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萬科北京商地項目入市兩年僅售出二三十套
http://m.ssvihum.com 2012-11-24 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  據(jù)不完全統(tǒng)計,目前萬科已擁有18個購物中心項目,遍布深圳、上海、武漢、東莞等地,其商業(yè)項目的規(guī)模更是達(dá)到600萬平米。

  與此同時,萬科還在不斷加大其商用物業(yè)的土地儲備。不過近期有消息指出,其在北京的第一個商業(yè)項目——萬科大都會入市兩年以來,表現(xiàn)卻并非十分突出。

  萬科大都會項目

  據(jù)了解,作為北京萬科進(jìn)入北京CBD的標(biāo)志項目——萬科大都會,目前僅售出二三十套,而整個項目房源共計69套。

  萬科大都會前身是贏嘉中心,曾用名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”,項目位于北京CBD核心區(qū)域,東長安街南側(cè),東三環(huán)國貿(mào)橋東南角,總建筑面積4.2萬平方米,其中地上面積3.6萬平方米。

  該項目由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司在2001年底建成,而后幾易買主。2010年5月,北京萬科11.5億元接盤。萬科亦將之視為在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的試驗品。

  畢竟贏嘉中心為舊樓改造項目,故對于其改造定位萬科討論至久。

  “(贏嘉中心的改造)做好了就是一個教科書式的改造,否則就不僅成為笑柄,甚至對北京房地產(chǎn)市場的建筑構(gòu)造都形成負(fù)面影響。”毛大慶曾如是強(qiáng)調(diào)。萬科希望,完成改造后的贏嘉中心,將是北京CBD首座舊樓改造后的新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項目。

  在經(jīng)過約半年的琢磨后,北京萬科決定,將該項目的寫字樓部分將設(shè)計為企業(yè)家私人會所,以滿足CBD區(qū)域企業(yè)家的需求。而相關(guān)改造方案也在2011年3月獲批。贏嘉中心亦更名為“萬科大都會”。

  根據(jù)改造計劃,萬科大都會的格局為:1-4層為商業(yè),5-24層為企業(yè)家會所,共計69套精裝修房源。其中,5-16層分割為4個開間,16-23層分為3開間,頂層為兩開間,主力開間面積為300~500平米,最小面積為160平米。

  同時,萬科亦決定對該項目采取散售。然而,自此之后,市場上鮮有萬科大都會銷售的消息傳出。

  直至今年11月初,有業(yè)內(nèi)人士透露,入市近兩年的萬科大都會的租售工作尚未完成。

  對于這一現(xiàn)狀,北京萬科方面解釋,由于大都會是一個舊樓改造項目,不是新房,而且其項目內(nèi)部精裝修的施工還沒有做完。

  而對該項目的銷售情況,即便是銷售人員也莫衷一是。有人指出是20多套,也有人說30多套。來自北京萬科官方的說法是“近半”。

  北京萬科相關(guān)人士解釋,這是由于項目定位高端,售價超過8萬元/平米,項目起價2000萬元/套,雖然項目去年就已經(jīng)入市,但客群相對較小。

  市場與定位之誤

  不過,有北京業(yè)內(nèi)人士就指,萬科大都會畢竟是個舊樓改造項目,由于受樓高及寫字樓間距偏小的影響,改造空間有限。且項目地處CBD區(qū)域,環(huán)境嘈雜,高峰期出行頗為不便。

  此外,盡管CBD區(qū)域內(nèi)云集了不少有實力的央企或國企,但國內(nèi)大部分企業(yè)并沒有形成像谷歌、IBM等外企那樣的企業(yè)文化,對萬科定位的“高端私人會所”需求并不大。

  “萬科大都會有點背。”上述人士亦如此感慨,除了定位局限性大之外,萬科大都會也有點“生不逢時”。

  相關(guān)人士指出,北京萬科剛完成項目收購不久,北京市就出臺了禁止酒店式公寓拆分銷售的規(guī)定。所以在項目改造方案通過方面,北京萬科花費(fèi)了一定的時間與力氣。

  不僅如此,2010年,北京萬科在收購贏嘉中心之時,北京樓市呈現(xiàn)出“商住倒掛”的局面,彼時,同一地段內(nèi),高端公寓的銷售價格要高于商鋪及寫字樓。

  然而,讓北京萬科始料不及的是,兩年之后,寫字樓與商鋪的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高端公寓,受市場歡迎的程度也超出預(yù)期。

  一個直接的例子是:北京北三環(huán)的金澳國際項目由高和資本收購并改造包裝為寫字樓項目,而后于2011年8月入市當(dāng)即銷售一空,且售價、出租率均在此前基礎(chǔ)上倍增。

  有房地產(chǎn)權(quán)威人士近期就認(rèn)為,萬科大都會之所以在入市近兩年仍未完成銷售,主要是因為企業(yè)延續(xù)了過去的思路和判斷,把一個普通的寫字樓變成一個高端的公寓,而這個判斷顯然沒有符合北京市高端寫字樓的需求。

  “如果趨勢都判斷錯了,你再高明的管理經(jīng)驗,再高超的經(jīng)營技巧,再精明的團(tuán)隊,你也無法對抗的趨勢,你也會受到損失,在房地產(chǎn)的發(fā)展中也會嘗到失敗的苦果,所以趨勢判斷很重要。”這番話頗具警示意義。

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來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)   責(zé)編:寄瑤