華僑城蘇河灣：價(jià)格塔尖下的泡沫陰影

　　紅商網(wǎng)訊：“供需是決定價(jià)格的基礎(chǔ)，而本身的價(jià)值更是價(jià)格的核心。所謂地王并不一定會(huì)成為樓王。”對(duì)近期高價(jià)地塊頻出的現(xiàn)象，國(guó)土資源部下屬機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院在9月地價(jià)簡(jiǎn)報(bào)中指出，地王不見(jiàn)得就是香餑餑。

　　剛剛過(guò)去的一周(10月7日—10月13日)，全市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅共成交61套，環(huán)比增加47套。其中濱江凱旋門(mén)、中糧海景壹號(hào)等豪宅均有單價(jià)10萬(wàn)元以上的房源成交。上海高端住宅市場(chǎng)自今年8月以來(lái)的表現(xiàn)也是穩(wěn)中有升，其中綠城·盛世濱江一個(gè)月內(nèi)認(rèn)購(gòu)總額達(dá)10億，表現(xiàn)活躍。

　　然而，自開(kāi)盤(pán)伊始便吸引了市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)無(wú)數(shù)關(guān)注目光的地王級(jí)項(xiàng)目華僑城蘇河灣卻表現(xiàn)平平。

　　銷售不力

　　華僑城蘇河灣的官方宣傳語(yǔ)是“城市塔尖生活”。

　　在外界看來(lái)，“塔尖”二字不止體現(xiàn)在建筑高度上。2010年2月，華僑城以70.2億元摘得蘇州河北岸東塊1街坊地塊，樓板價(jià)高達(dá)52783元/平方米，成為全國(guó)單價(jià)地王;2013年8月，項(xiàng)目住宅部分入市，25萬(wàn)元/平方米的最高報(bào)價(jià)又一次站上樓市峰頂。

　　“高處不勝寒”的境遇，隨之而來(lái)。

　　兩個(gè)月過(guò)去了，華僑城蘇河灣住宅的成交記錄并不盡如人意。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于不夜城板塊的蘇河灣華僑城廣場(chǎng)于8月6日開(kāi)盤(pán)，推出99套住宅，截至10月15日，已售住宅套數(shù)僅為1套，雖有7套預(yù)定，但定金逾期次數(shù)也已達(dá)9次。

　　分析人士認(rèn)為，華僑城蘇河灣推盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相當(dāng)理想，但“只有天時(shí)還遠(yuǎn)不夠”，更何況剛需在樓市成交中的主導(dǎo)地位并未被改變，限購(gòu)下高端住宅的客群爭(zhēng)奪仍異常激烈。華僑城蘇河灣沒(méi)能迅速打開(kāi)局，給后續(xù)銷售前景蒙上了一層陰影。

　　價(jià)格偏高

　　從拿地開(kāi)始，圍繞華僑城蘇河灣的爭(zhēng)議始終沒(méi)有平息。華僑城在該項(xiàng)目展現(xiàn)出的運(yùn)營(yíng)能力被深度聚焦，尤其是在公眾最為敏感的價(jià)格策略方面。

　　如今，外界多將華僑城蘇河灣市場(chǎng)反應(yīng)平淡的原因，歸結(jié)于其過(guò)高的定價(jià)。

　　中心地段、人文傳承、塔尖地標(biāo)，按照項(xiàng)目自身的推廣口徑，華僑城蘇河灣在資源占有方面，具備了一流豪宅的素質(zhì)，但這能否支撐起該項(xiàng)目在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)也算屈指可數(shù)的高價(jià)?

　　從地段環(huán)境、得房率、景觀價(jià)值等方面進(jìn)行分析后，克而瑞上海房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心認(rèn)為，從項(xiàng)目的綜合屬性上來(lái)說(shuō)，華僑城蘇河灣在上海均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅對(duì)比中處于劣勢(shì)。

　　前景成疑

　　有機(jī)構(gòu)分析人士指出，華僑城蘇河灣的塔尖價(jià)格，并不完全由地價(jià)被動(dòng)推高所致。

　　資料顯示，2010年華僑城拿地時(shí)雖經(jīng)過(guò)了上百輪競(jìng)價(jià)，但49%溢價(jià)率并不高，甚至可以說(shuō)，是以相對(duì)較低的代價(jià)獲得了蘇河灣地區(qū)最好的地塊。

　　而華僑城蘇河灣項(xiàng)目所處地塊實(shí)際上是由先后兩塊受讓土地組合，除了“地王”1街坊地塊外，還包括2010年7月以17.91億元入手的蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊。

　　該人士稱，拿地成本之外，項(xiàng)目上百億元資金投入的壓力，可能影響到了華僑城蘇河灣的定價(jià)。

　　克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄卻認(rèn)為，即使綜合了建安等后期成本來(lái)分析，華僑城蘇河灣住宅比較合理的單價(jià)也只是在100000元/平方米左右。

　　兩年前，華僑城上海公司營(yíng)銷總監(jiān)曾對(duì)媒體表示，蘇河灣項(xiàng)目未來(lái)會(huì)按照市場(chǎng)形勢(shì)定價(jià)，“我們對(duì)這塊非常有信心”。

　　現(xiàn)在來(lái)看，華僑城對(duì)形勢(shì)的判斷也許過(guò)于樂(lè)觀了。金九銀十已近尾聲，塔尖上的蘇河灣仍在“云中漫步”，前景難料。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，雖然整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交量下滑也是事實(shí)，豪宅有價(jià)無(wú)市的局面很有可能還將繼續(xù)出現(xiàn)。
　�。ㄐ旅裢韴�(bào) 丹青）

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