紅商網(wǎng)訊：近日，華南城控股有限公司(01668.HK)(以下簡稱“華南城”)卷入到多個項目涉嫌違規(guī)用地的“土地危機”中，這場風(fēng)波使該公司一度停牌。這家在全國多地?zé)嶂?ldquo;造城”的企業(yè)在大規(guī)模圈地的同時，風(fēng)險也在逐漸積聚。
大手筆圈地
據(jù)媒體報道，華南城在南寧、鄭州等四個城市的大型商業(yè)項目中涉嫌土地尚未出讓，工地已開工多時；項目施工將近兩年，環(huán)評手續(xù)方獲批復(fù)；倉儲用地實施商業(yè)開發(fā)，甚至建設(shè)商用住宅等用地違規(guī)現(xiàn)象。
12月5日，華南城發(fā)表公告回應(yīng)稱，公司于內(nèi)地開發(fā)的項目均為有關(guān)政府的重點城市發(fā)展規(guī)劃的大型綜合物流項目，公司與有關(guān)政府均簽署了項目合作協(xié)議，且均按該協(xié)議的要求發(fā)展有關(guān)項目。
而針對“違規(guī)情況”，華南城指出，根據(jù)各開發(fā)項目所在地政府的整體發(fā)展安排，當(dāng)?shù)卣畷䥇f(xié)調(diào)各職能部門的進程辦理有關(guān)開發(fā)項目的規(guī)劃、環(huán)評及施工手續(xù)，公司則逐步進行前期準(zhǔn)備、投標(biāo)拿地及項目建設(shè)工作。
華南城稱，用地性質(zhì)為倉儲用地的項目，已售或預(yù)售的展示單位在售出前均已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證及許可證，均為經(jīng)合法批準(zhǔn)建設(shè)和銷售的綜合物流用途展示單位。
“土地是華南城的生命線。”曾在華南城任職的一位不愿透露姓名的高層人士向本報記者表示，他認(rèn)為，在對土地的迫切需求和公司的快速發(fā)展之下，因此，華南城在“圈地”和“管理土地”兩方面仍停留在比較粗放的階段。
華南城以綜合商務(wù)物流園于2002年在深圳起家，2009年在香港上市。該公司定下了“十年八城”的拓展目標(biāo)，并在深圳、南寧、南昌等城市復(fù)制華南城的模式。
據(jù)不完全統(tǒng)計，華南城目前在全國擁有6個大型商貿(mào)物流中心，總規(guī)劃占地面積超過2500萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過3556萬平方米。
在這些城市中，華南城拿下的項目建筑面積全部超過百萬平方米，其中，西安、哈爾濱和鄭州的華南城規(guī)劃建筑面積超過千萬平方米。業(yè)內(nèi)曾有說法，華南城是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司。
“早年，華南城利用這些大型的綜合物流園項目受到了各地方政府的歡迎和重視，獲得了土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多重政策支持。”深圳龍崗區(qū)政府人士向記者表示，除了因這種工業(yè)園、商務(wù)園能夠起到生金蛋的作用外，還看重華南城對于城市建設(shè)配套、房地產(chǎn)開發(fā)和商圈建立的貢獻，能對增加就業(yè)、增加稅收等有不少幫助。
該公司副總裁姜玲在接受媒體采訪時表示，華南城主要是做綜合商貿(mào)物流業(yè)，相當(dāng)于各個城市老的批發(fā)市場的升級改造以及城市化建設(shè)這塊。每個項目都是當(dāng)?shù)厥∈械闹卮箜椖�，實際上是政府要做的一件事讓企業(yè)來做了。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，在商品城之上，打造住宅，再形成寫字樓輻射，這便是華南城的地產(chǎn)模式。
“在這種模式之下，低價的土地資源是關(guān)鍵。”上述接近華南城的人士分析稱，早期，政府和華南城各取所需，倉儲土地比較符合土地成本的考慮，同時，物流園對于倉儲土地和商業(yè)用地的使用概念也較為模糊。
據(jù)公開資料顯示，華南城高層梁滿林直言，華南城平均的樓面地價只有每平方米100多元，而平均市價則為每平方米幾千元。
姜玲也向媒體承認(rèn)，華南城早期項目中存在變更倉儲用地性質(zhì)的情況。盡管姜玲極力澄清“華南城的老板都是工業(yè)家，不是房地產(chǎn)商”，對處理地產(chǎn)問題“是非常謹(jǐn)慎的”。然而，記者了解到，業(yè)界未曾停止對華南城移花接木式開發(fā)模式的質(zhì)疑，稱其以物流園之名，借助價格低廉的土地，進行住宅、商鋪等與物流配套的綜合開發(fā)。
危險的“造城運動”
對于華南城而言，土地資源既是其盈利的關(guān)鍵點，同時，大規(guī)模圈地也可能導(dǎo)致其走鋼絲的風(fēng)險日益加大。
“項目上馬后，就必須啟動高回報的周期。”上述接近華南城的人士向本報記者分析稱，華南城的開發(fā)周期一般在8年至10年左右，較住宅項目周期長，前期的投入也不少。因此，在住宅項目板塊，售出部分物業(yè)能為其資金流減輕負(fù)債壓力。
華南城在多個城市項目的投資計劃頗大，投資額從80億至500億不等。華南城在西安、哈爾濱、鄭州等項目投資額均超過200億，而在齊齊哈爾甚至高達(dá)500億。長時間、高投資的項目投入，以及緩慢的投資回報，華南城的壓力顯而易見。
據(jù)華南城11月29日發(fā)布的財務(wù)狀況顯示，公司毛利率由去年同期59.6%降至53.7%。首席財務(wù)總監(jiān)馮星航解釋，由于期內(nèi)住宅銷售占整體銷售比例上升，而商鋪及住宅的毛利率分別為67%及47%，未來將透過調(diào)整銷售組合及比例，維持毛利率于50%水平附近。
馮星航表示，期內(nèi)凈負(fù)債比率由去年同期21%升至33%，是由于銷售集中在下半財年，待資金回籠后，凈負(fù)債比率可回落。有分析指出，華南城的業(yè)績對住宅銷售板塊的依賴較大。
“一旦華南城的銷售速度降下來，該公司所面臨的財務(wù)壓力會比較大。”上述接近華南城的人士指出，華南城一直以來都是在巨額的投資下運作的，這種投資在資金順暢時不會出現(xiàn)太大的問題，然而，在擴張加速的時候，投入資金過于龐大的時候，風(fēng)險就容易出現(xiàn)。
事實上，華南城資金鏈緊張的說法早已受到投資界的關(guān)注。今年以來，包括標(biāo)普等機構(gòu)稱華南城擴張激進，新投資和項目開發(fā)的資本支出較大，并認(rèn)為華南城存在很大的財務(wù)風(fēng)險。分析指出，今年以來，華南城多次發(fā)債的舉動也印證了資金流動性緊張的說法。
據(jù)華南城的業(yè)績報告顯示，目前其主要業(yè)績收入來源于深圳、南昌和南寧三個項目的銷售收入和融資租賃收入，其他項目仍在建設(shè)投入之中。隨著華南城開發(fā)投入的增加，標(biāo)普認(rèn)為華南城面臨短期流動性緊張的風(fēng)險，華南城將穩(wěn)步提升來自出租物業(yè)的經(jīng)常性收入，不過增速可能慢于銷售增速。
公司最新一期財政年度業(yè)績報告顯示，全年華南城物業(yè)銷售及融資租賃收入總額為71億港元，并未達(dá)到年度銷售80億港元的目標(biāo)。
華南城也開始考慮調(diào)整租售比例，馮星航指出，未來兩年華南城在追求激進擴張的同時，長遠(yuǎn)發(fā)展方針為商鋪占50%，當(dāng)中出租及銷售各占一半；住宅物業(yè)占20%；其他配套如寫字樓、倉庫及酒店約占20%。
除了住宅市場，華南城也逐步開始向非主業(yè)的多元化領(lǐng)域發(fā)展。某商業(yè)地產(chǎn)人士向本報記者指出，在批發(fā)市場發(fā)展走向衰弱的預(yù)期下，華南城也調(diào)整了方向，逐步加大了終端零售商的投入比例，這有助于多元化發(fā)展。
上述人士還認(rèn)為，以往過于粗放式的管理方式和盈利模式可能會影響到多元化運營，畢竟終端零售商需要更精細(xì)化的運作，而從華南城目前較為成熟的深圳華南城項目來看，不論是人氣、聚集程度都并不十分理想，“在經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀的情況下，大規(guī)模造城仍然值得警惕。”
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