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紅商網(wǎng)訊：馬路兩邊停滿了車輛，好不容易來到地下車庫的入口時，被穿著紅色筆挺風衣的物業(yè)人員告知：B2、B3、B4三層的車位已經(jīng)全部滿員……11月30日下午兩點多，當時代周報記者來到金隅·萬科廣場時，游人如織的情景完全打破了時代周報記者對于這家“遠在四十多公里外的昌平，試營業(yè)僅第三天”的商場應(yīng)有的印象。
在試營業(yè)反響不錯后，萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶甚至放言在7年內(nèi)就收回萬科廣場9億元的投入。
作為中國房地產(chǎn)市場的帶頭大哥，萬科悄然走上了商業(yè)地產(chǎn)之路，11月27日，萬科首個購物中心—金隅·萬科廣場正式對外試營業(yè)，成為萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目，這也意味著，萬科商業(yè)布局萬科廣場、生活中心、鄰里家全系列商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線正式出爐。
萬科為什么從純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變到適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?其商業(yè)地產(chǎn)將如何布局?在電商迅速發(fā)展，傳統(tǒng)百貨賣場凋敝的轉(zhuǎn)型期，萬科廣場如何應(yīng)對電商挑戰(zhàn)?
商業(yè)地產(chǎn)之路艱難起步
“開業(yè)第一天時我們也有點忐忑，畢竟是第一次，而且周三還是一個工作日，但沒想到當天竟然有6萬多客流量，營業(yè)額有218萬元，周末日均客流量10萬多人。”毛大慶對時代周報記者表示。
這確實是一個值得驕傲的數(shù)字，作為對比，位于城市核心地段、體量為金隅·萬科廣場兩倍，約23萬平米的朝陽大悅城，開業(yè)當天的收入為300多萬元。這也讓毛大慶以及他領(lǐng)銜的萬科商業(yè)地產(chǎn)團隊稍稍松了一口氣。
萬科只專注于住宅地產(chǎn)的固執(zhí)是眾所周知的，萬科創(chuàng)業(yè)之初曾因陷入多元化發(fā)展而困境重重，基于90年代初期萬科多元化失敗的慘痛教訓，1996年萬科壯士斷腕，賣掉商鋪，集中一切資源專心發(fā)展主業(yè)。此后王石以美國最大的住宅開發(fā)商帕爾迪為偶像，堅持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場，經(jīng)過了多次區(qū)域擴張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。
但是市場就是這樣風云莫測，萬科面臨市場需求的轉(zhuǎn)向，王石也點頭與時俱進的做“城市配套服務(wù)商”。
“一方面，一線城市房產(chǎn)存量較大，供需格局正在轉(zhuǎn)變中，為了降低風險，萬科有必要將雞蛋分散在不同的籃子中;另一方面，隨著土地成本高居不下，包括萬科在內(nèi)的很多大開發(fā)商，其毛利率都在下降中，利潤空間被壓縮，也使得萬科需要新的利潤增長點。”中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代周報記者。
萬科顯然也注意到這些問題，今年以來，王石在多個場合甚至發(fā)微博表達了對房地產(chǎn)泡沫的擔憂。在今年6月的萬科媒體見面會上，郁亮也提出警示，現(xiàn)在每年1000萬套的住宅開發(fā)量，過幾年一定會下來。
于是，2010年3月，萬科拿下第一塊商業(yè)用地：位于東莞市長安鎮(zhèn)長青路價值10.04億元的商業(yè)地塊，即為現(xiàn)在的東莞長安萬科中心;2012年，萬科在上海、杭州、東莞、合肥、南京、青島等地耗資超過100億元拿下多幅商住地塊，還斥資10.79億港元收購香港南聯(lián)地產(chǎn)73.9%股權(quán)。
不過，萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路走得并不順暢，2011年3月，深圳萬科紅商鋪開售，但后期營運情況并不好，“分拆銷售+售后返租”的粗放模式備受爭議，這也使金隅·萬科廣場決定走自持物業(yè)出租經(jīng)營之路。該項目目前已投資9億元，毛大慶預(yù)計7年收回成本，按專家預(yù)測分析，可以實現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營性杠桿下IRR(內(nèi)部收益率)為15%，項目總投資回報率達到111%。
而金隅·萬科廣場正式對外試營業(yè)，則意味著萬科的商業(yè)地產(chǎn)之旅，從試水到正式下水。目前，萬科在北京規(guī)劃有5個商用物業(yè)項目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元。據(jù)了解，萬科下一個商業(yè)項目設(shè)在房山長陽，體量會超過昌平的金隅·萬科廣場，業(yè)態(tài)也會更豐富，包括酒店、公寓、寫字樓和購物中心，預(yù)計2014年底開業(yè)。從2014年開始，全國范圍內(nèi)萬科即將開業(yè)的購物中心將達到18個。其中，廣東區(qū)域6個，總體量約42萬平方米;北京區(qū)域4個，總體量約46萬平方米。 共2頁 [1] [2] 下一頁 萬科：孰輕孰重的“毛氏“商業(yè)地產(chǎn) “商戰(zhàn)”迭起 萬科、綠地等融合電子信息尋求出路 萬科艱難轉(zhuǎn)身背后 住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)成定局 萬科商業(yè)地產(chǎn)后期能力成考問 萬科冷對商業(yè)地產(chǎn)泡沫 發(fā)力社區(qū)服務(wù) 搜索更多: 萬科 |
