紅商網(wǎng)訊：8月12日，寶龍地產(chǎn)控股集團(tuán)發(fā)布半年報(bào)，截至2013年7月底，寶龍地產(chǎn)本年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約34.62億元，比去年同期36億元下降3.83%。

　　一邊是銷售業(yè)績的下降，另一邊寶龍地產(chǎn)在青島的三個城市廣場商業(yè)項(xiàng)目相繼陷入運(yùn)營危機(jī)，這無疑令寶龍地產(chǎn)再次陷入尷尬境地。為此，寶龍制定了重返一線城市的戰(zhàn)略新規(guī)劃，然而轉(zhuǎn)型能否成功仍然是個未知數(shù)。

　　被邊緣化的老牌房企

　　近日，寶龍地產(chǎn)在青島的三個商業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)商業(yè)開發(fā)接連陷入困境的消息，再度將這家中國老牌的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推向風(fēng)口浪尖。

　　記者在實(shí)地走訪寶龍青島項(xiàng)目時發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開業(yè)幾年，卻正在重新規(guī)劃、裝修，直到目前仍有超過半數(shù)的商鋪處于空置狀態(tài)。采訪中，多名商鋪業(yè)主對記者表示，寶龍城市廣場之所以經(jīng)營不善，與其自身的管理能力有較大關(guān)系。

　　據(jù)一位已經(jīng)離職的高管透露，寶龍的內(nèi)部家族企業(yè)模式是制約其發(fā)展的軟肋。公司不是依靠制度在管理，項(xiàng)目總經(jīng)理更換頻繁。

　　“典型的家族企業(yè)，裙帶關(guān)系濃重和人才、管理是當(dāng)前制約寶龍擴(kuò)張的核心問題。如果寶龍能擺脫家族企業(yè)的舊有模式，完全按制度化來管理企業(yè)，那么寶龍也不會被市場所淘汰。”上述離職高管表示。

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來，管理問題只是導(dǎo)致寶龍“空城”出現(xiàn)的一個推手，最主要的原因還是項(xiàng)目選址存在問題。

　　“寶龍地產(chǎn)瞄向三線城市應(yīng)該是緣于購地成本的低廉。”中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會雍對記者表示，相對于一線城市不斷被推高的地價(jià)，二三線城市土地還未被爆炒，且地方政府非常歡迎寶龍地產(chǎn)這種大型項(xiàng)目進(jìn)駐，也會提供不少便利。

　　公開資料顯示，寶龍拿到的地塊都是在城市新區(qū)正在形成的核心商圈之外，項(xiàng)目的市場競爭力并不突出。

　　例如目前空置率頗高的青島李滄寶龍廣場，李滄屬于典型的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，商業(yè)檔次非常低。李滄項(xiàng)目在區(qū)域核心商圈之外，項(xiàng)目不得不定位為區(qū)域內(nèi)的中低消費(fèi)，這對自持商業(yè)定位的影響較大。

　　記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，鄭州寶龍廣場土地價(jià)格則更為便宜，土地出讓金合計(jì)1259億元(含稅)，地上建筑面積樓面地價(jià)僅581元/平方米。

　　“老板不舍得花錢，總是以低價(jià)獲取二三線城市周邊地塊，而且都是拿一些其他企業(yè)不要的地，一味貪圖便宜，根本沒有商業(yè)力度，使得寶龍地產(chǎn)逐漸被邊緣化。”宋會雍表示。

　　謀求一線城市突圍

　　今年上半年，寶龍制定了新的戰(zhàn)略規(guī)劃，按照“深耕長三角、布局環(huán)渤海、發(fā)力海西·珠三角、謀略中西部”的全國布局，先后競得上海奉賢、嘉定、山東蓬萊、江蘇淮安的地塊，寶龍的土地儲備總面積超過800萬平方米。

　　從土地儲備來看，上海是寶龍未來的發(fā)展重地，今年5月，寶龍?jiān)俪晒Λ@得上海市嘉定區(qū)一塊土地，總建筑面積約為12.3萬平方米。

　　寶龍集團(tuán)董事長許健康就曾表示，上海及華東地區(qū)是寶龍未來的發(fā)展重點(diǎn)之一，未來寶龍?jiān)谝痪�城市和二三線城市之間商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模將保持均衡比例，各持一半。許健康提到，假若不去占領(lǐng)上海市場，寶龍未來的發(fā)展就會受到限制。

　　然而，寶龍目前的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能否見效，仍然是個未知數(shù)，“寶龍地產(chǎn)前期拿地多，商業(yè)項(xiàng)目盈利能力欠佳，項(xiàng)目輻射人群、基礎(chǔ)設(shè)施等市場因素的成熟周期長，孵化時間過長，而企業(yè)的資金實(shí)力上市前并不突出，在前兩年跳躍性進(jìn)入快速擴(kuò)張周期后，資金鏈壓力較大。”上海券商分析師張妍對記者表示。

　　寶龍地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，公司總負(fù)債高達(dá)237.08億元，當(dāng)年公司向銀行借貸、融資而付出的利息支出高達(dá)7.31億元。進(jìn)入今年，寶龍地產(chǎn)更是發(fā)行了兩期總額超20億元的高息票據(jù)，最高融資利率達(dá)11.25%。

　　“房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)結(jié)束，過去一個項(xiàng)目不管誰開發(fā)都會有利潤，現(xiàn)在，不同開發(fā)商運(yùn)營，利潤相差會特別大。”宋會雍告訴記者，如果寶龍不在一線熱門的優(yōu)質(zhì)地塊亮相，必然會被邊緣化。
　�。ㄈA夏時報(bào) 記者 鄒麗）

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