紅商網(wǎng)訊：3月6日，SOHO中國在香港發(fā)布2012年業(yè)績報告，公司去年全年投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，與當(dāng)期公司實現(xiàn)的營業(yè)額153億元及去年全年的銷售額94.68億元形成巨大反差，意味著SOHO中國由銷售向持有的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型仍前路漫漫。
銷售愈現(xiàn)頹勢
報告顯示，2012年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額153億元，在上年同期56.8億元的基礎(chǔ)上增長了169%。毛利也由2011年的27.3億元增長至90.06億元，增幅達(dá)229%。在營業(yè)額快速增長的同時，SOHO中國2012年的凈利潤也在投資物業(yè)價值重估后實現(xiàn)同比172%的增長至106億元。
2012年初，SOHO中國曾高調(diào)宣布，全年銷售目標(biāo)為230億元。當(dāng)年8月，SOHO中國突然宣布進(jìn)行戰(zhàn)略上的重大調(diào)整，此前以銷售見長的SOHO中國將告別散售，全面轉(zhuǎn)向持有自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)。與此同時，其年度銷售目標(biāo)也被腰斬，下調(diào)至120億元。
盡管如此，SOHO中國的年度銷售額仍然沒有達(dá)到下調(diào)后的目標(biāo)。其年報數(shù)據(jù)指出，“2012年度確認(rèn)的營業(yè)額主要來自銀峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山廣場等項目。這兩個項目的合同銷售金額共計約94.68億元，均價約5.0531萬元/平方米。”
事實上，在SOHO中國2007年上市后，銷售額曾連續(xù)三年出現(xiàn)高速增長，2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長92%、77%和82%，于2010年達(dá)到了銷售額238億元的頂峰。
但此后，其銷售額完成情況卻每況愈下，2011年為109億元，同比下降幅度達(dá)118%，而2012年則進(jìn)一步下降15.1%至96.48億元。
更重要的是，公司業(yè)績報告顯示，2012年，公司權(quán)益股東所占純利約105.85億元，在2011年的基礎(chǔ)上增加了約66.93億元。這主要是由于本期銷售物業(yè)確認(rèn)面積大幅增加以及投資物業(yè)增多導(dǎo)致物業(yè)評估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利為人民幣33.35億元，核心純利潤率約為22%。
一位港股分析師對媒體表示，投資物業(yè)評估增值這個是在港股市場比較特殊的一種會計制度，受益于此，一些在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤都非常高。而這一數(shù)字從某種程度上會聽取企業(yè)的意見，因此在利潤數(shù)字上具有一定的彈性。
“105.85億的凈利潤中，核心凈利潤只有33.35億，意味著其近七成的凈利潤都來自于投資物業(yè)的增值，而靠出租和出售物業(yè)的收益只占三成。”某港股私募機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理如此分析。
蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)為，相比其總資產(chǎn)來說，SOHO中國33億元的核心凈利潤還是有些低的。
租賃尚難撐大局
實際上，商業(yè)地產(chǎn)的銷售困境，并不是SOHO中國獨自面對的問題。
根據(jù)中原提供的數(shù)據(jù)，2012年北京寫字樓成交面積為232.9萬平方米，同比微漲6%，但不及2009年和2010年的成交水平，同時2012年寫字樓售價為25897元/平方米，同比下降3.3%。
北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的信息則顯示，2013年以來，北京共有7個商業(yè)地產(chǎn)項目取得預(yù)售許可證，截至目前，其中的4個仍為零成交，另有一個項目的289套房源僅售出1套，只有一個項目的銷售率超過五成。
對于SOHO中國來說，自2011年起，由于鄂爾多斯、溫州等地民間借貸市場出現(xiàn)波動，許多富有階層被牽連其中，煤老板、鋼鐵大亨等SOHO中國原來的“座上賓”逐漸淡出房地產(chǎn)投資市場。
SOHO中國董事長潘石屹曾向《第一財經(jīng)日報》記者承認(rèn)，2011年下半年以來，購買SOHO中國旗下北京項目的客戶多為北京當(dāng)?shù)氐耐顿Y客，而來自陜西、內(nèi)蒙古等地的客群已經(jīng)越來越少。
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