紅商網(wǎng)訊：近日，中冶曾置業(yè)耗資200億拿下的南京下關(guān)地王開(kāi)工又停工，因資金緊張準(zhǔn)備引入中糧開(kāi)發(fā)大悅城的消息，成為南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所津津樂(lè)道的話(huà)題。
不過(guò)，經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體求證，中冶置業(yè)和中糧大悅城方面都對(duì)此予以否認(rèn)。中糧方面更是表示，公司暫時(shí)沒(méi)有去南京開(kāi)發(fā)大悅城的計(jì)劃。
或許對(duì)中糧而言，目前支持其“5年復(fù)制30個(gè)大悅城”的條件尚不完善，而要達(dá)到其目前90%多的出租率則面臨更多挑戰(zhàn)。
中糧否認(rèn)介入南京地王
10月19日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，中冶置業(yè)在2010年以200.34億元競(jìng)得的南京下關(guān)濱江“巨無(wú)霸”地塊，在今年7月舉行開(kāi)工儀式后，再度停工。
資料顯示，涉及到的地塊分別為南京下關(guān)江邊路以西1號(hào)地塊和3號(hào)地塊，其地塊面積分別為25.36萬(wàn)平米、31.38萬(wàn)平米，掛牌價(jià)分別為121.41億元和78.93億元。超200億元的出讓價(jià)格使其成為南京土地出讓史上總價(jià)最高的地塊。
中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司在2010年9月19日獲得這兩宗地塊。根據(jù)規(guī)劃，這里將建有寫(xiě)字樓、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目，總投資規(guī)模超過(guò)400億元，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2011年上半年開(kāi)工。
不過(guò)，就目前來(lái)看，中冶置業(yè)不僅并沒(méi)能如期開(kāi)工，且可能面臨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)難的局面。
對(duì)于中冶置業(yè)這種“涉嫌虛假開(kāi)工”的做法，南京業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要是因?yàn)橘Y金原因。“該項(xiàng)目在200億的土地款之外，尚需400億的開(kāi)發(fā)資金，而中冶目前財(cái)務(wù)狀況并不理想，與此同時(shí)，該項(xiàng)目還涉及拆遷等問(wèn)題”。
而最近有消息指出，在該項(xiàng)目上，中冶準(zhǔn)備引入中糧置業(yè)，并計(jì)劃開(kāi)發(fā)為中糧大悅城項(xiàng)目。
對(duì)此，中冶置業(yè)南京公司在接受采訪時(shí)表示“沒(méi)有這一回事”。
另一當(dāng)事方中糧大悅城方面，則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱(chēng)“沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)”。對(duì)于未來(lái)中糧集團(tuán)會(huì)否接手這一項(xiàng)目，中糧方面相關(guān)人士則表示“不清楚”，并聲明“目前，中糧大悅城還沒(méi)有進(jìn)入南京的計(jì)劃”。
不過(guò)事實(shí)上，中冶和中糧的合作此前有先例。
據(jù)悉，中糧集團(tuán)早在07年收購(gòu)朝陽(yáng)大悅城之時(shí)，就曾得到過(guò)中冶集團(tuán)的幫助。而目前最成功的西單大悅城更是中糧集團(tuán)以40億的代價(jià)從中冶集團(tuán)手中獲得。
大悅城模式有待成熟
雖然中糧方面否認(rèn)了接手南京地王項(xiàng)目的傳言，但這同時(shí)也牽及另外一個(gè)問(wèn)題，計(jì)劃“五年內(nèi)在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城”的中糧，目前是否已經(jīng)具備全面擴(kuò)展的所有條件?
自2007年北京西單大悅城開(kāi)業(yè)至今，中糧大悅城已經(jīng)相繼有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，且都取得不錯(cuò)的收益。這5個(gè)項(xiàng)目分別是：北京西單大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、沈陽(yáng)中街大悅城、上海大悅城和天津大悅城項(xiàng)目。
來(lái)自中糧方面的數(shù)據(jù)稱(chēng)，這五個(gè)已開(kāi)業(yè)的大悅城項(xiàng)目的出租率可以達(dá)到93%-95%，最高可以達(dá)到99%，即便是剛剛開(kāi)業(yè)一年多的天津項(xiàng)目也可以達(dá)到這一水平。
不過(guò)，每年的租金回報(bào)情況，中糧方面則以“不便透露”而婉拒。
但事實(shí)恐怕并不如中糧所宣傳的那般美好。有北京業(yè)內(nèi)人士指出，若說(shuō)大悅城的出租率在90%多，則有可能;但如果說(shuō)接近100%，則意味著項(xiàng)目后續(xù)有很多企業(yè)在跟進(jìn)，希望入住。
他指出，這種情況可能出現(xiàn)在三五年前的北京賽特等，還可能會(huì)出現(xiàn)在90年代初商業(yè)剛剛興起來(lái)的北京，但現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)很難達(dá)到這個(gè)水平。
另外，出租水平的上升，這并不意味租金收入的提高。
僅以朝陽(yáng)大悅城為例，開(kāi)業(yè)兩年多以來(lái)，該項(xiàng)目一直在定位上作出調(diào)整，并在去年底今年初完成一次幾近“推到重來(lái)”的定位。將原有的百貨業(yè)態(tài)永旺百貨剔除，取而代之的是更多零售和餐飲企業(yè)的組合。
有業(yè)內(nèi)人士指出，中糧這是用原來(lái)的次主力店代替主力店，向“體驗(yàn)型的購(gòu)物中心”靠攏，但這一業(yè)態(tài)更改帶來(lái)的直接后果是租金水平的下降。
但不能忽視的是，“最近兩年北京的商業(yè)經(jīng)營(yíng)很困難，除了個(gè)別已經(jīng)做起來(lái)的項(xiàng)目租金水平在上漲外，大部分都在下降，所以，各個(gè)商場(chǎng)都在做調(diào)整，是不得已的調(diào)整。CBD區(qū)域里，目前已有一些項(xiàng)目將原規(guī)劃的商業(yè)面積改為辦公樓了。”
有數(shù)據(jù)顯示，在朝陽(yáng)大悅城開(kāi)業(yè)半年后的2010年底，出租率僅八成，且工作日人流量嚴(yán)重缺乏，而上海的大悅城同樣存在這一情況。比這兩家經(jīng)營(yíng)狀況稍好的沈陽(yáng)大悅城2010年的全年?duì)I業(yè)額僅3億元。
更有中糧內(nèi)部人士稱(chēng)，在西單大悅城外，大部分大悅城項(xiàng)目的租金收入并不高，還屬于不太賺錢(qián)的階段。
與此同時(shí)，有熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士指出，盡管中糧已經(jīng)有幾個(gè)大悅城項(xiàng)目，并宣布要開(kāi)始全國(guó)化復(fù)制，但執(zhí)行起來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)化難度卻很大。
其舉例稱(chēng)，在北京的西單大悅城地處城市一級(jí)商圈，而朝陽(yáng)大悅城則位于新興城市住宅區(qū)，雖然都叫大悅城，卻并不能歸為一類(lèi)。
“通過(guò)項(xiàng)目定位的調(diào)整，中糧目前在努力塑造大悅城的品牌形象，但我不認(rèn)為，中糧大悅城這個(gè)品牌已經(jīng)在消費(fèi)者心目中形成一個(gè)品牌，形成一定的品牌信任度，它很多項(xiàng)目有影響力并不是基于品牌本身，而是由于項(xiàng)目所處的核心商圈的影響力”，有業(yè)內(nèi)人士如是稱(chēng)。
中糧集團(tuán)的目標(biāo)是，要在五年內(nèi)在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目，占整個(gè)中糧集團(tuán)資產(chǎn)的25%。根據(jù)當(dāng)初的計(jì)劃，西單大悅城在2011年的回報(bào)要達(dá)到28億元。
如此龐大的計(jì)劃的落地并非易事，至少在資金方面就需要龐大的數(shù)字來(lái)支撐。按照此前的報(bào)道統(tǒng)計(jì)，北京天津及上海共8個(gè)項(xiàng)目的總投資超過(guò)400億元，而中糧也曾預(yù)計(jì)復(fù)制20座大悅城至少需要投入700億的資金，加上持有型項(xiàng)目的投資回報(bào)期比較漫長(zhǎng)，這些都勢(shì)必會(huì)考驗(yàn)中糧的現(xiàn)金情況。
面對(duì)上述懸而待決的問(wèn)題，中糧大悅城能否如期完成全國(guó)性擴(kuò)張的計(jì)劃，還是個(gè)未知數(shù)。
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