紅商網(wǎng)訊：“北京地鐵里程目前是全世界最長(zhǎng)的，但地鐵沿線物業(yè)集中度并不是非常高。” 北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司副總經(jīng)理肖勁向記者表示，中國(guó)香港的地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)卻“做的非常好”，甚至有很多高端住宅就位于地鐵上蓋。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，萬(wàn)科和京投此次通過(guò)合作方式開(kāi)發(fā)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)實(shí)為萬(wàn)科首度真正意義上進(jìn)軍北京地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，即在地鐵列車(chē)停靠、維護(hù)等運(yùn)營(yíng)中心的上蓋開(kāi)發(fā)高層住宅等綜合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)涉及減震、抗噪音等各種技術(shù)，相對(duì)普通住宅等物業(yè)形態(tài)，投入成本高，首次開(kāi)發(fā)這樣的項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)性。為降低風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科與有地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的京投聯(lián)手進(jìn)軍這一領(lǐng)域并不讓業(yè)界意外。
“與萬(wàn)科這個(gè)龍頭房企合作開(kāi)發(fā)，堅(jiān)定和增加了公司開(kāi)發(fā)地鐵上蓋物業(yè)的信心。”北京京投副總裁、北京京投銀泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理高一軒如是坦言。
接盤(pán)北京首個(gè)
地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目
實(shí)際上，2011年8月25日，萬(wàn)科以3.24億元的價(jià)格成功斬獲豐臺(tái)郭公莊車(chē)輛段項(xiàng)目二期居住用地，成交樓面價(jià)為8969元/平方米。但該宗地僅為3萬(wàn)多平方米，且需要配建2萬(wàn)平方米的限價(jià)商品住房。當(dāng)時(shí)有不少業(yè)內(nèi)人士表示詫異，“剩余的1萬(wàn)多平米，萬(wàn)科要做成怎樣的產(chǎn)品才能收回成本?”
然而，不到一個(gè)月的時(shí)間后，2011年9月15日，京投置地、京投公司與北京萬(wàn)科以33.51億元的高價(jià)拿下當(dāng)年最大規(guī)模的地塊豐臺(tái)區(qū)郭公莊車(chē)輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)地塊。
實(shí)際上，該地塊就是萬(wàn)科和京投此次合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)年的出讓底價(jià)為31.735億元，規(guī)劃建筑面積為629170平方米。該地塊規(guī)�；臼巧鲜鋈f(wàn)科所拿郭公莊地塊的17倍，折合樓面價(jià)5326元/平方米，溢價(jià)率也僅為5.6%。
至此，萬(wàn)科進(jìn)軍北京地鐵上蓋物業(yè)的意圖已一目了然。目前，郭公莊站已通車(chē)，為地鐵9號(hào)線的終點(diǎn)站，也是房山線的起點(diǎn)站，為地鐵�？空�、噴漆維修等中心站點(diǎn)。同時(shí)，高一軒也向本報(bào)記者透露，該項(xiàng)目目前命名為京投萬(wàn)科·西華府，將于今年下半年正式入市，目前銷(xiāo)售價(jià)格尚未確定。
不過(guò)，無(wú)論是在高一軒還是肖勁眼里，這都是首次接盤(pán)北京第一個(gè)真正意義上的地鐵上蓋綜合體物業(yè)，因?yàn)檫@不是開(kāi)發(fā)一個(gè)地鐵中轉(zhuǎn)站上蓋的物業(yè)，而是地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)，況且還涉及住宅、商業(yè)等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)。此外，無(wú)論是從地鐵運(yùn)營(yíng)安全、出口規(guī)劃、項(xiàng)目綠化、樓房減震、抗噪音等方面都要達(dá)到非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。如此一來(lái)，地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目要比普通的住宅或者商業(yè)項(xiàng)目成本投入可能更高一些。
縮短開(kāi)發(fā)周期
加快周轉(zhuǎn)提升利潤(rùn)
“僅從綠化方面來(lái)看，我們就花了很大工夫”，肖勁向記者坦言，“因?yàn)樗皇窃诘厣�，是抬起�?lái)的，在地鐵上蓋有十幾座樓，在這里要做綠化，那做綠化的方法肯定和地面上不一樣，我們加了很多設(shè)施，綠化灌溉之后水怎么流等等，我們都做了很多嘗試”。
除此之外，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍也向記者表示，車(chē)輛段的開(kāi)發(fā)比較復(fù)雜，除了噪音、震動(dòng)以外，還要注意水環(huán)境和大氣環(huán)境，有污水處理、車(chē)間還要維護(hù)等問(wèn)題。
對(duì)此，高一軒表示，京投萬(wàn)科·西華府項(xiàng)目已經(jīng)解決了噪音和振動(dòng)等相關(guān)問(wèn)題，項(xiàng)目收房時(shí)可以達(dá)到，“讓你感覺(jué)不到生活在9米至13米高的車(chē)輛段頂上，跟正常地面生活是一樣的”。
不過(guò)，如此復(fù)雜的地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，企業(yè)利潤(rùn)率該如何控制?
對(duì)此，港鐵中國(guó)物業(yè)(華北地區(qū))副經(jīng)理鄧仲萱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從中國(guó)香港軌道交通情況來(lái)看，80%以上人群選擇乘交通工具上班，而在地鐵站點(diǎn)附近的房?jī)r(jià)很高，甚至不乏銷(xiāo)售很好的高端住宅。此外，項(xiàng)目土地獲取一般為協(xié)議出讓方式，加之房子品質(zhì)，因此能夠保證利潤(rùn)率。
高一軒則向本報(bào)記者坦言，這是北京第一個(gè)車(chē)輛段地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目。政府在供地之前，關(guān)于解決物業(yè)舒適性、安全性等特殊成本在一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候都有所體現(xiàn)，“這會(huì)減緩二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力”。除此之外，縮短開(kāi)發(fā)周期，提高周轉(zhuǎn)速度也是企業(yè)控制利潤(rùn)率的有效方式。
值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科此舉可能意在放長(zhǎng)線，畢竟北京軌道交通空間很大，如果通過(guò)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，那么此后萬(wàn)科在該領(lǐng)域或可持續(xù)發(fā)力。
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