紅商網(wǎng)訊：就在廣州新城市中軸線珠江新城不遠(yuǎn)處，廣州大道以西，中山一路以南一帶，一片高低錯(cuò)落布局林立的居民樓，看上去已經(jīng)有一定的歷史年頭了。而在靠近中山一路和廣州大道中的交界處，有一片10多萬平方米的土地正在緊張地開發(fā)建設(shè)中。

　　這是富力地產(chǎn)廣州楊箕村舊改項(xiàng)目，如今已定名為“東山新天地”，經(jīng)過歷時(shí)三年的拆遷與改造，首期產(chǎn)品終將于本月中下旬入市。

　　作為富力地產(chǎn)20年的豪宅旗艦力作，這一項(xiàng)目的售價(jià)并不低。據(jù)了解，住宅部分售價(jià)5萬元/平方米起，最低門檻1200萬元/套，這也令其還未入市就先賺足了市場的眼球。

　　與此同時(shí)，隨著東山新天地等重磅項(xiàng)目的入市，外界更為關(guān)心的是，在年末沖刺階段，富力今年是否能擺脫每年300億左右銷售業(yè)績的瓶頸？

　　沖刺420億

　　據(jù)了解，東山新天地項(xiàng)目占地11.51萬平方米，總建筑面積約27萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將發(fā)展成為一個(gè)涵蓋高端住宅、寫字樓及酒店的綜合性項(xiàng)目。

　　早在2011年富力取得楊箕舊改項(xiàng)目開發(fā)權(quán)之時(shí)，曾有業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)超過珠江新城，而如今，這一項(xiàng)目的定價(jià)亦與當(dāng)時(shí)市場預(yù)測一致。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目首期將推出住宅和寫字樓，其中住宅主力戶型為242平方米四居和299平方米的五居，價(jià)格為5萬元/平方米起，以一套最小的面積242平方米的房子計(jì)算，最低總價(jià)亦達(dá)到1200萬元/套。

　　不過東山新天地在此時(shí)高價(jià)入市，銷售前景是否如富力預(yù)期中好，還不好判斷。

　　“東山新天地項(xiàng)目位置較為稀缺，5萬元/平方米的價(jià)位還可以接受。但在目前調(diào)控政策前景不明朗，市場觀望情緒濃厚的情況下，能買得起高端房的客戶群也在不斷縮小。”經(jīng)緯行研究中心研究經(jīng)理許婉婷告訴本報(bào)記者。

　　不過許婉婷認(rèn)為，雖然目前吹風(fēng)價(jià)為5萬元/平方米，但不排除開盤時(shí)會(huì)下調(diào)價(jià)格，下調(diào)的幅度可能只在1000-2000元/平方米左右，量也不會(huì)太多，否則不利于后期項(xiàng)目的推進(jìn)。

　　實(shí)際上，東山新天地是富力年末重點(diǎn)推售的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目首期雖只推出一棟樓宇，僅86套，但如果全部以5萬元/平方米的價(jià)格順利入市，相信仍能為富力帶來至少10億元的銷售額，這可為富力沖刺全年420億元的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)不少。

　　截至2013年11月底，富力地產(chǎn)共錄得合同銷售額375.12億元，合約銷售總面積約308.34萬平方米，同比分別上升21%及14%，已完成年度420億元目標(biāo)的89.31%。

　　相關(guān)分析人士表示，12月通過推售大量項(xiàng)目沖刺，最后一個(gè)月里銷售四五十億還是有可能的，完成業(yè)績目標(biāo)應(yīng)當(dāng)問題不大。

　　盡管并未透露最后一個(gè)月的推盤計(jì)劃，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠還多次向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，“我們對完成年度目標(biāo)很有信心。”

　　這意味著，連續(xù)三年一直在300億元關(guān)口徘徊，富力今年終于擺脫了發(fā)展的瓶頸期，重回?cái)U(kuò)張路線。不過，富力并不滿足于此，按照富力的發(fā)展計(jì)劃，明年的銷售額是560億元-570億元，2015年將達(dá)到700億元。

　　擴(kuò)張與高負(fù)債之惑

　　為配合發(fā)展需要，富力正在不斷地?cái)U(kuò)充土地資本，尤其今年，富力在拿地方面顯得相當(dāng)進(jìn)取。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力今年以來在國內(nèi)就斥116億元購入17個(gè)項(xiàng)目，拿地面積比去年全年激增約5倍。

　　問及后續(xù)是否還會(huì)有其它收購的動(dòng)作，陳志濠表示暫時(shí)沒有考慮。

　　據(jù)本報(bào)記者觀察，今年至今，富力在北京、廣州、上海、福州、杭州、無錫、佛山等城市皆有新增項(xiàng)目。從中不難發(fā)現(xiàn)，過去完全倚重一線市場貢獻(xiàn)的富力，現(xiàn)在開始拓展二三線城市。

　　“雖然現(xiàn)在很多企業(yè)回歸一線城市，但畢竟一線城市首先會(huì)受到調(diào)控的直面影響，富力過去幾年其實(shí)也感受到調(diào)控下銷售發(fā)展的制約。”一名分析人士指出，“一二三線城市的組合未來會(huì)令富力得到較好的發(fā)展。”

　　不僅如此，富力對海外“蛋糕”也相當(dāng)覬覦。日前富力高調(diào)宣布，以人民幣85億元收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。

　　可是雖有碧桂園馬來西亞亮麗的銷售業(yè)績在前，外界對富力這一決定仍然顯得憂心忡忡，穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)日前更指出，這次收購具負(fù)面信用影響，因?yàn)闀?huì)提高富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　穆迪指出，這次收購的總土地價(jià)格龐大，占該集團(tuán)截至今年6月總資產(chǎn)的7.3%。在上述項(xiàng)目于2014年底進(jìn)行預(yù)售之前，將需要龐大的前期投資，包括建設(shè)成本。

　　富力地產(chǎn)相關(guān)人士日前亦告訴本報(bào)記者，集團(tuán)現(xiàn)在還沒成立相關(guān)的公司負(fù)責(zé)馬來西亞項(xiàng)目的開發(fā)，且還沒確定相關(guān)負(fù)責(zé)人。這多少令人產(chǎn)生懷疑，富力出海的決定是否太倉促了？

　　與此同時(shí)，隨著規(guī)模的迅速擴(kuò)張，不可避免還是帶來凈負(fù)債率的急速攀升。數(shù)據(jù)顯示，在進(jìn)行相應(yīng)的策略調(diào)整后，富力凈負(fù)債率一度從2008年的123.8%下調(diào)為2012年末的86%，但今年披露的中期報(bào)告顯示，該數(shù)值已回升至100.9%。

　　今年年初富力還發(fā)行了6億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于支撐今明兩年業(yè)績快速增長的需求。8月29日，富力再度宣布將在國內(nèi)發(fā)行本金總額不超過60億元的境內(nèi)公司債券，債券期限為5-10年。

　　“不過富力應(yīng)該還是有把握把負(fù)債率控制在100%以內(nèi)，而且房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)還是采取高負(fù)債增長模式。”上述分析師表示。（來自：華夏時(shí)報(bào) 梁嘉欣）

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