商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不愿具名的人士也告訴中國商報記者，樂購開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)土地取得方式復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)圈子內(nèi)都知道的是，拿地開發(fā)無非兩種形式：一是銀行融資借貸通過招拍掛拿高價地，另外就是以產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源從地方政府手中換地。但作為外資的特殊身份，前者銀行融資拆借顯然不可為，“樂購?fù)ǔ２皇菑拈_發(fā)商手里拿地，就是和開發(fā)商合作，因為樂購本身沒有開發(fā)建設(shè)團隊，開發(fā)商亦能以代建形式在政府面前說事以取得相對低廉的地價，但整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鏈條就此變得復(fù)雜。”
而從樂購開始正式進入商業(yè)地產(chǎn)的2008年，業(yè)內(nèi)認為當其時中國商業(yè)地產(chǎn)拿地的黃金時期已近過去，樂購拿下的土地成本已處追高之中。再由于外資超國民待遇的結(jié)束，樂購國內(nèi)零售業(yè)老三老四的地位，也不再是一些一二線城市招商引資的香餑餑，樂購遂只能將戰(zhàn)線放在了三、四線城市。
“提前布局三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)，理論上似乎沒錯，三、四線城市商業(yè)開發(fā)起點低，但卻隱藏著更大的消費風險。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利在接受中國商報記者采訪時表示，三、四線城市消費習慣、方式等存在地域差別，對資金實力、品牌資源整合運營難度更高，尤其當前國內(nèi)三四線城市的商業(yè)在過去集中新城區(qū)開發(fā)的熱潮過后，已重新回歸老城復(fù)興計劃，而新城老城結(jié)合的商業(yè)消費對于商業(yè)地產(chǎn)是最大的挑戰(zhàn)。
中國商報記者注意到的一個細節(jié)是，樂都匯購物中心不僅全部布局消費觀念待培育的三、四線城市，更是將重心密集落在了營口、鞍山、撫順等東北的三、四線城市。后者恰是樂購在中國政府關(guān)系維護中走得“最為親近”的省市之一。
對此，朱凌波和郭增利都認為，選擇東北等區(qū)域雖然可拿到相對低廉的地價，但卻至此構(gòu)成樂都匯購物中心的一大布局硬傷。“東北市場表面看似很有消費力，但實則是非常高端和非常低廉的兩極分化，人均消費水平依然弱，也很難有中間消費形態(tài)的生存空間。”郭增利認為。朱凌波也認為，遼寧東北一帶商業(yè)競爭很激烈，尤其沈陽競爭激烈當首，樂都匯購物中心為此開業(yè)一拖再拖，而與沈陽等龍頭城市相比，鞍山、撫順、營口等城市的后勁持續(xù)能力卻存在相當大的差距。
在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心分析師楊慧看來，樂購的購物中心項目所處都是當?shù)刈罘比A的商圈或市中心，比如營口、鞍山、撫順，地方政府給的位置都并不偏僻。但本身是營口人的楊慧每每回家看到的卻是樂都匯購物中心的冷清客流。“樂購超市、屈臣氏、必勝客等購物中心內(nèi)部個別店鋪，包括有些餐飲連鎖品牌生意還可以，但化妝品、家電區(qū)客人很少，整個購物中心人氣與對面大商集團等相比就是兩個世界。”
為何會有這樣的差距呢？“樂都匯購物中心內(nèi)部產(chǎn)品線出了問題。”楊慧認為，在樂都匯購物中心，樂購超市通常都占據(jù)了1/3以上的面積，并且通常也是位置最好的區(qū)域。但作為主力店的樂購超市的品牌影響力、號召力卻不如家樂福、沃爾瑪、大潤發(fā)，超市銷售不足以盡快支撐或幫助購物中心度過養(yǎng)育期，而從購物中心產(chǎn)品線而言，主力店的品牌影響力通常關(guān)系到整個商業(yè)地產(chǎn)項目的招商直至成敗。樂都匯購物中心被詬指集客能力很差于是就成了普遍現(xiàn)象。
如何設(shè)計出一個符合當?shù)厝�、四線城市經(jīng)濟、消費特點的商業(yè)地產(chǎn)項目對于零售商們其實是嚴峻的考驗。而就單個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，樂購又沒有做到足夠的本土化。朱凌波此前曾走訪過樂都匯青島、秦皇島等多個城市項目，但在驚詫于樂都匯購物中心的巨大體量之外，選址不尷不尬、人流和動線設(shè)計過平、品牌組合混亂是他這個專業(yè)人士對樂都匯的印象。在朱凌波看來，樂購選擇營口、秦皇島、撫順、鞍山等三、四線城市，應(yīng)該定位的是一站式大型綜合購物中心，即所謂的都市型購物中心，以此輻射整個城市市管縣以下的人群。而樂都匯無一例外選擇了社區(qū)型、生活型購物中心，朱凌波認為缺乏特色的業(yè)態(tài)由此只能在拉動三、四線城市潛在消費上顯出乏力，失去最初布局三、四線城市的初衷。
不過，楊慧認為，樂購過早進入三四線城市，若樂都匯定位都市型購物中心，意味著樂購面臨著更難的品牌招商和組合難度，以及更高的資金實力要求和品牌影響力。
事實上，定位的抉擇也成為樂都匯購物中心內(nèi)部團隊的爭議所在。在樂購地產(chǎn)團隊逐漸引進寶龍地產(chǎn)、深國商、世紀金源等國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)操盤團隊后，對于樂都匯購物中心的布局、選址、定位、動線設(shè)計等都一度隨著新團隊的加入而做出調(diào)整，但都隨著高層的變動而無法堅持。在業(yè)內(nèi)人士看來，樂購高層頻繁的變動正是導致樂購地產(chǎn)問題集聚擠壓后的最后爆發(fā)。
“整體布局有挑戰(zhàn)，定位有問題，主力店品牌影響力不夠，這些都是樂購地產(chǎn)的現(xiàn)實難題，但無疑只要堅持都可以培養(yǎng)和調(diào)整。”楊慧說，樂購地產(chǎn)在霍蘭樂時代還可謂操作順利，但后來不停更迭CEO，導致早期堅持的戰(zhàn)略無法持續(xù)，形象、定位、戰(zhàn)略、人才到后來愈來愈亂。
此時，零售出身的樂購集團總部暴露出對中國商業(yè)地產(chǎn)的投資回報缺乏心理準備和資金準備，成為壓垮樂購商業(yè)地產(chǎn)的最后一根稻草。
朱凌波表示，一個商業(yè)地產(chǎn)項目從拿地、投資、開發(fā)到運行，通常需要高資金與長期性的投入。目前，國內(nèi)每個購物中心的投資額，包括地價在內(nèi)一般在4-7億元左右。一般商業(yè)地產(chǎn)商的資金游戲規(guī)是除銀行貸款外，政府可能出于當?shù)囟愂盏目紤]給予一定的補貼，商業(yè)綜合體項目中配備一定的住宅或公寓、商鋪的銷售物業(yè)比例完成借道融資。樂購地產(chǎn)當然也配備了一定的住宅銷售，也有些微政府補貼，但其主要資金來源仍是自有資金，為此對投資回報也有更大的預(yù)期。而住宅的調(diào)控使得樂都匯購物中心附帶的住宅公寓的銷售變得滯緩。
“過早布局三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)為集團的回報帶來壓力。”樂購中國區(qū)知情人士透露，就購物中心項目而言，樂購超市雖占據(jù)購物中心1/3最佳的位置，卻只是提供最低廉的租金，也無法號召更多的客流和銷售提升周邊商鋪租金，整個購物中心資金平衡就成為難題。
“樂購是緊盯財報，每個財年的數(shù)據(jù)就是緊箍咒，數(shù)據(jù)一不好看，董事會就翻臉，商業(yè)地產(chǎn)投資大回報慢，必然導致其業(yè)務(wù)缺乏堅持。”朱凌波認為，樂購對困難預(yù)估不足，還抱著類似零售業(yè)的短期投資回報預(yù)期，是犯了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大忌。
“做地主”的糾結(jié)“賭局”
樂購只是零售商逆襲商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個縮影。
在今年3月初中國商報展開的大型流通企業(yè)投資問卷調(diào)查中，被調(diào)查的零售企業(yè)80％透露都有自建物業(yè)項目并有進一步擴大自建物業(yè)比重的商業(yè)地產(chǎn)投資意愿。
而“非常賺錢”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也早已成為事實上的大多數(shù)零售企業(yè)最重要的利潤來源之一。國家商務(wù)部國內(nèi)貿(mào)易研究中心選取我國零售百強中51家樣本企業(yè)的調(diào)研顯示，從2000年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來越成為零售企業(yè)利潤和收入的主體。2000年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到我國零售業(yè)主要業(yè)務(wù)收入的比重是23％，到了2010年，這一比重上升到了30％。
樂購的地產(chǎn)收縮和部門裁撤會否給當下熱火朝天的商業(yè)地產(chǎn)降降溫呢?從樂購集團角度而言，對于地產(chǎn)裁撤是內(nèi)部業(yè)務(wù)的整合，但釋放的信號卻是零售商逆襲商業(yè)地產(chǎn)的風險預(yù)警。
相比于買地自建開超市賣場，投資商業(yè)地產(chǎn)做“地主”的風險更大。朱凌波說，眼下國內(nèi)開出2400多家購物中心，開發(fā)建設(shè)速度位居全球首位，但大量的標準化和同質(zhì)化的產(chǎn)品成為現(xiàn)實，這導致無論是三四線城市還是相對發(fā)達的一二線市場，都不約而同地面對著優(yōu)質(zhì)品牌稀缺的招商難題。特別是在物業(yè)成本居高不下的大背景下。
樂購仕“大躍進” 蘇寧轉(zhuǎn)型壓力不減
沈陽3年內(nèi)沃爾瑪、樂購等大賣場將達80家
TESCO樂購鐵嶺店關(guān)閉 上演搶購潮
常熟樂購遭搶背后：開業(yè)兩年半虧損嚴重
樂購常熟店8月31日停業(yè) 泰州店也將關(guān)閉
金華樂購超市原址將成為農(nóng)超對接旗艦店
樂購泰州店即將關(guān)閉 引起員工不滿
蘇寧旗下日式家電樂購仕本月落戶上海
樂購為自有品牌作宣傳
樂購等進口奶粉原產(chǎn)國未銷售 證書難看到
樂購發(fā)布10億英鎊英國業(yè)務(wù)重振計劃
樂購涉嫌向供貨商亂收費 使用郵箱一年1200
樂購未來三年暫停開大型超市 削減公司開支
樂購暫停未來3年開大型超市 計劃改善業(yè)績
樂購計劃改變廣告策略涉資數(shù)億英鎊
廣州食品新規(guī)生效 樂購、好又多等不達標
樂購CEO因銷售業(yè)績差卸任 集團CEO將接任
樂購首席執(zhí)行官因公司銷售業(yè)績差而卸任
樂購擬在英國展開擴張以反轉(zhuǎn)份額下滑局面
樂購超市前員工買假打假 公司下套抓獲？
搜索更多: 樂購
