超快速度再受質(zhì)疑

　　剛剛登頂中國地產(chǎn)界首富的王健林再次受到質(zhì)疑。10月11日傍晚，職業(yè)投資人黃生（化名）指出，萬達(dá)負(fù)債率超過90%，“目前萬達(dá)越來越危險，基本就在崩潰破產(chǎn)的邊緣”，“如果政府和國有銀行不救萬達(dá)，萬達(dá)立刻破產(chǎn)”。

　　黃生指出現(xiàn)在的萬達(dá)“靠不斷的銀行貸款并購，實際虧損的利潤，快撐不下去了，就看政府救不救它，是否特批它上市了”。黃生因為做空中信證券、蘇寧電器等個股而聞名業(yè)內(nèi)，“6年銀行投資部門工作經(jīng)歷，7年P(guān)E投資工作背景，現(xiàn)在是深圳一家名叫“光孚投資”公司的投資總監(jiān)”，他如此介紹自己，又被稱為“中國渾水人士”。

　　對萬達(dá)的質(zhì)疑多集中在其超快的擴(kuò)張速度上。而在9月份舉行的“2012萬達(dá)商業(yè)年會”上，王健林表示未來兩年計劃以每年開業(yè)20座萬達(dá)廣場的速度，在2014年將全國萬達(dá)廣場的數(shù)量提升到100個以上。對此，資深地產(chǎn)媒體人士，《安家》總編輯劉文斌亦表示，“根據(jù)歷史經(jīng)驗啟示，萬達(dá)該歇歇了，否則要出事！”

　　萬達(dá)的吸附力降低

　　不過，萬達(dá)的資金狀況向來是個謎，業(yè)內(nèi)人士表示“資金鏈安全不安全，只有王健林自個知曉”，90%的負(fù)債率也尚待證實。而，萬達(dá)廣場的收益偏低卻是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“秘密”。

　　一位長期從事商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)中的奇葩，它和以凱德商用等注重經(jīng)營的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)公司不同，而是偏重于開發(fā)，其持有和銷售的物業(yè)比例約為1：6，并且萬達(dá)在引起主力店上不惜將租金降至超低，甚至相當(dāng)于零租金，這直接導(dǎo)致了萬達(dá)廣場來自商業(yè)部分的租金收益偏低。

　　但低租金加上萬達(dá)的品牌，為萬達(dá)帶來了大量的長期合作商家，這從萬達(dá)商業(yè)年會上的盛況就可以看出來。“原來萬達(dá)有一個非常有名的商家就在我們扶持下做起來的，曾經(jīng)是做電子游戲的，我們提供全部裝修，錢你分八年再還給我就行了，形成連鎖以后他就起來了。”王健林同時表示。

　　不過，值得注意的是，萬達(dá)的發(fā)展速度可能過快，快到合作商家都跟不上了。這是最讓王健林擔(dān)憂的事情，“商家開發(fā)計劃比較多的調(diào)整，甚至可以說較大幅度的下降。特別是一些跨國連鎖企業(yè)，去年2011年以前跟著我們，你給多少店我給開多少店，甚至幾家連鎖企業(yè)爭一個店面，今年很多連鎖企業(yè)大幅度調(diào)減自己的計劃，不能全跟了，甚至50%跟隨我們的發(fā)展也顯得有些吃力。而且這個現(xiàn)象不是一家、兩家，這說明什么？說明中國的消費市場確實遇到了一些問題。”

　　王健林說，“今年形勢這么嚴(yán)峻的情況下，萬達(dá)市場還是人數(shù)在增長，但是今年的增長數(shù)全國平均掉到了個位數(shù)，2011年往前這五年，每一年每一個廣場開辟出來的環(huán)比遞增都在兩位以上”。

　　前述商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，這正是萬達(dá)的缺陷之一，“目前萬達(dá)是不虧錢的，但一旦萬達(dá)廣場的商家難以承受市場下滑帶來的負(fù)面影響，就會停止跟隨萬達(dá)”。王健林也注意到在客源之外，客戶的人均消費也在下降。

　　萬達(dá)重資產(chǎn)不重經(jīng)營

　　“用住宅的思想做商業(yè)地產(chǎn)，居然做成功了”，這在萬達(dá)之外的企業(yè)不敢想象。商業(yè)地產(chǎn)界的人士經(jīng)常把住宅和商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作兩個行業(yè)領(lǐng)域來看待，并形象地將住宅比喻為“小學(xué)生”，而商業(yè)地產(chǎn)是“大學(xué)生”。

　　也正是這種思維和模式為王健林帶來了地產(chǎn)首富的位置。“有一天萬達(dá)將旗下的所有萬達(dá)廣場作為資產(chǎn)打包，這個財富規(guī)模是異常龐大的”，前述商業(yè)地產(chǎn)人士表示。

　　但，商業(yè)地產(chǎn)和住宅畢竟不同，住宅看重土地儲備和開發(fā)，而商業(yè)地產(chǎn)對現(xiàn)金流的要求更高。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為萬達(dá)發(fā)展助推器的滾動模式，同時也是萬達(dá)的硬傷。

　　一位分析人士表示，萬達(dá)的持有商業(yè)利潤上不來才是最大的問題，銀行貸款是根據(jù)商業(yè)估值給，估值靠利潤支撐�？刻摳吖乐凳遣荒芫S系的。不過地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率沒有可看性，尤其萬達(dá)這樣快速擴(kuò)張的，應(yīng)該剔除大額的預(yù)收房款和對應(yīng)的存貨計算才有分析價值。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為王健林清楚目前的格局，“萬達(dá)的運作成本比同行低很多，現(xiàn)在國家調(diào)控都搞商業(yè)綜合體，消費力有限，感覺將來會有大批倒下，老王現(xiàn)在明顯在轉(zhuǎn)型，電影和旅游回報期較長，他現(xiàn)在還要不斷滾動開發(fā)來過渡”。

　　事實上，萬達(dá)一直在尋求上市之路。今年2月份，銀監(jiān)會公布的一份上市申請的名單中，出現(xiàn)“萬達(dá)電影院線”，進(jìn)度為“落實反饋意見中”。據(jù)悉，盈利較為可觀的萬達(dá)電影院線計劃分拆上市，而萬達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)也在整合之中。

　　對此，黃生不以為然，“上次通過特批恒大上市，逃過了破產(chǎn)，也逃過了真相暴露，這次萬達(dá)能通過特批逃過危機(jī)嗎？但萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)比恒大的住宅地產(chǎn)差太遠(yuǎn)，離上市標(biāo)準(zhǔn)太遠(yuǎn)，這也是打文化產(chǎn)業(yè)影院上市主意的原因，但關(guān)聯(lián)交易又是硬傷。”

　　萬達(dá)在快速擴(kuò)張之前也經(jīng)歷了相當(dāng)一段時間的摸索期，之后就按照王健林的設(shè)想步步前進(jìn)，在2014年再開業(yè)16家萬達(dá)廣場之后，萬達(dá)很可能成為全球最大的不動產(chǎn)持有商，在此之前，萬達(dá)很難停下它的腳步。只不過，萬達(dá)成長的環(huán)境有著特殊的土壤，而房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境隨著時間推移正在悄然發(fā)生變化，王健林需要在時間軸上各種因素交疊變化中把握安全邊際。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)同盟會創(chuàng)始人、三炮地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長王少山稱此為，“讓高負(fù)債率的‘黃河水’不要在腳底下流動”。

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