域泡沫化已經(jīng)開始。即使力主做商業(yè)的萬科總裁郁亮，也在今年表示出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)局部過熱的擔(dān)憂。而商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)，在遍布全國的60多家萬達(dá)廣場中，也有少部分出現(xiàn)招商問題。
對(duì)此，張玉良說，“我們更高端，更注重配比，比如一萬平米應(yīng)該配什么商業(yè)，配多少商業(yè)，我們研究得比較深刻。小公司做專業(yè)，大公司做綜合。”
此外，去年以來，綠地更將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。今年10月18日，綠地集團(tuán)啟動(dòng)位于�？诘木G地空港產(chǎn)業(yè)城和五源河旅游文體中心項(xiàng)目。據(jù)了解，以上兩個(gè)項(xiàng)目加上綠地在�？诘�“騎樓老街”歷史旅游文化區(qū)，三個(gè)綜合體項(xiàng)目總共占地2.23萬畝。資料顯示，此三個(gè)項(xiàng)目均為海口市重大戰(zhàn)略性城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，并涉及歷史旅游、文化體育、空港物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。按照規(guī)劃，綠地集團(tuán)將在此投入500億進(jìn)行發(fā)展。
除了加緊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整之外，綠地不再滿足于在國內(nèi)的發(fā)展，積極拓展海外市場。而這正符合張玉良所說的“公司發(fā)展全國化、資本化和全球化”的三大階段。
日前，綠地集團(tuán)與Forest City Ratner Companies(森林城公司)簽署諒解備忘錄，雙方將成立合資公司，共同收購開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)將超過50億美元。這是紐約近20年來最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項(xiàng)目，同時(shí)也是中國房企迄今為止在美最大投資項(xiàng)目。
至此，綠地的海外項(xiàng)目依次落地：綠地韓國旅游健康城首期住宅產(chǎn)品銷售勢頭良好，一期已去化逾八成，年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)銷售額超10億元，投資回報(bào)率也相當(dāng)可觀；澳大利亞悉尼“綠地中心”即將啟動(dòng)改建并對(duì)外銷售，其展示中心已于11月初正式對(duì)外開放，市場反響熱烈，項(xiàng)目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發(fā)售，目前已預(yù)訂150套，總貨值超10億元人民幣；美國洛杉磯“綠地大都會(huì)”項(xiàng)目已正式進(jìn)入規(guī)劃調(diào)整及國內(nèi)外審批流程；德國法蘭克“福鉑驪酒店”已順利掛牌運(yùn)營；同時(shí)泰國曼谷、芭提雅，以及澳大利亞墨爾本等地項(xiàng)目均在有序推進(jìn)中。
據(jù)透露，今年綠地集團(tuán)海外板塊銷售收入計(jì)劃達(dá)20-30億元人民幣，酒店業(yè)務(wù)計(jì)劃新進(jìn)入2-3個(gè)國家，到今年年底，集團(tuán)海外項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)200億元。
對(duì)此，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們明確了當(dāng)前所實(shí)施的商業(yè)模式，即利用中國市場資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略，‘做國內(nèi)市場的海外延伸’。優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，確保項(xiàng)目成功銷售和穩(wěn)健運(yùn)營。”
顯而易見，從快進(jìn)快出的住宅轉(zhuǎn)向周轉(zhuǎn)率低的商業(yè)地產(chǎn)，將給開發(fā)商帶來更大的資金壓力。相關(guān)分析人士指出，國內(nèi)超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價(jià)上，綠地可獲得較高的溢價(jià)，但這對(duì)綠地的資金實(shí)力和整體營銷能力也帶來了不小的考驗(yàn)。
那么，綠地如何保證“不差錢”呢？在采訪中，一位接近綠地的房企高層告訴記者：“在商業(yè)模型上，綠地采用租售并舉的模式，通過的出售與出租部分的合理配比、開發(fā)節(jié)奏的合理安排來平衡現(xiàn)金流。以其最主打的綠地中心為例，該中心將涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業(yè)態(tài)，一般酒店和大型商業(yè)持有經(jīng)營，辦公產(chǎn)品則大部分出售。（來自：新浪）
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