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萬科想要打響商業(yè)地產(chǎn)頭一炮，風(fēng)險最小的自然是北京、上海、深圳等一線城市，而細細梳理這幾個城市的區(qū)域中心型綜合商業(yè)，已經(jīng)開工的北京昌平萬科城最有可能承擔(dān)打響“頭炮”重任。
作為分管商業(yè)地產(chǎn)的副總裁，毛大慶同時擔(dān)任北京公司總經(jīng)理，在資源調(diào)配和支持上，北京昌平萬科城也有著得天獨厚的優(yōu)勢。
北京昌平萬科城將于今年年底開業(yè)，由北京萬科和北京金隅共同持有，目前的招商工作由萬科北京公司商業(yè)管理團隊進行。按照萬科內(nèi)部測算，該項目持有周期8年，按地區(qū)保守租金測算，可以實現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營性杠桿下IRR為15%，項目總投資回報率達到111%。
能賣就賣
像北京昌平萬科城這種項目，注定不會是萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流。這其中的原因是多方面的。
最重要一個方面是，商業(yè)物業(yè)在資產(chǎn)中的占比提升，將對回報率和市值產(chǎn)生重大壓力。
業(yè)界一般認(rèn)為，(如果資本不分開運作)商業(yè)投資占比每增10%，可降低ROIC(投入資本收益率)1%-1.5%，影響市值7%-10%。ROIC每掉1%，對股價影響約5-8%。
萬科此前在內(nèi)部討論時已經(jīng)提出，持有五個20億元規(guī)模的商業(yè)項目就會對萬科ROIC和市值產(chǎn)生重大壓力。因此，為了保障萬科市值長期穩(wěn)定增長，短期內(nèi)公司持有的商業(yè)資產(chǎn)比例將不會超過15%-20%。
另外，絕大多數(shù)較為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都有一個強勢股東，例如創(chuàng)始家族、集團大股東等，他們看重的是商業(yè)地產(chǎn)長期收益和價值回報。但對萬科這種股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的企業(yè)來說，職業(yè)經(jīng)理人的使命就是不斷贏取股東信任，把投資生成財富，回報給股東。
換句話說，如果不做商業(yè)地產(chǎn)，萬科仍然能夠保持增長，但城市化的推進會將萬科慢慢帶離主流城市。為了在主流城市持續(xù)增長和領(lǐng)跑，萬科迫不得已關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，開始多元化轉(zhuǎn)型。但以萬科現(xiàn)有資金水平，投資商業(yè)地產(chǎn)無法形成很大規(guī)模，他需要更多合作伙伴。萬科商業(yè)土地儲備也并非都在核心地段，這使資產(chǎn)增值壓力加大，對管理團隊也會有更高要求，萬科面臨巨大競爭壓力。
因此，高周轉(zhuǎn)、快進快出模式不僅是萬科在住宅開發(fā)中秉承的原則，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，能賣就賣，先養(yǎng)后賣也是萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的不二法則。
另一方面，雖然郁亮曾在萬科內(nèi)部表態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)是一個新項目，可以嘗試做一點，做成了就進一步推廣，”作不成我們權(quán)當(dāng)交了學(xué)費”。但不能忽略的是，財務(wù)出身的郁亮對財務(wù)結(jié)果異常看重，如果商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略影響到萬科正常增長，那最終的結(jié)果一定不是“調(diào)結(jié)構(gòu)”，而是“保增長”。
目前萬科對一線公司的考核壓力都在區(qū)域總經(jīng)理身上，集團對一線公司的要求很簡單：什么也不要想，快進快出，高速周轉(zhuǎn)。因為思路不能與集團統(tǒng)一，上海接連換掉區(qū)域老總和一線公司老總，但區(qū)域庫存量仍居高不下，業(yè)績不夠理想。
在這樣的高壓氛圍下，由一線公司決定商業(yè)地產(chǎn)的配比情況，以及是否由自己來持有，那他們首先考慮的一定是能賣就賣，跑得越快越好。即使這樣會造成很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被提前賤賣，但這種情況以前有，將來還會有，在發(fā)展速度不降低的情況下，誰又會去關(guān)心呢?
（來源：新浪樂居） 共2頁 上一頁 [1] [2] 萬科商業(yè)地產(chǎn)淺析及萬科廣場全國布局盤點 寧波萬科城一期交付問題重重 涉嫌欺詐業(yè)主 東莞萬科被曝涉嫌欺詐產(chǎn)權(quán) 業(yè)主維權(quán)曝光 萬科北京首個綜合體金隅萬科廣場10月試營業(yè) 青島萬科精裝房遭粗暴維修 賠償被指僅說說而已 搜索更多: 萬科 |
