紅商網(wǎng)訊：采用“珠寶盒子”設(shè)計(jì)，建筑面積13.93萬(wàn)平方米……11月27日，位于北京（樓盤(pán)）市昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)將進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段。作為房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科打造的首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，也因此備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　“目前金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)招商已完成95%以上，預(yù)計(jì)年凈租金在8000萬(wàn)元至1億元間。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)專訪時(shí)表示，萬(wàn)科商業(yè)類型已確定萬(wàn)科廣場(chǎng)、生活中心、鄰里家三大產(chǎn)品線，分別對(duì)應(yīng)著區(qū)域型購(gòu)物中心、集中的社區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街。其中萬(wàn)科廣場(chǎng)規(guī)模最大，對(duì)操作運(yùn)營(yíng)能力要求也最高。

　　萬(wàn)科正演繹著這樣的商業(yè)速度：繼金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)入市后，在北京房山長(zhǎng)陽(yáng)、大興義（樓盤(pán)）和莊、舊宮等4個(gè)新城萬(wàn)科都有大型商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)平均一年開(kāi)業(yè)一個(gè)。在全國(guó)，萬(wàn)科廣場(chǎng)目前有15個(gè)左右，生活中心超過(guò)20個(gè)，社區(qū)商業(yè)更是不計(jì)其數(shù)。僅北京持有型商用物業(yè)總投資額就將達(dá)到100億元。

　　持有型物業(yè)過(guò)多，是否會(huì)對(duì)萬(wàn)科造成資金壓力？據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，如資本不分開(kāi)運(yùn)作，商業(yè)投資占比每增10%，可降低ROIC(投入資本收益率)1%-1.5%，影響市值7%-10%。ROIC每掉1%，對(duì)股價(jià)影響約5-8%。

　　萬(wàn)科內(nèi)部，則嚴(yán)格把守著安全邊際。萬(wàn)科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式,“我們的大型商業(yè)現(xiàn)在更多集中在北京、深圳（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）等資源較好的城市。而總部負(fù)責(zé)更多的是制定標(biāo)準(zhǔn)、提出要求和準(zhǔn)確定位，具體細(xì)節(jié)則由一線公司根據(jù)實(shí)際情況自己進(jìn)行管理。”毛大慶（樓盤(pán)）表示。

　　萬(wàn)科集團(tuán)，也會(huì)對(duì)持有型長(zhǎng)線投資物業(yè)總量進(jìn)行邊際控制。每個(gè)城市總經(jīng)理，要對(duì)城市運(yùn)營(yíng)安全負(fù)責(zé)。

　　“目前來(lái)看，我們北京萬(wàn)科商業(yè)和住宅的比例是2：8，但我所說(shuō)的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫(xiě)字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬(wàn)科自己運(yùn)營(yíng)的持有型物業(yè)”。毛大慶表示。

　　操作模式上，更強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的有效結(jié)合,萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)為此提了六個(gè)字要求，即“輕資產(chǎn)、會(huì)運(yùn)營(yíng)”，目標(biāo)就是開(kāi)一個(gè)商業(yè)就爭(zhēng)取資本化掉一個(gè)，用引入基金、國(guó)際資本來(lái)減小資金占用帶給的實(shí)際壓力。

　　毛大慶解釋稱，資本化商業(yè)與賣(mài)掉商業(yè)并非同一概念。資本更像是菌群，口味不一，進(jìn)入時(shí)機(jī)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、招商、開(kāi)業(yè)階段不同而有所差異。商業(yè)地產(chǎn)資本化，在引入基金等資本進(jìn)入后，用很少的企業(yè)資金便可玩轉(zhuǎn)項(xiàng)目，得到的并不只是賣(mài)掉商業(yè)的收益，還有各種后期的管理費(fèi)。以凱德為例，幾十億、上百億的收益都來(lái)自于后期基金管理費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)等各種費(fèi)用，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的意義就在于此。

　　以一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目拿地到入市兩年的周期算，萬(wàn)科的資本化安排更接近中后期。毛大慶指出，萬(wàn)科操作下的大型商業(yè)資本化一般選在中期到開(kāi)業(yè)，理想狀態(tài)下會(huì)在中期做一次結(jié)構(gòu)性資本化，后期做一次股權(quán)。但資本化對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)也不容忽視。如長(zhǎng)期難以兌付對(duì)基金的贏利承諾，很可能會(huì)上資本市場(chǎng)的黑名單，出現(xiàn)融不到資的情況。

　　更多人把萬(wàn)科目前的狀態(tài)看作是“開(kāi)著車換輪子”，即在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開(kāi)展新業(yè)務(wù)。而借力資本化手段，再加上本身建筑設(shè)計(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科似乎找到了自己馳騁商業(yè)地產(chǎn)的法門(mén)。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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