紅商網(wǎng)訊：提起萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，王石仍難掩心中不悅。年初亞布力論壇，當有熟識的記者問及商業(yè)地產(chǎn)一事時，王石揚聲說道：“你問郁亮去吧!”
郁亮總是強調(diào)，萬科不做純粹的商業(yè)物業(yè)，做商業(yè)地產(chǎn)是為了更好地賣住宅。
如郁亮般謹慎，他并非害怕王石從“棺材里伸出一只阻攔的手”，只是因為商業(yè)地產(chǎn)知易行難。雖然看上去很美，但以萬科現(xiàn)階段條件和經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略實施起來并非易事。
如果說前期是因為思想上的分歧(主要是說服王石)，萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略遲遲沒有對外公布，而在低調(diào)試水三年后，萬科對商業(yè)地產(chǎn)的認識顯然不如當初那么樂觀。
首先是大環(huán)境變了。從2009年正式立項研究，到2010年統(tǒng)一思想確定戰(zhàn)略，這期間，商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生巨大變化。最明顯一點是，諸多開發(fā)商蜂擁而至，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量持續(xù)攀升，市場競爭激烈。
其次，即使手握全國近600萬平方米商業(yè)地產(chǎn)土地儲備，但對萬科來說，要做出自己的品牌和成熟產(chǎn)品線，絕非一朝一夕可以實現(xiàn)。
正因如此，萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略正陷入一種尷尬境地。“首長”(萬科內(nèi)部對郁亮的昵稱)低調(diào)地吹響了沖鋒號，但整場戰(zhàn)役指導思想?yún)s有兩個：一、允許傷亡(試錯)，不計代價占領高地(商業(yè)地產(chǎn));二、要是勢頭不好，可以悄無聲息撤退。
面對兩種截然不同的思路，這仗該怎么打?
目前商業(yè)地產(chǎn)在萬科是一件“只能做、不能說”的事情。但可以觀察到的是，打響頭一炮、占領制高點是萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的第一選擇。在萬科商業(yè)地產(chǎn)運作第一線，區(qū)域中心型綜合商業(yè)項目還沒有成功案例，盡快完成這樣一個項目，并樹立為成功標桿，已是萬科的當務之急。
另外，萬科的高周轉(zhuǎn)、快進快出策略將會完全移植到商業(yè)地產(chǎn)項目。與住宅產(chǎn)品一樣，萬科并不打算持有商業(yè)地產(chǎn)項目，能賣就賣將是未來很長一段時間的主要策略。
打響頭一炮
2013年1月，萬科商用地產(chǎn)管理部低調(diào)成立，該部門由集團執(zhí)行副總裁毛大慶分管，總部設在北京。
這個管理部只有10人左右，將起到咨詢、后勤服務等功能，并沒有決策功能。具體來說，如果一線公司遇到設計、開發(fā)上的問題，將會由這個部門負責解決，遇到招商上的困惑，也會由集團出面進行資源協(xié)調(diào)整合。
可以看出，萬科選取了對現(xiàn)有管理體制沖擊最小，可以迅速操作的商業(yè)地產(chǎn)組織架構(gòu)。即，“總部模式”與“一線公司孵化模式”雙軌推進。
所謂總部模式，就是選擇一個商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務領軍人物，成立小規(guī)模商用地產(chǎn)管理部，向總部匯報，與項目所在的一線公司協(xié)調(diào)。這樣做法便于集中集團資源，持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)隊伍，以及外部資源整合。
另一方面，雙軌并進的“一線孵化模式”對目前萬科商業(yè)地產(chǎn)運作更為關鍵。
目前萬科各一線公司已紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)管理中心、管理部、事業(yè)部等機構(gòu)，叫法各不相同，但具體做法相通的是，在具有集中商業(yè)的一線公司內(nèi)部成立商業(yè)地產(chǎn)管理機構(gòu)，由一個管理層掛帥，對他的考核著重于商業(yè)地產(chǎn)的運營效果，通過該管理層協(xié)調(diào)公司內(nèi)部資源，這將有利于統(tǒng)籌商業(yè)與住宅的開發(fā)。
未來萬科商業(yè)地產(chǎn)的架構(gòu)會怎樣，現(xiàn)在還不好判定。畢竟，各地都沒有做過商業(yè)地產(chǎn)，不管未來商業(yè)地產(chǎn)放在總部還是一線，在現(xiàn)階段，培養(yǎng)出一批萬科自己的專業(yè)人員才是關鍵。
在物業(yè)類型上，要實現(xiàn)鍛煉隊伍、考察新人的目標，社區(qū)商業(yè)顯然是不行的。即便凱德置地等商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的企業(yè)，也是把社區(qū)商業(yè)放在住宅部分管理。目的是將其作為住宅配套服務，方便招商，服務客戶，提升住宅部分價值，成熟后出售獲取利潤。這樣的事情，萬科以前也在做，自然不是一個新命題。
所以，區(qū)域中心型綜合商業(yè)才是萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的新挑戰(zhàn)。這種物業(yè)類型不僅需要發(fā)掘商業(yè)部分本身價值，也需要更復雜的運營管理能力。例如，一次定位、運營過程中的二次定位，招商(往往是全國性客戶)、集中商務運營等，這對萬科集中資源進行管理和運營提出了更高挑戰(zhàn)。
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