紅商網(wǎng)訊：中國(guó)民營(yíng)酒店企業(yè)大佬——開元酒店集團(tuán)的上市夢(mèng)拖延5年之后，或迫于與投資者簽訂的5年上市規(guī)劃壓力，開元酒店正欲通過其他方式曲線“圓夢(mèng)”。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日從知情人士處獲悉，開元酒店集團(tuán)正擬從原本的公司赴香港IPO（首次公開募股）轉(zhuǎn)型為以部分酒店資產(chǎn)打包REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方式進(jìn)行資本運(yùn)作。
業(yè)界指出，由于港股市場(chǎng)去年走低，導(dǎo)致開元酒店在上市“臨門一腳”時(shí)止步。而此次擬用REITs方式相當(dāng)于變相實(shí)現(xiàn)證券化交易，并以此融資擴(kuò)張新酒店。但REITs目前在亞洲市場(chǎng)并不如歐美市場(chǎng)受追捧。
上市方案多變
作為風(fēng)險(xiǎn)投資，凱雷2007年年底以約1億美元入股開元酒店，當(dāng)時(shí)凱雷支付首批資金約3.4億元，開元為此還做了重大戰(zhàn)略調(diào)整，并增加進(jìn)軍景區(qū)板塊的投資計(jì)劃。
“目前開元的確是做到了進(jìn)軍景區(qū)產(chǎn)業(yè)，已聯(lián)合外資在浙江投建了結(jié)合主題公園、酒店、游樂場(chǎng)和房地產(chǎn)的綜合項(xiàng)目�？芍^形成酒店、地產(chǎn)和景區(qū)三大板塊業(yè)務(wù)，但是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完成調(diào)整的同時(shí)，開元的上市計(jì)劃卻一直被拖延。”上述知情人士表示，原本在凱雷入股初期，雙方希望在2008年能完成赴港上市，預(yù)計(jì)募集資金20億港元，但是之后的數(shù)年內(nèi)，具體上市方案一改再改。
“凱雷入股的是開元酒店集團(tuán)，因此最初是希望酒店板塊赴香港獨(dú)立上市，但之后由于考慮到香港方面的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等不同于內(nèi)地，而當(dāng)時(shí)定位全高星級(jí)酒店的開元酒店集團(tuán)凈利潤(rùn)不算很高，于是為了提高市盈率、市值和股價(jià)等指標(biāo)，開元和凱雷打算將開元酒店集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)一并捆綁上市，這樣就變成‘開元旅業(yè)’的整體上市。但隨著房地產(chǎn)政策多變而再次將計(jì)劃改為酒店板塊獨(dú)立赴港上市。”知情人士告訴記者，“原本去年開元酒店已通過上市聆訊，但鑒于當(dāng)時(shí)香港股市不景氣，怕公司股價(jià)被低估，最后選擇延后上市。”
或許對(duì)開元酒店集團(tuán)來說，上市與否并不一定影響發(fā)展。近幾年，開元酒店以每年一二十家新酒店的規(guī)�？焖贁U(kuò)張，目前簽約酒店已達(dá)100多家，開業(yè)酒店60多家，是最大的本土民營(yíng)高端酒店集團(tuán)之一。
但對(duì)于凱雷來說，假如上市被擱置，那就無法實(shí)現(xiàn)獲利退出，因此轉(zhuǎn)向其他方式進(jìn)行資本運(yùn)作對(duì)凱雷很重要。
“當(dāng)時(shí)開元方面與凱雷基本說好是5年內(nèi)要上市，但至今卻上市未成。于是考慮到投資者利益和資本運(yùn)作需要，開元酒店集團(tuán)方面正擬轉(zhuǎn)變方式，計(jì)劃啟動(dòng)REITs融資，就是擬將集團(tuán)麾下約5家自持物業(yè)的酒店房產(chǎn)資產(chǎn)打包，謀劃以REITs方式推向證券市場(chǎng)，這相當(dāng)于曲線實(shí)現(xiàn)上市。”知情人士透露。
目前，開元酒店集團(tuán)擁有豪華定位“開元名都”酒店、“開元度假村”，高檔商務(wù)的“開元大酒店”和中檔商務(wù)定位的“開元·曼居酒店”及文化主題類酒店“大禹·開元”五大品牌系列，計(jì)劃到2015年末，開元酒店集團(tuán)將投資和管理超過123家酒店，因此未來發(fā)展需要大量資金。若REITs方式成行，所獲融資將大量投入開元酒店的擴(kuò)張。目前，開元酒店具體的REITs資產(chǎn)包價(jià)值和發(fā)行時(shí)間等具體信息還未可知。
REITs是否更合理？
華美首席知識(shí)專家趙煥焱分析，單純的公司IPO和REITs的最大區(qū)別在于，前者以公司為融資主體，且并不一定包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而后者則以具體的資產(chǎn)包為主體，且一定是房地產(chǎn)項(xiàng)目。“既然擔(dān)心IPO后公司市值和股價(jià)被低估，挑選一部分優(yōu)質(zhì)酒店房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包REITs是開元酒店既能實(shí)現(xiàn)證券市場(chǎng)交易和融資，又有助于改善交易價(jià)格和市盈率的舉措。”
記者在采訪中了解到，目前內(nèi)地市場(chǎng)并沒有開放REITs融資，因此估計(jì)開元酒店的REITs計(jì)劃可能在香港進(jìn)行。而以已有案例來看，REITs在歐美很受追捧，因?yàn)闅W美市場(chǎng)公司大多將麾下最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包REITs運(yùn)作，但亞洲市場(chǎng)企業(yè)很多都首選公司IPO模式，資產(chǎn)打包REITs并非首選，有些企業(yè)甚至將麾下并不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)以REITs方式發(fā)行，因此REITs在亞洲市場(chǎng)并不如在歐洲市場(chǎng)受投資者熱捧。比如“凱德REITs”的兩級(jí)結(jié)構(gòu)需更多成本，其凈利潤(rùn)部分還需要繳納所得稅。
“不過對(duì)于凱雷來說，不管開元酒店未來的REITs發(fā)行情況如何，至少其找到一條相對(duì)合理的退出道路，且公司IPO和REITs也很難說哪個(gè)回報(bào)更好，要看具體情況，假如操作得當(dāng)，凱雷通過REITs所獲回報(bào)可能并不少于公司IPO模式。”趙煥焱表示。
知情人士表示，盡管開元酒店正謀劃REITs融資，但也并沒有明確放棄公司IPO計(jì)劃。
�。�來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：樂琰）
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